房地产市场对人民生活的各个方面都产生了很大的影响，表现出一些普遍和特殊的影响。　　市场的主要功能之一是建立均衡价格，根据该均衡价格有效需求对应于报价数量。房地产市场在任何国家的经济中扮演着重要的角色,它是国家财富重要组成的一部分。房地产是个人生活的基础,也是企业和各类组织进行经济活动和发展的基础。在俄罗斯,房地产市场正在快速并且积极的发展,参与房地产交易的个人、企业和机构数量也在不断增长。　　俄罗斯的住房市场主要存在以下问题：经济发展形势不稳定,房地产价格不断增长,使得买卖交易非常不稳定。此外,复杂的税收立法,信息基础设施的发展水平低下,公民法律培训不足,导致人民很难购买住房。　　房地产市场分为初级和次级市场。这两个市场有各自的特征和客户。初级住房市场发展迅速,需求比次级住房要大。由于新建房屋的良好状况、住宅的新颖性、新的通讯系统和工程系统、设计合理以及舒适度高，初级市场需求很大。2017年,俄罗斯住房建设规模比2016年增加了31%,2018年将会继续增长。　　目前,房地产市场出现了两个相反的趋势。一方面,个人经济状况的低下导致需求的减少,这将导致公寓成本下降。另一方面,在经济不稳定和卢布贬值的时期,人们正试图通过投资房地产来赚钱。尽管俄罗斯住宅房地产市场普遍存在积极的动态,但市场参与者仍面临许多困难。这些问题与政府制度有关,如法律的不完善和繁琐的官僚机制。此外,困难的不是由于价格高，而是收入低,这使得许多俄罗斯市民无法搬进新的住房。　　上述问题的解决绝非一日之功,但有可能建立一个机制来寻找市场上最好的价格。本文旨在考虑各种因素确定新公寓价格的最优体系。这项工作的最终目标是获得一个能够满足市场各个方面的机制,排除了开发商故意抬高的价格，并且使住宅价格可以在市民承受能力之内。　　论文分析了不同国家房地产市场发展的相关文献，对俄罗斯房地产市场的经验和特点进行了研究。房地产市场上的价格取决于许多因素,论文分析了影响价格的各个因素,影响全球，影响来自全球，区域和个人多方面的价格只是这个目标所固有的。　　该物业具有平稳性，独特性，持续性，创造期限和土地有限等特点。对于这个市场上吸引的房地产作为商品的具体特点，首先它的稳定性会受到影响，房地产对于他们所处的地区是分不开的，而房地产的买家则获得了该地区的整个特征。这些引起许多市场特性，特别是，诸如定价个性，买卖双方的数量有限，定位市场和由其衍生的工艺高度依赖。一般来说，通过城市/地区的声望，娱乐资源的可用性，基础设施的质量，环境条件来确定该国内的价格差异。世界主要国家的资本基本上有一个特殊的发展趋势，与区域房地产市场有很大差异。资本价格远高于地区资本，受全球而非国家因素的调控。造成这种情况的原因是：全市作为一个经济，金融，文化，教育和旅游中心，劳动力流动，信誉和资金的吸引力对私人投资的状态。因此，评估的正常发展的城市的时候，全球因素的影响几乎是察觉不到的，微乎其微，因为客户与开发商最大的影响有一个第二级-区域层面的因素，第三个-在对象的属性具体目标。　　撰写工作的方法论基础是科学的方法，这是基于对俄罗斯新公寓市场问题的客观综合因素分析和最优价格形成的要求。该研究使用一套科学知识的方法和技术进行。抽象-逻辑方法允许揭示价格优化和金融稳定评估的理论方面，以确定在这一领域发生的过程和现象的主要特征。系统结构方法用于分析影响价格的因素并识别结构变化。使用经济数学和经济统计方法可以确定价格对因素的依赖性，评估它们对进一步发展的影响和改善组织财务稳定性的方法。在研究过程中，我们选择了评估市场因素的经济数学和经济统计方法对影响因素对有效指标影响程度的评估。该方法的主要优点是结合评估房地产市场因素的方法，在此基础上建立回归模型。工作中使用的经济和数学建模方法不仅可以评估和预测经济状况，还可以确定影响价格动态的因素，并选择调控工具。　　