物业小区,或多层和高层住宅楼,是一种土地和建筑物相结合而形成的不动产。在物理上是一个整体,密不可分。~①发达国家通过建立区分所有物业产权制度,才解决了多层和高层住宅的房屋单元的产权界定问题。区分所有产权制度的核心是将整个小区划分成为专有部分和共有部分,即凡购买物业小区一套房屋单元的购房消费者,便同时购买了两项产权。一项产权,是对所购买的房屋单元(即专有部分)的产权。另一项产权,是对除房屋单元以外的整个物业小区(即共有部分)的产权~②。一套房屋单元的专有产权,连同该套房屋单元所享有的共有产权份额,共同在法律上构成一项独立的不动产。我国实行房改以来,无论是已经卖给个人的公房,还是新开发的商品房,其实都成了事实上的区分所有住房。可是,由于法律滞后,我国却没有建立住房商品化的产权规则或法制基础一区分所有物业产权法。由于产权不明晰,致使商品房买卖纠纷层出不穷,矛盾激化时有发生,并已经成为妨碍房地产业,特别是住宅产业进一步发展的制度瓶颈。因此,在我国建立完善的区分所有权法已成为亟需。建筑物区分所有权制度有“两个灵魂”:共同性灵魂和单独性灵魂。~③其单独性灵魂即专有所有权,构造上相对独立,法律上具有排它可能性,是私有产权,具有私有产权的全部特性。而共同性灵魂即共有所有权,是共有产权的一种,共有产权的特点之一就是,每个人共有人都享有使用共有财产的平等权利,因而每个共有人都会尽可能使用共有财产,使自己的收益罪大化,而将利用共有财产的成本,尽可能转嫁给其他共有人。区分所有产权制度,是在对共有产权进行改造的基础上发展起来的。从共有权的这一特性来讲,更具可研究性。而现实中的一些问题,则更多是因为对共有产权缺乏相关的法律依据,而产生纠纷。所以本文选择了物业小区业主的共有产权的保护这一视角,试图提出一些建设性的意见或建议。本文除引言和结语之外共分为三个部分,对物业小区业主的共有部分产权的保护问题进行了探讨。本文在第一部分重点介绍了如何界定业主的共用部分产权。只有对共用部分产权进行明确界定,才能谈到对他进行有效的保护。在这一部分,介绍了国外的界定模式,也介绍了我国对共用部分的界定的规定,并从实际的角度出发,提出了我国物业小区业主的共用部分产权界定的设想。本文在第二部分深入分析了目前我国物业小区业主的共有产权缺乏保护的现状。侵害物业小区业主的共有产权的可能是开发商、物业服务企业,也可能是业主之间相互侵害。本文在第三部分详细阐述了在目前的环境下,如何保护物业小区业主的共有部分的产权。首先,对业主的共有部分产权进行了清晰的界定的基础上,要对物业小区业主的共有部分产权登记及公示,确保产权的合法性。其次,要完善立法,以平衡开发商、物业管理公司和业主之间的关系。避免可能发生地对共有部分产权的侵害。再次,要建立和完善侵害物业小区中业主的共有部分产权的民事责任体系,从而实现对物业小区业主的共有部分产权的保护。