随着市场经济及城镇化的快速发展,越来越多的农民开始涌进城市,导致大量的宅基地闲置,由此产生的纠纷也日益增多。其中,宅基地流转的需求较为强烈。2018年“中央一号”文件提出,完善农民闲置宅基地和闲置农房政策,探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。在“三权分置”视角下,科学认定农村房屋买卖合同的效力,成为宅基地制度改革的重要环节。农村房屋的买卖与城市大不相同,其根源在于农村土地所有权归集体,农民仅享有土地使用权,即宅基地使用权,而城乡人员均享有对房屋完全的所有权。在理论界,专家学者对农村房屋买卖合同的效力认定出现有效、无效以及折中的观点。在我国当前立法与司法实践中,对宅基地的使用权和农村房屋的所有权是否可以自由买卖的问题有不同规定或判决,以致很多方面冲突难调。文章以宅基地“三权分置”为视角,重点从四部分分析农村房屋买卖合同的效力。第一部分,农村房屋买卖的一般问题。这部分笔者首先对现阶段农村房屋买卖合同”的含义、特征作了简要说明;介绍了我国农村房屋买卖的历史沿革。第二部分,宅基地“三权分置”的一般问题,对宅基地“三权分置”与农村房屋买卖的关系进行重点阐述,分别提出农村房屋买卖中农户资格权、使用权的范围。第三部分,农村房屋买卖的理论争议与审判审判现状。针对当前学术界对于农村房屋买卖合同效力的观点加以总结,归纳法律规定的模糊冲突之处,进而总结引发纠纷的制度障碍;通过归纳案例反映了当前司法实践对农村房屋买卖合同的基本观点,同时笔者也提出了自已的意见。第四部分,“三权分置”视野下农村房屋买卖合同效力认定的建议。通过分析宅基地使用权的可转让性,以及房地一体等理论,笔者提出对于农村房屋买卖效力认定制度障碍排除的建议。如果盲目限制农村房屋的买卖,这些宅基地上的合法建筑将无法发挥其更大的财产价值,这将侵犯农民利益、违背契约自由的基本精神。