商业计划书是企业管理团队和企业本身提供给风险投资商及其他一切感兴趣地利益相关各方的关于商业项目可行性分析的书面材料。它主要用来展现项目的商业潜力和投资价值，以便投资人能对企业或项目做出评判，从而使企业获得融资。它同时也帮助项目公司重新审视和改进自己的经营战略目标与计划，有利于未来的经营管理。本文是YS商业地产有限公司为其CH广场商业地产开发项目申请银行贷款和向股东及合作伙伴提供项目信息而编制的商业计划书。 本文结合现代企业管理理论，按照商业计划书编制的要求，首先对CH广场商业地产开发项目所在的城市与商圈经济发展状况进行了分析预测，并运用波特的竞争战略理论分析了当地商业地产市场和竞争态势；接着借助SWOT模型分析确定了公司的竞争优势、市场定位、盈利模式和可供备选的两种功能规划方案；最后分别对两种项目方案实施所需的资金需求与融资方案进行分析和阐述，编制计算相关的财务报表和净现值、内部投资报酬率等投资评价指标，并在进行敏感度分析与风险分析之后给出了决策建议。 研究表明：地处孙中山的故乡中山市南萌镇翠亨村的CH广场，地理位置优越，陆海空交通发达，商业潜力巨大。广珠轻轨与珠港澳大桥建成后1小时内可到达香港、澳门、广州、深圳等繁华都市。作为中山市“十一·五规划”中滨海新城翠亨片区未来的商圈中心所在，具有良好的商业发展前景。对当地的市场环境进行分析表明：在商贸服务、专业市场、休闲购物等方面都存在良好的市场机会，因此，将本项目定位在集商旅服务、专业市场、休闲购物、娱乐餐饮等业务于一体的现代商业中心。 根据现有的投资各方拥有的资源与能力，以及项目运营的要求，本项目商业计划书对项目的运营形式进行了分析，明确CH广场全部实行租赁经营，结合项目的运营与建设，提出“统一规划、统一招商、一流管理、一流效益”的发展思路，希望将项目在未来的3-5年内发展成为翠亨片区繁华的现代化标志性商业中心和本地及周边市民与游客购物观光休闲的首选场所。 本计划书对不同的投资方案进行了比较，在此基础上结合项目产生的现金流进行了财务分析，结论表明，本项目具有良好的预期经济收益水平。