当前我国城镇房地产价格增长过快,已经成为影响国计民生的政治、经济和社会问题。本文试图探讨房地产市场价格构成的要素,力图揭示房价过高的真实原因。同时基于博弈论构建一个政府、房地产商、购房者、炒房者和大众等因素在内的分析框架,探讨它们在价格形成中的不同作用,从而找到抑制房价过快增长的对策。在分析了改革开放以后我国房地产政策的波浪起伏的脉络之后,大致划分了确立、鼓励、刺激和抑制四个阶段。论文总结出目前我国房地产市场过热房价过高的主要有政策、房地产利益集团、炒房、购房者心理和城市化进程过快等诸多方面的因素。运用西方新制度经济学和剑桥学派的“均衡价格”理论分析房价的土地、建筑、产权、政策和环境等货币成本与非货币成本。论文从博弈的角度提出了抑制房价过快增长的几种办法:打击房地产利益集团,增强购房者的力量,增加保障房建设的力度,放开小产权房的政策,逐步弱化住房公积金的作用,改革土地有偿转让的制度,正面引导社会舆论。最后,预测了今后我国房价相对下降的市场趋势。从短时间看房价还会有所增长,从长时间看房价必然回归的合理价位。