天津是我国四大直辖市之一,也是我国北方重要的经济中心。随着天津市经济的飞速发展,和国际现代化港口城市建设步伐的加快,商品住宅市场的发展也日益繁荣,而在商品住宅市场中占有特殊地位的别墅市场,其发展也日益细化和多元化。我国房地产市场中别墅的概念,涵盖了国外villa和house的形式。我国别墅项目中,出现了双拼、联排、独栋别墅等形式。《上海市花园住宅转让暂行规定》中对别墅概念的界定是：“一般为二至三层,三面或四面临空,装修精致,配有多个客厅、餐厅、卫生间的结构较好的独立式或联排式住宅,一般配有较大的花园小院,或附属设备如车库,门房等。”我国别墅的类型可分为城市别墅和郊区别墅两类,城市别墅多建造在城中或城边,有较为齐全的城市生活配套设施,且价格昂贵,距离城中心较近,交通便利。郊区别墅通常位于环城近郊区,生活配套设施尚不齐全,距离中心城区较远,多数被购房者当做第二居所使用。天津市别墅的悠久历史,可以追溯到“小洋楼”时代,而其伴随着天津走过多年的发展历程,也见证着天津的成长和变化。天津最早期的别墅项目代表作是万科集团于1998年建造的万科花园新城,建造面积为190万平方米的联排别墅,当时的目标客户群主要针对外籍人士和早期富裕阶层。天津市别墅市场在经历了几十年的发展后,已趋向成熟阶段。现阶段存在着五大别墅版块,分别是中心城区版块、大梅江版块、近郊版块、远郊版块和滨海新区版块,且别墅项目以其高品质、低密度、高私密性等特点,受到高端消费群体的亲睐。别墅项目在建筑设计、产品风格、周边设施配套等发面都在不断的升级换代,品质不断在提升。近些年来,日益提升的居民生活水平和大量改善性住房需求的涌现,使别墅市场成为了人们关注的焦点。此时探索天津市别墅的发展模式,对其发展中至关重要的因素----价格影响因素加以分析,具有一定的切实意义。本文首先对全国房地产市场的发展、全国别墅市场的发展以及2010年天津市别墅市场的发展形势作出了具体的分析,总结出别墅场的三大特点：别墅产品存量过大且供应过于集中、别墅产品价格区域差异特征明显以及目标客群集中。接下来,对天津市别墅市场的价格影响因素做了定性、定量相结合的分析,研究内容包括需求因素、供给因素和政府宏观调控政策因素等。随后,作者利用计量模型,对别墅地产价格影响因素进行回归分析,建立了线性回归模型,找出影响别墅价格的重要因素。最后在结论中,作者对天津市别墅市场未来的发展做出了展望,得出别墅市场中具有巨大的提升空间和发展潜力的结论。