随着我国市场经济、商业经营活动的繁荣和发展,商业房地产,尤其是购物中心型商业地产项目的投资开发近几年受到房地产行业的普遍关注。在投资收益的驱动下,购物中心开发已成为房地产行业投资开发的重要组成部分。如何投资开发购物中心型商业地产项目以及选择适合的经营模式已成为房地产开发企业的重要课题。“光大生活广场”正是作者工作中所经历的一项实践课题,论文的选题具有较强的实用性和针对性,其中研究成果有助于该项目运作成功。 通过文献查阅和实地调研,本文系统地分析了购物中心在国内外的发展现状,得出国内外购物中心的三种典型的经营模式:产权出售模式、全部出租模式和租售结合模式,并对三种模式进行了对比分析。在详细分析了光大生活广场项目所面临的外部环境和内部环境的基础上,运用SWOT方法和波特竞争战略理论进一步分析,得出此项目进行商业地产操作的可行性。结合项目自身条件的情况,运用净现值、投资回收期、贷款偿还期等方法对产权出售、只租不售、租售结合三种经营模式分别进行了财务效益评价,并通过盈亏平衡分析和敏感性分析对项目的风险性进行了分析,在此基础上提出了本项目三种经营模式的优缺点。最后,根据公司保持项目具有稳定可持续获利性的经营原则,具体提出了模式选择的两项基本原则:最小出售比例原则和投资回收期最短原则,并运用这两项原则对方案进行了分析比较,最终确定了最优方案。