2019年政府工作报告提到:“更好解决群众住房问题,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展”。随着宏观调控力度加大,限购限售政策出台,房地产企业盈利空间逐步缩小,税收筹划越来越被关注。Z公司是一家较为传统的房地产开发企业,其土地增值税税额连年增长,且税负高于行业平均水平,这一状况一直没有得到管理层重视。近两年受土地成本增加,银行贷款收紧,人工成本上涨等外界环境因素的影响,为进一步开源节流,提高企业利润率和市场竞争力,管理层决定从过去忽视的一些领域进行分析,税收就是其中重要一环。土地增值税的征税对象是对房屋建筑物和土地使用权转让过程中的增值部分,适用30%-60%的超率累进税率,由于税率相对较高,折算后税负水平也相对较重。近年来,随着国家税务总局对土地增值税管理要求逐步提升,政府部门间信息共享程度日益增强,税务系统信息化建设渐趋完善,通过合法税收筹划,减少土地增值税应纳税额,已经成为Z公司降本增效的重要手段。本文针对Z公司开发的HY项目,通过对其立项、开发、销售、清算、后续各个环节的梳理,结合全面成本管理理论,在现行土地增值税法规政策和地方性规定的基本框架下,利用项目分期、面积优化、收入切分、配套投入、利息支出、成本分摊等方面进行税收筹划方案设计,在方案设计效果上,将税负变化、利润影响、筹划风险、筹划难度作为方案有效性的检验标准。考虑到从运营管理,政策口径等诸多方面,税收筹划还是存在一定的风险性,本文对如何增强税收筹划风险防范意识,提高税收筹划风险应对能力也提供了一些可操作的解决办法。