作为国民经济的支柱产业,房地产业的发展对国民经济发展极其重要。理论上,健康有序的市场是房地产业可持续发展的根本保证。近几年来,中国房地产市场的发展取得了世人瞩目的成就,但在我国房地产市场机制尚不健全的状况下,房地产价格特别是住宅价格不断攀升,带来一定的泡沫风险。 房地产市场调控是政府引导房地产业健康发展的一种持续性行为。本文从政府监管角度出发,以房地产市场中住宅为研究对象,通过对住宅成本构成进行分析,建立住宅成本价的辨识机制,并以此为基础建立住宅价格调控模型,对住宅价格进行监测与评判,从宏观调控的角度准确把握调控的时机和调控的力度,促进房地产市场的持续稳定运行。 本文的研究内容： 1、中国房地产市场特征判断 中国房地产市场变化过程是一个市场化程度不断发展的过程,中国房地产市场不同于西方国家的市场,原有的关于中国房地产市场特征的分析侧重于定性分析,缺乏定量分析。本文通过房地产市场特征分析,分析了完全竞争型、寡头垄断型、完全垄断型及垄断竞争型市场的特征,运用系统的观点和分析方法,分析明确了当前中国房地产市场化正处于发展阶段,明确当前中国房地产市场属于垄断竞争型市场。并通过提出的房地产市场特征判断模型,得出衡量中国房地产市场化程度的综合指数。清楚地界定当前中国房地产市场所处的状态,对于更具体地分析、研究中国房地产市场,具有重要的意义。 2、基于特征价格的标准住宅价格评估方法 针对当前中国房地产市场属于挚断竞争型市场的特征判断,在分析原有房地产价格评估方法的基础上,考虑既垄断又竞争的市场特点,提出了一种基于特征价格法的标准住宅价格评估方法。该方法能够较准确判断房地产市场价格水平,同时也能够统一房地产市场价格比较的口径。在该方法中首先通过对住宅特征的相关分析,制定出符合城市特点的标准住宅指标,然后通过特征价格法对标准住宅进行价格评估,从而避免了由于数据选取和住宅特征差异较大所造成的评估误差,为准确把握当前住宅主流市场价格提供有效的数据保证。 3、基于GAMMA TEST(GT)的住宅价格预测方法研究 该方法首先通过GT方法确定影响住宅市场价格的因素及影响程度,由于影响因素较多,辅以遗传算法加快搜索速度,最后通过BP神经网络预测价格趋势。该方法避免了回归分析方法无法进行多元回归分析的不足,结合当前中国房地产市场化程度还处于发展阶段这一国情,充分考虑了影响当前中国房地产价格的11个主要因素。分析结果显示,这一方法比较适合中国当前的房地产业状况,预测结果与实际值较为接近。较准确的住宅价格变动预测为基于成本价的房地产价格预警提供了必要的基础。 4、住宅成本价辨识模型 房地产成本价是指房地产内在价值的动态表现,是一定时间、一定地域内,为获得相应房地产所应付出的劳动量的综合反映。通过分析房地产成本、成本价、房地产价格等概念,明确房地产成本价的含义,界定本论文的重点--研究辨识住宅成本价。房地产成本价是房地产内在价值的体现,本文在研究房地产成本价时,选取房地产市场中和生活密切相关的住宅成本价为研究对象,通过修正李嘉图租金等手段,辨识住宅成本价,得出增量房成本价和存量房成本价的辨识模型,把握房地产内在价值,保证房地产市场健康发展。 5、基于成本价辨识的城市住宅价格灰色综合评判及价格预警系统 准确判断一个城市住宅价格水平是否正常,对于城市健康发展具有非常重要的意义。本文建立城市住宅价格灰色综合评判系统,通过辨识出的住宅成本价和住宅成交价格对比,邀请专家以此为依据进行打分,评判城市住宅价格水平,减少了对住宅价格水平判断的主观性,可以较准确地判断出当前城市住宅价格水平,为城市房地产相关辨识以及合理地采取宏观凋控措施提供依据。从实证情况来看,基本真实反映了城市住宅价格水平,效果明显。在评价基础上,通过住宅价格预警指标灯系统可以直观地反映出城市住宅价格水平,从而达到预警和警示的目的。 6、基于成本价辨识的房地产调控模型及综合调控系统 原有房地产宏观凋控研究成果中,在指导具体的宏观调控措施选取、调控时机的把握、调控依据的量化、调控效果的预期等方面均显得不足。本文在明确当前中国房地产市场处于发展时期这一结论的基础上,进行了国内外宏观调控的差异性分析,中国宏观调控手段与时间分析,以及宏观调控政策与效果分析,发现当前中国宏观调控中主要依赖行政手段,但随着房地产市场发育程度的进一步深化,行政手段效果越来越不够显著。所以本文提出了基于成本价辨识的房地产宏观调控系统模型,通过分析市场价格和成本价差异,及时发现房地产市场价格变化发展的趋势,通过采取合适的市场和行政手段,调控市场,避免危机的发生。并依此提出了基于成本价辨识的房地产价格宏观调控系统,运用信息系统辅助决策。