纵观历史上出现的经济周期，不难发现一个极其相似的运行过程：资金流动性充裕，经济繁荣，股市、楼市猛涨，政策治理，资产价值缩水，经济衰退。在这经济的发展变化中，房地产慢慢地充当了具有资产性质的投资产品，具有双重性质的房地产商品导致了房地产市场在一定的经济环境下特别是经济膨胀时期具有不稳定性——泡沫，而泡沫的破灭方式决定了一个国家经济兴衰的走向。自2003年开始，我国房地产市场房价上涨过于明显，虽然期间经历了国际金融危机，然而却丝毫没有影响其上涨的势头。我国政府认识到对房地产市场调控的重要性，不断采取积极的调控措施，房价依然持续上涨。究竟房地产商品具有怎样的性质，会导致人们不断在高价位时急于购买？我国目前房地产现状如何，是否存在泡沫，若存在，泡沫大小如何？我国的房地产泡沫会不会像曾经的日本、美国一样破裂，最终导致经济衰退？我国现出台的房地产调控政策是否具有有效性呢？未来房地产又将如何发展？本文试图解决上述提出的系列问题。第一章绪论。提出本文选题背景及研究意义，在细致研究相关文献的基础上，总述了本文的研究思路，创新点及不足。第二章房地产泡沫理论分析。这部分细致分析了房地产商品的特征，对房地产泡沫含义进行界定，在总结了房地产泡沫表现形式及运行机制的基础上，提出了房地产市场不稳定性模型，说明了预期在房地产泡沫中的作用，解决了房地产商品价高需求旺盛的原因。第三章国内外房地产市场泡沫研究。首先运用好图示分别回顾了日本、美国房地产市场泡沫产生及破裂过程，然后利用指标法测定我国目前房地产市场泡沫程度后，将日美与我国房地产市场进行比较，进行了异同分析，解决了上述提出的第二和第三个问题。第四章基于适应性预期的房地产泡沫实证分析。通过计量模型的运用，分析比较预期因素与经济基本因素在房价上涨中的作用效果，证明了目前房地产市场泡沫具有的独特特征——区域性。第五章针对我国房地产现状的政策建议。基于2003-2011年的房地产调控政策，对比房价基于政策的反应效果，为了说明房地产调控政策的治理有效性，针对房地产市场泡沫具有的区域性特征，提出了一些可操作性建议，促进房地产市场健康发展。