历史建筑作为城市生活的物质载体、往昔岁月的最好见证,既是城市风貌和精神的引领者;亦是维持城市协调发展、促进城市品质提升的重要推手。目前有关历史建筑的研究,或侧重于保护方法、或专注于改造用途、或着力于国内外发展历程;目前有关历史建筑的实践大部分是民间团体的自发活动,少部分是政府主导下的重点文保单位的修复利用,极少部分是企业主导下的市场行为。其中,以专家学者为代表的一系列保护实践,侧重于历史建筑的物质空间及个体独特性,缺乏对历史建筑共性问题的量化及整理;而以各级政府为主导的文保单位修复,往往易陷入程式化的“复制、粘贴”,缺少对历史建筑所处特定城市空间的系统探索。同时,资金有限的各级政府既是“开发商”又是“监管方”,改造过程权责难以界定,改造完成效果难以保障,改造资金压力巨大。综上,过往的研究普遍存在:“研究尺度局限、定性研究为主、缺乏系统考虑、成功案例较少”等共性问题;过往实践普遍存在:“缺少总体筹划、组织管理经验缺乏、保护方法贫乏、保护成本较高、更新策略不明确、功能定位单一”等问题。为解决上述问题,本文提出从项目管理视角出发,以企业为主导探索“历史风貌区”范畴内的建筑保护与更新。希望基于项目范围管理及质量管理理论,结合规范的项目组织策划对历史风貌区这一类中等规模的开发项目进行分析;希望通过建立量化的保护与更新方案模板,实现历史风貌区建筑保护与更新的科学化管理,促进片区保护与城市更新的多维平衡。首先,根据项目管理标准,对研究对象进行充分的前期调研、策划,明确所有相关方并制定初步的计划;其次,基于工作分解结构(WBS)法对风貌区改造项目的各环节进行分解,明确实践范围;利用因果分析法分析历史风貌区改造的影响因素,及过往实践失败的原因,对改造六大主要影响因素“保护原则、更新策略、功能定位、实施方式、资金运作及项目后评估”进行深入解析并提出优化建议;同时,对风貌区保护与更新模式进行多维分析,建立选择匹配模型;再次,根据专家访谈、问卷调查所得的数据,运用层次分析法对上述六个维度的影响程度进行定量的计算,得到各要素权重及重要性排序,建立实施方案流程,并给出初步优化建议;最后,为了验证上述实施方案、应对策略的合理性,本研究选取南京教敷巷G95等项目,对照方案流程逐一进行验证,根据实践结果提出进一步优化策略,以求实现本研究的可持续性及不断的改善。总体说来,历史风貌区建筑保护与更新的应对策略包括:1)项目前期:引入项目管理思维,加强项目整体统筹及组织管理。从保护对象出发,充分发掘其历史、文化、区域、建筑价值,完成项目的总体策划及可行性研究。2)项目实践过程中:选取合适的保护原则及对应的更新策略,明确项目实践目标,实现建筑功能活化;根据改造分析框架完成特定项目的关键要素匹配,结合各因子重要程度,编制实施方案;3)资金运作方面:优先考虑低成本外部资金的运用,加快资金流转,降低企业参与保护实践的成本,促进预期保护目标实现;4)项目运营后一年左右:启动后评估,将实践完工后的使用效果反馈给实施过程各个环节,并持续优化、调整后续项目实践。综上所述,以企业为主导,基于“项目范围管理及质量管理理论”分析“历史风貌区”范畴内的建筑保护与更新是一种新的尝试;通过对保护与更新影响要素的分析及重要程度计算,建立改造方案流程以指导具体项目实践,亦是对上述项目管理方法的一种新运用。希望本文的研究成果可以为同类型的城市更新项目提供经验借鉴,更好的帮助同类实践实现既定目标,促进城市新旧和谐、健康发展。