房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trust, REITS)是资产证券化的一种具体形式,是房地产行业和金融市场发展到一定阶段金融创新的产物。REITS通过将变现周期长、资金量大、流动性差的房地产资产证券化并上市交易,提高了房地产投资的流动性与收益的稳定性,一方面促进了原先房地产行业从银行融资的单一模式到资本市场多元化融资的转变,另一方面房地产资产证券化为广大的投资者进入房地产市场及参与房地产投资收益提供了便捷的渠道。REITS最早起源于19世纪中叶在美国波士顿设立的商业信托。此后,作为房地产市场上最有活力的一种组织结构,REITS被逐渐引入到澳大利亚、欧洲和亚洲的众多国家和地区。进过四十年的发展,REITS在一定程度上可以拓宽房地产开发融资渠道,分散风险。REITS作为一种投资产品,其收益和风险介于股票和债券之间,并且其收益与股票和债券收益的相关性都比较低,可以满足中小投资者对较低风险结构产品的需求,拓宽投资渠道。因此,REITS作为一只在中国即将推出的基金品种,吸引着理论界和实践界的广泛关注,并成为研究的焦点和热点。但国内先前的研究绝大多数仍是在前人研究的基础上讨论可行性与模式选择,停留在对REITS的介绍,比如:中国为什么要建立REITS市场,以及西方REITS法治情况等等。鉴于此,本文选择REITS作为研究课题,在前人研究的基础上分析香港REITS的发展形势和组织规模,来分析比较在香港上市的REITS的内部结构、组织形式及收益等等内容,以REITS的收益模型来对比预测国内的REITS上市后的收益率大小。本文从REITS投资可行性角度试图解决两个问题:一、香港上市的REITS收益率区间;二、大陆未来REITS的收益率大小。通过对香港上市的REITS数据的分析,实证分析了REITS的收益率区间。并在税率影响收益率大小的前提下,以香港REITS收益率模型来对大陆未来REITS的收益率进行分析探讨。本文采取层层递进的方法进行论述,除第一章导论外,正文部分分为五章。第二章首先对REITS的相关理论进行综述,对其概念、特征优势、理论基础进行详细的说明和分析。第三章主要分析香港REITS的模式,对其发展的历程、基本结构、运行模式进行深刻的说明和分析。第四章即是本文的中心也是重点。本章首先通过影响投资者收益率的因素来设立理论模型,随后以香港上市的REITS财务报表数据为基础进行模型回归检验,得出香港上市REITS收益率模型。最后,通过对影响收益率的变量进行均值检验,并结合收益率模型得出香港上市的REITS的收益率区间。第五章主要是收益模型的应用。首先介绍大陆REITS的现状,然后对香港和大陆在REITS运行过程中涉及的费用进行对比分析,最后以香港REITS收益率模型来对大陆未来REITS的收益率大小进行分析。本文首先对REITS的基本概念和理论进行了介绍,然后通过对香港REITS模式及其上市REITS的发展历程介绍,进行香港上市的REITS收益率的实证分析,并结合中国大陆内地和香港的税法的异同,来对中国大陆未来REITS的收益率问题进行一定的分析和探讨。