商品房预售合同中情势变更原则的适用研究

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情势变更原则指的是合同成立后,订立合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以请求与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则确定变更或者解除合同。从诸多学派关于情势变更原则论述的观点可知,21世纪以后,随着世界的经济模式发生巨变、合同的种类和样式不断多样化,此原则渐渐得到大多国家的认可以及法律上的支持。情势变更原则源自于衡平法国家的契约受挫制度。该种规则表示:合同签订之后,客观事实发生变化使合同的履行不可能、不现实,或者失去了履行的初衷。而在普通法国家中,产生了与其相对应的另一种规则,即交易基础。此种规则的基本要求为:若合同履行所需具备的基础条件产生问题,那么在合同履行时遭受不利因素的合同主体可以请求变更或终止合同,从而保护己方权益。我国对于情势变更原则形成的学术观点较多,学者们之间的争议较大。不过最终在我国的合同法解释中得到了确认,并在民法典合同编草案的第323条(二审稿总则)中做出了规定。应当说,情势变更原则对于民法典的编纂具有推动意义。我国的商品房预售合同最早是在20世纪90年代的香港出现,而现在此种预售合同逐渐演变为民事主体购买房屋的主要形式。伴随经济水平的不断提升,许多商品房预售合同在履行的过程中,出现了因为不能归咎于双方主体的客观变化,从而导致对合同相对方显失公平。一旦合同的内容无法变动,将会对一方甚至双方的合法权益造成重大损害。因此,研究如何在商品房预售合同中适用情势变更原则,对于解决此种合同的法律问题具有重大意义。通过分析商品房预售合同与情势变更原则的理论基础,结合案例来了解商品房预售合同纠纷中适用情势变更原则的问题,查找出相关的解决方案,并在此基础之上表达合理的意见,此为本文研究的重要原因和意义。文章除了前言和结语之外,主要分为四个部分。第一部分是介绍商品房预售合同的概况,就此引出有关商品房预售合同纠纷的案例,归纳该案件的争议焦点,提出在该案例中能否适用情事变更原则,以及适用该原则的过程中遇到的一系列问题;第二部分为简析情事变更原则的基础理论,论述了有关情势变更原则的各种学说,并分析情势变更原则与其他易混淆制度的区别,以及分析情势变更原则的构成要件;第三部分为针对引入第一部分所述的案例分析情事变更原则的适用,对本案中适用情事变更原则的情况进行论证,并分析影响情势变更原则适用的情形;第四部分为情势变更原则适用商品房预售合同的思考,分析情势变更原则在商品房预售合同纠纷适用中的主要救济方式,有关合同再交涉义务的界定,解除和变更的适用进行讨论;分析情势变更原则在商品房预售合同纠纷适用程序和实体两方面的处理,以及提出情势变更原则在商品房预售合同纠纷中适用的建议,意图使情事变更原则在商品房预售合同纠纷案件中能够被正确、合理地适用,为司法实践提供部分的意见和建议。
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