城镇化进程的加快促使住房刚性需求激增,加之现有民间资本投资渠道的狭窄,导致了商品住宅市场中投资、投机需求旺盛。2009年后,已出台的调控政策无法改变民众对房价上涨的预期,我国房市陷入越调越涨的怪圈。由此,2010年4月住房限购政策出台。限购前期,房价增速趋缓,住房销售量也显著减少。但自2013年以来楼市逐渐转冷,地方政府开始陆续解除限购政策“救市”,截至目前,仅存“北上广深”4大一线城市和三亚市仍执行。因此,深入探求限购政策对商品住宅市场的调控效应具有重要理论意义和现实意义。本文采用定性和定量分析相结合方法,以北京市商品住宅市场为例。首先,从房价收入比和房价合理性两方面论述了北京市限购政策出台的必要性。其次,通过北京住房市场中量价情况长期趋势曲线作描述性分析,获得对限购政策调控效果的感性认识。再者,运用时滞灰色关联分析法对限购前后住房市场中表征供求关系的相关变量变动情况进行分析,结果表明限购政策对北京商品住宅市场的供求变化产生显著影响:对需求方2个变量产生明显抑制作用,在时间上表现为大幅滞后;对供给方则是正向刺激作用,大大加快商品住宅开发进度。最后,通过GM(1,1)模型,选取北京市2004~2013年商品住宅市场交易数据作为原始数据序列进行模拟与预测,以此来分析未来5年内商品住宅市场供求情况,进而探讨北京市限购政策的存续问题,结果显示:限购政策下北京市的房价收入比和商品住宅未售出面积(库存量)仍旧呈逐年上升趋势,这表明北京市限购政策的预期目标未能实现,故应适时取消。综上,本文提出以下4点政策建议:楼市调控应转向长效机制来巩固调控成果;切实区分刚性需求、改善型需求以及投资(机)性需求,进行分类调控;引导商品住宅市场供求趋向均衡,才能促进房价合理回归;限购政策并非降低房价的长期调控政策,需充分考虑影响房价的相关经济基本面因素。