该方法的主要优点是对房地产市场因素的评价方法的结合,在此基础上建立了回归模型。本研究采用的经济和数学建模方法不仅可以对经济状况进行评估和预测,还可以确定影响价格动态的因素,并选择其监管工具。所得数据有助于确定最佳的财产价值。利用计算机技术和统计分析包对采集到的材料进行分析,并根据计算方法和技术进行研究。　　本研究具有实践性,因为它包含了现成的工作机制,最适合房地产开发商和房地产中介机构。为了检查已制定的价格优化机制，我们选择了俄罗斯一般城市别尔哥罗德。收集到的关于新公寓的信息，关键因素评估是构建回归和确定因素相互关系的基础。最后，我们确定了平均市场价格，平均价格偏差，故意抬高价格低估的公寓。目前，该市已建成24座新建建筑，为便于分析，已将其研究并列入表中。　　为构建价格回归模型，截至2018年，俄罗斯别尔哥罗德市所有24个新建筑中有7200多套新建公寓被考虑。通过公开信息资源和房地产机构专家收集有关它们的信息。在本表的每一行中，都会显示与每个新建筑有关的250-300套公寓的平均价格。　　根据别尔哥罗德市新公寓的数据，进行了一项实际研究。初步数据的形成用于相关分析和后续的线性回归。鉴于选择基于回归分析的经济数学模型的确切理由，该方法允许估计因素对绩效指标的影响程度，以进行回归和相关性计算。分析显示，与安全系数（x6）基础设施（x3）位置（x1）停车位（x5）高度正相关。这表明安全因素，位置和基础设施对公寓价格有类似的影响。正是这些主要因素首先吸引了买家的注意力。显示与环境因素（x7）高度负相关。计算证实，这一发现可以解释为所有昂贵的公寓都在人口稠密和建成区。通常这些公寓在生态上处于劣势。少数公园，娱乐区，永久性交通拥堵，房屋周围噪音不断。现代买家愿意为了发展的基础设施和位于城市的历史中心的优越地理位置而牺牲它们，并且为公寓的价格支付的价格超过平均水平。　　收集到的关于新公寓的信息，关键因素评估是构建回归和确定因素相互关系的基础。选择基于回归的经济数学模型的基本原理允许评估因素对生产指标的影响程度。　　本文的实践部分主要是回顾一级市场住宅房地产平均价格预测模型的构建，结果，该方法的平均相对误差R2=0.77，这表明模型具有良好的预测能力。Fisher模型的准则F为7.95它大于显着性水平α=0.05的表格值FTab=4.49。因此，判定系数R2在统计上是显着的，并且所获得的回归模型在统计上是显着的。公寓的平均价格显示，有明显高估价格的公寓，有低估。我们还为开发商提供了关于价格变化或影响新公寓新房成本因素变化的建议和建议。　　由于投资者在资金快速回笼建设用地和利益，它具有经济和数学工具，最合理的价格，充分满足客户的预期，可以看作是建立在投资的有效性的早期评估最可靠的价格的正确评估。这个价格可以在初步设计投资的进一步程序中考虑，因为最可靠的初始数据具有最低的货币还款风险，远早于可能无效的开工建设。因此，涉及购买新公寓的交易的双方均可享受优惠。　　建议国家调节房价，慎重开发商高估价格，使价格形成透明。自从对市场的研究以来，新公寓的价格被人为夸大了。要求开发者为信息机构提供信息，以更简化收集统计信息和快速评估当前状态。　　利用这一技术来确定最优价格,并检查增加或减少需求的因素集,这一机制有助于开发商确定在建公寓的最优市场价格。此方法还可以帮助开发人员选择正确的销售策略,而不低估价格,并获得该属性的一组正面特征的最大利润率。房地产经纪人,帮助快速分析大量的数据,与不动产市场,并确定最佳选择购买一个新的公寓考虑买方的所有愿望。这项工作是通过分析市场的价格,以及为房地产开发商和房地产公司改变初级房地产市场的情况提出建议而完成的,有助于满足人们的需求和整个社会的福利。我们希望，所开发的方法将可用在现实中，并将带来积极变化的区域经济和国家作为一个整体。