一、论文的主要内容及观点 城市居住空间分异是城市居民不同类型的居住场所在空间上的分割。对居住空间分异的研究最早源于20世纪初的古典人文区位学的空间理论，但真正将其纳入主流经济学研究框架的还是60年代新古典经济学派的空间理论。国外大量统计研究表明，决定现代工业化城市居住分异的主要因素包括社会经济地位和生命周期等。其中，社会经济地位差异的主要指标是住户的收入，并与其教育背景、职业状况、住房购买力和社会价值观相关；生命周期的主要指标包括年龄和家庭结构等。 居住空间分异与住宅区位是两个不同但又是紧密联系的概念。住宅区位更偏重于住宅在城市空间上的布局与配置，而居住空间分异显然关注的问题更多。住宅区位只是一个空间上的表象，其背后是一个集合了经济、社会、人文的复杂命题，这就是居住空间分异。 居住空间分异有重要的理论和现实意义。从理论意义看，住宅在城市空间中占有重要地位，有关住宅空间的研究本身在城市空间研究中也有非常重要的作用，缺失了住宅区位的城市空间理论必然是不完整的。因此，居住空间分异的研究必将对城市空间理论的完善和推动起到重要作用。 此外，居住空间分异的研究对指导城市经济的发展也有非常重要的作用，它从资源空间配置的效率、经济结构与产业结构及影响社会稳定与城市经济的可持续发展等方面与城市经济有着密切的联系。 从现实意义看，我国实行土地有偿使用及住房市场化改革以来，购房主体由集团转变为个人，居民消费成为住宅市场的主体。住户将根据自己的支付能力、工作地、个人爱好等，在住房市场上自由选购适合自身需要的住房。市场经济条件下居民收入差距迅速扩大，由此带来居住空间选择上的差异增大，并逐渐成为社会阶层分化的标志。 在中国当前经济仍然处于转型时期、房地产市场不健全、住宅开发更是中国绝大多数城市城市化进程的主要手段的情况下，居住空间分异对现今中国的城市化进程和城市经济的发展是非常不利的。目前已经在不少城市出现的旧城改造成本剧增、举步维艰及盲目郊区化发展与经济发展水平不适应、形成大量郊区住宅空置等问题都是居住空间分异问题的体现。只有在恰当的居住空间分异理论的指导下，我国城市建设才能够科学、有序地进行。 在西方区域经济理论中，古典区位理论是空间研究的基础，影响深远。其关注的核心要素是距离，不论是农业区位、工业区位，还是市场区位等，都是以距离为基础进行研究的。事实上，正是距离这一变量将地理或物理意义上的经济活动引入到了经济学研究的范畴之中，并成为随后的空间关系研究的重要支撑。古典区位理论仅停留在生产的层面，对人的关注也仅限于和生产力相关的劳动力成本，它未能关注人本身，没有直接指明居住空间分异的规律，但其对空间的研究方法却深刻地影响了其后的空间研究理论。 在城市经济研究方面，城市空间结构分析中以同心圆、扇形与多核心三个理论为代表的古典人文区位学派的城市空间研究理论第一次将目光聚集到了居住区位上。古典城市空间理论所关注的“空间”纯粹是在经济因素主导的自由竞争和人类在空间中的功能关系作用下的产物。其后的新人文区位学派的城市空间研究理论基于社会文化的观点则开始将空间与社会文化结合起来。这一点在空间结构研究上是一项重大的突破，只是缺乏充分的经验研究的支持。 新古典主义学派则将空间研究纳入主流经济学的研究框架。新古典主义学派注重空间经济行为，从最低成本区位的角度，通过探讨在自由市场经济的理想竞争状态下的区位均衡过程，来解析城市空间结构的内在机制。其代表人物阿郎索运用竞标价格曲线来解析城市内部基于Hedonic的多元Logit模型等多种模型。经过比较，本文在实证研究中采用了基于Hedonic的多元Logit模型作为研究模型。 为了将抽象的理论应用于具体实践，笔者选取了一个代表城市——成都——来作为研究案例。 在对成都的基本经济特征做了研究后，本文分析了成都住宅市场的总体形势，即：成都住宅市场以城区交易为主，住宅在房地产市场中所占比重很大，住宅交易价格结构以中等偏高价格为主，土地市场交易活跃、近年土地楼面面积供应急剧增加，等等。随后，本文分析了成都住宅区位的发展格局，即住宅空间圈层式向外扩展，目前主力发展区域为二环至三环之间，住宅开发方位差别大、城南城西明显快于城东和城北，住宅开发沿主要交通线呈放射状发展，三环沿线和城南、城西、城东重要道路沿线以及成熟片区周围区域发展最快等等。 在此基础之上，本文分析了成都市居住空间分异在方位上、环域上及流动性上的特征，即：城南城西聚居了大量中高收入群体、城东城北聚居了大量中低收入群体，从内环到三环路不同群体聚居呈现一定的交替特征、越向外层圈层方位差异越大，高收入人群比低收入人群更频繁地进行居住空间的迁移。 然后，本文采用了成都一家专业房地产市场研究公司的800份大样本随机访问数据，运用基于Hedonic的多元logit模型对成都居住空间分异进行了研究，得到了较好的模拟效果。 最后，本文以新古典经济学的帕累托最优理论为效率标准，提出了居住空间分异的均衡条件，即当不同社会阶层中的每一个个体，在居住空间分异过程中对获得各种城市资源的边际效用等于其边际成本时，城市资源空间分配的效率达到最大化，进而延伸出城市居民的整体福利也达到最高水平。因此，要达到减少居住空间效率损失的目标，要么尽可能减少居住空间分异，要么在居住空间分异格局既定的情况下，尽可能增强城市各居住空间分区的均好性。于是本文从加大基础设施建设力度、增加普通住宅供应、合理进行产业布局三个方面提出了一些对成都市减少居住空间分异危害的政策建议。 二、论文的主要贡献 本文的研究问题是较新颖的。居住空间分异有重要的理论和现实意义，但在目前国外的研究中，专门针对此问题的研究还比较少，更多的是在各种空间理论之中针对居住而提出的分支理论，而国内进行的研究就更少。本文在此领域进行研究，具有一定的新意。 本文采取理论和实践相结合的研究方法，也采取了多学科结合的研究方法，具有一定的新颖性。 本文较完整地运用了区域经济学中基于新古典经济学的空间分析理论，从居民对居住区位的基于预算和效用的个体选择出发，一直分析到城市居民在居住空间上获得的整体福利，是较有理论新意的。特别是本文运用帕累托最优的观点来评判居住空间配置效率，提出了居住空间分异的均衡条件，是较有创新色彩的。 运用基于Hedonic的多元Logit模型对住宅相关的问题进行研究在国外已经是比较成熟的方法，在我国香港、台湾等地的研究中也屡见不鲜。但在大陆，运用该模型对住宅进行研究的文章还较少。该模型是目前国外在该领域使用最多也是最新的一种模型之一，本文使用世界上较先进和成熟的模型应用于国内问题的研究，具有一定的新意。 出于数据收集困难，目前大陆学者使用基于Hedonic的多元Logit模型时多采用房地产网站或统计局的相关数据。由于这些数据都比较宏观，因此很难体现该模型的微观精神，而国外学者的此项研究则更多地采用专业市场调研公司的问卷调查数据。笔者由于在一家成都本地的专业房地产研究公司实习，并亲自参与了一次800份问卷的市场调查，因而取得了宝贵的大样本数据。因此，本文在国内类似的研究中，数据使用是一大进步。