自步入现代市场经济以来，泡沫问题就如影随形。泡沫是一个微观的资产定价问题，但其可以在短期内迅速累积、膨胀，演变为宏观的系统性风险，一旦暴发破裂，就会对母体经济造成巨大创伤，甚至引爆金融或经济危机。由此，从泡沫诞生那天起，就牢牢吸引住众多经济学家的审视目光。根据NEBR(2001)的研究，在房地产泡沫与股市泡沫两大泡沫之中，房地产市场价格泡沫破灭造成的损害要远远大于股市泡沫，因为房地产业泡沫的破灭极大地抑制了居民消费的增长，并从实体经济方面阻碍了经济的进一步发展。 本文考察了近30年来全球房地产泡沫经典案例，发现一个普遍现象：无论是在资本市场异常发达的美国，还是在金融体系以银行为主导的日本，抑或是经济依赖外资拉动的部分新兴工业化国家如东亚诸国，在房地产泡沫生成过程中，都显示出信贷扩张与房地产泡沫之间的高度相关性，即伴随着房地产价格不断快速上涨，银行部门对房地产部门的信贷额度也在大幅增加；反之，每当银行部门对房地产融资额度大幅增加的时候，房地产价格也急剧飙升。基于这一现象，本文提出了紧密相关的三个问题，并以这三个问题为逻辑主线勾勒演绎出整个研究框架。 第一个问题是，银行信贷在房地产泡沫从无到有，从小到大的过程中，究竟扮演了一个什么样的角色?或者说，银行信贷在房地产泡沫生成过程中到底起着什么样的作用?如果我们能够证明银行信贷在房地产泡沫生成的过程中起到了重要作用，那么，这种作用有多大? 第二个问题是，银行在房地产价格不断上涨的过程中，为什么通常会忽视不断增大的风险，不断地向房地产业投放信贷资金?是商业银行评估其信贷风险失败了，还是由于其他原因导致商业银行无法做出正确的信贷决策? 第三个问题与前两个问题紧密相关，即，一方面是房地产价格的不断上涨，一方面是银行向房地产业信贷的不断扩张，二者之间是怎样的因果关系?这一关系是单向还是双向?如果是双向的，那么二者联动的内在机理如何刻画? 根据研究的内容与研究思路的演进，本文共分五章。第一章是导论，提出研究问题并对选题背景、意义、研究方法和逻辑结构进行简要阐述；第二章则主要为全文构建研究平台，在刻画相关概念内涵及特征的基础上，勾描出信贷视角下房地产泡沫的分析框架；第三章至第五章则为本文核心内容，每一章分别回答上述三个问题的一个。 对第一个问题的回答，实际上是要对房地产价格影响因素进行分析，因此需要考察房地产市场的局部均衡，这一工作主要在本文第三章完成。 本文首先分析了房地产价格的决定因素，在此基础上，从资金角度分析房地产业的资金链特点，指出房地产企业对资金的过分依赖和饥渴使得银行与房地产业具有天然的脐带联系。在我国，占据绝大部分金融资源的银行更是已深入到房地产行业的方方面面。银行的介入为房地产价格的不断膨胀及至生成泡沫提供了充分的资金支持。为深入剖析这一机理，我们引入了Allen&Gale(2000)提出的模型，并对模型进行了拓展。在模型中我们讨论了投资者在引入银行信贷之前和之后的不同最优选择，并对比两种情况下的房地产市场局部均衡结果，分析表明，银行的介入导致了代理投资问题，使得投资者具备了风险转嫁的可能和激励，由于风险转嫁的存在，投资者会忽视投资的风险从银行借得大量资金进行房地产投资，从而导致房地产泡沫。论文还进一步证明，信贷扩张与房地产价格的上升一定程度上具有同期效应，并且对将来信贷扩张的预期也能使当期的房地产价格上升。因此，银行信贷的扩张与否成为泡沫滋生和膨胀的关键变量，如果银行信贷扩张，那么在通常情况下会起到推动房地产价格上涨的作用，从而促生泡沫。(第一章的案例表明，事实上，伴随着房地产价格的不断上涨，银行确实加大了对房地产部门的信贷投放。)在从理论上证明了银行信贷对房地产泡沫的重要作用后，接下来从我国近年来房地产宏观调控的效果入手分析上述理论在我国的适用性。分析结果表明，近年来我国房地产价格“调控一次涨一次”的根本原因就在于政府对“土地”和“信贷”两道闸门的紧缩效率不同，即土地闸门的收缩得到了实实在在的执行而信贷闸门的收缩却没有落到实处，而在2007年10月央行和银监会严令控制信贷规模并提高房地产信贷条件后，房价却应声而落，充分证明了我国银行信贷对房地产价格的重要影响作用。 