房地产调控政策对租售市场均有着显著的影响,在政府积极提倡“租购并举”“房地产调控长效机制”的背景下,调控政策效果如何测算和评价有利于整体房地产市场管理。房地产市场所具有的高度异质性、信息不完美性、低流动性等使之成为了一个典型的摩擦性市场。本文首先在搜寻匹配理论的框架下,分别构建了住房交易及住房租赁的搜寻匹配模型,根据市场流动均衡、买卖双方的效用条件求解得出两个市场的价格相关指标与销售持续期的均衡关系,在此基础上探讨了对住房交易和租赁两个关联市场均衡的关键影响因素并阐述了房地产调控政策影响租购市场的作用机理。其次,基于租购市场的各自的市场均衡影响因素以及政策作用下相互影响的结构特征,本文选择了近年北京市连续出台的“330”“930”“317”三项政策作为实证分析样本,采用Hedonic特征价格模型以及生存分析AFT模型构建了两阶段的回归方法,量化了在定价溢价与销售持续期视角下的政策效应。本文的研究结论包括:（1）住房租购市场中,个人定价策略、市场情况以及住房实际价值共同影响着住房租购的价格与持时平衡。房地产政策通过调控需求端影响住房市场情况,在传导作用下间接影响租赁市场情况,最终使得租购市场的价格-持时均衡发生移动;（2）不同的政策类型对于市场均衡的影响不同。刺激性政策推动了房价上升与销售速度的加速,交易摩擦减小,住房市场进入繁荣期;但租赁市场相对萧条;频繁出台的限制性政策遏制了房价上涨并且使得交易摩擦持续增加,住房市场进入萧条期,但外溢的真实居住需求使得租赁市场热度快速抬升,租金持续上涨且交易速度加快;（3）现有的房地产调控政策效果达到了部分政策预期,但也有着明显的副作用,如刺激性政策会造成住房市场过热增加购房者负担,限制性政策会造成住房市场短期混乱且交易摩擦增大、租房市场中承租者福利降低等;（4）在政策作用下,针对交易市场设计的住房制度中仅有共有产权房制度可以发挥预期效用,住房交易税制度、普通住宅制度的政策效果并不完全符合制度设计初衷,需要对制度进行改革和优化。本文建议,政府在今后的政策制定中一方面应当注重“租购并举”统筹租购市场调控,深化住房特色制度改革,注重制度政策协调性,完善住房社会服务协调机制,实现长期平稳健康发展;另一方面也要积极拓宽优质金融投资渠道,提供资产配置多元化选择,引导“租购无差异”消费理念,提升租赁消费认同感。最终实现构建房地产市场长效机制、促进我国的房地产市场规范健康发展的目的。