“三旧”改造最初是国土资源部赋予广东土地利用的创新政策。近年来，全国已有多个城市试点探索“三旧”改造，实践中取得了一定成效，其中以“佛山模式”最为典型，广州市、东莞市等地经验也值得借鉴。目前学界对“三旧”改造专门系统的理论研究寥若晨星，国家层面立法上也没有直接有关的规定，主要依据各政策文件和改造方案。“三旧”改造过程中涉及房地产征收问题，包括公共利益判定机制、补偿标准的法律适用、征收程序等问题均值得深入研究。本文通过对以上法律问题的研究，以期对规范“三旧”改造，完善房地产征收提供参考。本文分四部分：第一部分阐述了“三旧”改造的内涵和政策背景，以佛山市部分典型例子，具体分析“三旧”改造中政府、村集体和开发商的作用，最后从国有土地和集体土地两个角度解析“三旧”改造的运作模式；第二部分探讨公共利益范围的具体规定方式和公共利益判定中存在的判定主体不明、标准不一、缺乏法律约束及程序规范等障碍的基础上，具体分析“三旧”改造中房地产征收的公共利益问题；第三部分阐明公平补偿原则是“三旧”改造中房地产征收较好的原则，在分析“三旧”改造中房地产征收公平补偿原则面临法律适用不足、补偿标准缺失、集体资产权属模糊等困境的基础上，对克服公平补偿原则的路径依赖提出完善对策；第四部分分析“三旧”改造中房地产征收正当程序公共利益判定的独立环节的缺失、被征收人参与权和知情权的保护不足、救济措施不完善等方面的缺陷，借鉴境外及其他地区先进经验，探求“三旧”改造中房地产征收正当程序的建设路径。