经过近几年的发展,房地产已成长为中国国民经济的支柱产业,也成为拉动经济增长的重要力量。据报道,目前在每年的经济增长率中,房地产业的直接和间接的贡献率约为两个百分点。伴随房地产业的快速发展,房地产行业的一些深层次问题也逐渐暴露出来,如国六条中所说“国内房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决,少数城市房价上涨过快,住房供应结构不合理矛盾突出,房地产市场秩序比较混乱”。在这样的情况下,自2004年,国家相继出台了一系列的宏观政策,从土地、资金等方面加大了对整个房地产行业的调控与规范,其目的在于调整与优化房地产市场结构,抑制房价过快增长。在国家房产政策大调整的背景下,成都房地市场供求依然十分旺盛。国内外房地产企业纷纷进军成都房地产市场。对于中小户型房地产企业而言,这预示着成都市房地产行业面临新一轮洗牌。在这样严峻的形势下,四川禾力实业有限责任公司通过成都市国资局拍卖中心公开拍卖取得被誉为人民中路上巨丑的“烂尾楼”—“米兰小筑”,并独立运作该项目。对于未开发过“烂尾楼”工程项目的四川禾力实业有限责任公司而言,这无疑是一个挑战,也是一个机遇。四川禾力实业有限责任公司仅凭以往积累的营销经验来应对这个“烂尾楼”项目,失败必然无疑。为此,本文对“米兰小筑”项目进行了营销策划研究。本文在对项目的内外部环境和竞争楼盘进行分析的基础上,对项目进行了SWOT分析,然后,结合项目本身实际情况,确定了项目的目标客户群并对目标客户群的特征进行了分析,最后,拉出了项目的“4P”策略和项目营销实施的保障措施。