自改革开放以来,经济高速发展,城市化脚步不断加快,更进一步带动了我国房地产行业的快速发展,房地产业占国民生产总值从1978年的2.2%增长到2018年的6.5%,同时房地产业会与工业、建筑业、金融业协同发展,因此称为国民经济的支柱产业。然后静观2014年至2018年,GDP增速由7.3%降至6.57%,党的十九大报告指出我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段、需要优化经济结构;房地产行业的发展与我国的宏观政策密不可分,响应国家的号召,积极转变发展的方式,过去房地产企业为了野蛮生长,只重视规模却轻视质量,但这种发展模式已经不可持续,当前房地产企业必须重视质量且严控风险。而2014-2015年是我国货币政策和房地产政策的宽松期,进入2015年下半年房地产调控加严,信贷政策趋严,提出“去库存”,房地产融资环境愈发严峻,而销售增速回落,经历高速发展的黄金时代后房地产企业要活下来,走上了多元化经营的道路,拓宽融资渠道,开始融资创新可以更好地匹配其业务模式的发展,同时也是当前国家政策所支持的,所以创新融资方式的研究,具有重要意义。本文采用了理论结合案例分析的方法,基于创新融资方式的相关理论,结合我国房地产行业的发展现状,针对万科采取的四种创新融资方式,进行案例研究分析。首先,梳理相关创新融资方式的研究文献,从宏观环境、创新融资方式及其融资效果三个方面归纳总结国内外研究现状,为后续的案例分析奠定理论基础。然后分析我国房地产行业的生命周期及其发展特征,探究房地产企业创新融资的外在动因和内在动因。接下来,以万科为例,介绍了万科公司房地产投资信托基金、物流地产投资基金、商业抵押担保债券、供应链金融资产证券化融资的基本情况,阐述了万科这四种创新融资方式的基本情况和模式分析。最后,对万科采用创新融资方式进行效果分析,运用DEA模型评价万科在融资效率方面的效果,运用财务指标法评价万科在融资规模、融资成本、资本结构、融资风险方面的效果。通过对我国房地产企业创新融资的动因及发展情况进行研究,结合万科案例,本文得出启示:第一,政府大力支持是房地产企业创新融资方式的基础。第二,业务模式特点是房地产创新融资方式的方向。第三,优质地产资源是房地产创新融资方式的重要条件。以往国内大多数的文献重点是创新融资方式的模式运作,本文贡献在于运用DEA模型和财务指标法,将万科分别与境内上市的房企和香港上市房企进行横向纵向对比,把研究重点放在分析万科采取创新融资方式后的效果。