在宏观政策引导下，作为国民经济支柱产业的房地产业，在市场化进程中，为国民经济和社会稳定发展做出了重要贡献。然而一些地区也出现了房地产发展过热现象，部分城市房价上涨过快，住房供应结构不合理，房地产市场比较混乱等房地产经济泡沫现象日益突出。政府相关部门虽给予房地产市场发展以高度关注，但房地产价格却在政策力度不断加大的情况下居高不下，甚至反向飙升，有些城市的房地产价格严重背离了它的基础价格。并且日本经济衰退、东南亚金融危机、香港房地产泡沫破裂、美国次贷危机等现象的发生所带来的严重后果也给我国敲响了警钟。为保障房地产业的健康持续发展，研究房地产泡沫复杂系统的演化机理及政策的宏观调控问题具有重要的理论意义和现实意义。　　房价上涨过快，如果宏观调控不当，就有可能演变为泡沫经济，这会使整个国民经济体系遭受严重的打击。正是基于上述思想，本文通过研究历史上发生的房地产泡沫和经济泡沫事件，采用穆迪次序分析方法对房地产泡沫形成的内外因重要度进行排序，以便在泡沫演化的过程中能够重点控制敏感性因素，有利于政策的宏观调控。从经济学角度揭示了房地产泡沫演化过程中的形成机理、发展扩散机理和破裂机理，建立了房地产泡沫生命周期演化的概念模型和数理模型。结果表明：房地产价格的基本解取决于信息集，房地产泡沫产生的最重要的原因就是信贷资金的过渡支持以及人们基于正反馈交易机制的非理性预期和过度投机行为。正反馈交易机制是泡沫演变的内在动力，投机价格机制和自我膨胀机制是泡沫演变的外在机制，投资乘数动力机制是房地产泡沫崩溃的加速器，其中离不开金融机构的过渡支持。指出在泡沫演化过程中应及时测度泡沫的大小，以利于泡沫的预警和宏观调控政策的制定。　　在评价和借鉴国内外有关房地产泡沫测度理论、方法与实证分析研究成果的基础上，结合前文对于泡沫的定性分析，综合考虑城市人口数量和结构、个人住房贷款利率、居民收入、竣工房屋成本、投机五类影响房价的因素，构建了房地产泡沫度测定的计量经济学模型，并对全国和房价涨幅较快的北京、上海、深圳三个区域的商品住宅市场的泡沫度进行检验与测度。泡沫度分析结果表明：全国范围内尚未出现大的泡沫，三个区域市场的泡沫度大小依次为北京、深圳、上海。原因在于我国房地产市场范围广，各地区经济发展状况不平衡，房地产价格差异较大，但是我国房地产市场已经存在发展过热的趋势。而受到泡沫较严重冲击三个一线城市，应采取强有力的调控政策使泡沫能够缩小到安全区内，防止泡沫进一步演化。　　为进一步研究政策调控对泡沫演化控制的有效性，针对北京商品住宅市场的复杂系统，应用系统分析方法将城市商品住宅泡沫系统划分为住宅用地、住宅需求、住宅供给和住宅价格—泡沫四个子系统，选取49个主要变量，构建了北京商品住宅泡沫系统动力学模型，并应用VensimPLE软件进行仿真实验模拟及检验，对商品住宅泡沫及房价的走势做出预测。系统检验结果表明偏差在合理范围之内，系统是有效的。从仿真结果来看，北京房地产住宅市场经历了房价的理性上升后，目前处于房地产泡沫生命周期演化的第二个阶段——泡沫形成阶段。通过敏感性分析得知，此系统对于土地、人口、金融以及批准预售政策都是敏感的，及时有效的调控政策可以抑制泡沫的进一步扩散。鉴于此，分别对土地政策、人口政策、金融（利率）政策以及预售政策进行政策实验，通过调整政策参数值来实现对泡沫度的控制。最后，结合住宅市场发展现状，设计了抑制泡沫演化的政策体系，即完善土地供应制度、集约利用土地、强化土地管理，严格控制城市人口增长，较为宽松的金融政策、严防房贷风险以及稳健的预售政策。