人口和家庭是住房需求的主体,基于人口和家庭的现状、特点和变动趋势把握住房需求的发展方向,对于促进中国房地产市场的健康发展和社会经济长期稳定具有重要意义。论文从人口老龄化、家庭少子化、婚姻去制度化的人口和家庭变动视角出发,分析住房需求的现状特征和影响因素,构建理论和实证模型,探讨人口和家庭变动对住房需求影响的宏观机制和微观机制,并基于复杂系统进行系统动力学仿真。论文首先基于住房需求的表现方式,识别了宏观住房销售面积和微观住房需求特征两类核心住房需求内容,以及人口老龄化、家庭少子化、婚姻去制度化三类关键影响因素;进而基于住房需求及人口和家庭相关理论,分析了人口和家庭变动对住房需求影响的宏、微观理论路径,理论讨论了宏、微观层面三类关键因素对住房需求的影响。在此基础上,应用宏观数据,检验了宏观层面人口和家庭因素对住房销售面积的影响;应用微观数据,检验了人口老龄化、家庭生育和婚姻情况对住房面积、质量、产权、套数等住房需求的影响;采用系统动力学的因果关系理论构建了人口和家庭变动对住房需求影响的系统框架,并进行模型的检验和仿真。论文发现:（1）中国人口总量将出现先增长后下降的趋势,家庭户规模持续减小,家庭结构趋于简化。（2）宏观层面,总人口增加、老年抚养比上升、家庭规模扩大使得住房需求增加,出生率短期内抑制住房需求,在长期促进住房需求,但少儿抚养比和结婚率受到时间和地域的影响,对住房需求的影响存在差异。（3）微观层面,与父母双亲同住、家庭中老年人占比对住房面积、自有住房有正向影响,对住房质量有负向影响,对自有多套住房无显著影响;老年人的居住意愿、居住方式和居住意愿满足情况呈现差异化,子女数目多、有自有住房、居住在农村的老年人难以实现住在养老机构的意愿;家庭子女数量越多,住房面积越大,住房质量越低,越不可能自有住房、越可能自有多套住房,其中,有儿子的家庭更可能自有多套住房,有女儿的家庭反之;未婚家庭在住房面积和住房质量上呈现出劣势,而丧偶家庭优势明显,各类婚姻情况在自有住房和自有多套住房方面无显著差异。（4）住房需求受到人口、家庭、社会经济等因素的共同影响,在整体上呈现出先上升后下降的趋势。最后,论文从改善人口结构、适应家庭结构和调整住房政策的角度出发,以促进中国房地产市场的健康发展和社会经济长期稳定为目的,针对发展老年地产、优化住房结构和发展住房市场等问题提出针对性政策建议。