最后，我们通过实证分析检验了银行信贷对房地产价格的影响程度，并给出了协整模型，实证结果与理论结论完全相符。 对第二个问题的回答，实际上是要对商业银行信贷扩张行为进行解释，因此需要考察银行信贷市场的局部均衡，本文主要在第四章完成这一工作。 本文分别从信息经济学和博弈论的视角对商业银行的信贷扩张行为做出解释。在每一种分析视角下，都采取从一般理论框架到中国特殊情况的分析方法。 从信息经济学的视角看，由于房地产市场的透明度较低，银行对房地产市场的运行信息掌握不充分，处于信息劣势地位，加上银行对危机的短视和制度层面(如政府的隐性担保或存款保险制度等)的不正当激励，使得银行系统性地低估房地产贷款过度集中的风险从而加大信贷投入。 在中国，银行面对着特殊的宏观经济背景，如经济的连年繁荣、城市化的迅速推进等，容易形成对房地产业的乐观预期，另一方面，由于对借款企业缺乏信息甄别手段，银行的信贷决策产生了很强的抵押依赖，由于大多房地产公司能提供较高质量的土地抵押，使得银行的信贷配给在房地产业出现弱化，从而增加对房地产部门的信贷额度。 从博弈论的视角看，我们首先建立了银—企(借款人)、银—银博弈的一般分析框架，结果表明，在信息不对称的房地产市场中，无论是单重博弈还是多重博弈，银行向房地产业的信贷扩张行为是一种理性博弈均衡1；接下来将博弈从单一银行扩展到多银行，在市场竞争和信息不对称双重压力之下，银行对借款人风险状况的判断很大程度上依赖其他银行的行动。在当前商业银行贷款发放趋于谨慎的前提下，一家银行对房地产业的信贷扩张，相当于向其他银行传送房地产业风险较低的信号，其他银行对房地产的信心将大大增加，从而选择跟随进入，从而出现信贷集中，在宏观层面也就表现为对房地产业的信贷扩张。 为了分析中国的特殊情况，我们引入了对地方政府的考察，建立了政(中央政府)—政(地方政府)博弈、政(地方政府)—银博弈的中国特有分析框架。在中央政府和地方政府的博弈格局中，由于地方政府内在的房地产投资冲动和外在的中央政府惩罚承诺的不可置信，地方政府在博弈中胜出，使得房地产业具有了内生的投资膨胀冲动；由于我国特殊的体制和经济因素，房地产业高度依赖银行信贷资金的支持，因此，地方政府对房地产的支持顺理成章地演变为地方政府对银行的干预。分析表明，在政—银博弈中，城市商业银行和信用社完全成为地方政府的经济附庸，各国有商业银行和股份制银行则受制于地方政府起决定作用的优质项目合作压力和金融生态压力，在博弈过程中处于劣势。加上各银行对房地产业的乐观预期，向房地产业的信贷扩张成为商业银行外部压力与内在冲动的双重驱动下的均衡。 在最后，我们通过实证检验给出了房地产价格影响银行信贷的协整关系，实证结果与理论结论也很符合。 对第三个问题的回答，实际上是要对银行信贷和房地产价格二者之间的相互关系进行剖析，因此需要考察房地产市场与银行信贷市场的共同均衡，本文在第五章完成这一工作。 本文在房地产市场和银行信贷市场同时均衡的数理模型基础上，说明在中国特有制度背景及约束条件下，存在私人利益的银行家倾向于过度向房地产市场供给贷款，从而导致房地产价格相对于银行家无私人利益时均衡的房地产价格而言，系统性地被高估，而房地产价格的不断膨胀也将吸引信贷资金进一步流入房地产市场，形成二者的联动。 为了更全面的分析这一机制的运行机理，本文分析了房地产泡沫的宏观经济效应并在此基础上指出，由于多种宏观经济效应的存在，使得房地产泡沫具有自身的内反馈机制。在引入银行之后，这一内在反馈机制演变为房地产部门和银行部门联的双反馈，房地产泡沫被进一步放大。 接下来，本文放松行为人理性假设，分析市场上同时存在理性投资者/银行、被动投资者/银行、非理性投资者/银行三类投资者/银行时，即在市场存在混合理性情况下，房地产泡沫的放大原理与机理，分析结果表明，此时，导致泡沫放大的不是非理性投资者/银行，而是理性投资者/银行。 最后，采用VAR模型、Granger因果检验和脉冲响应等计量方法，论文证明银行信贷扩张与房地产价格膨胀是互相影响、互为因果的，二者之间存在稳定的双向正拉动关系。