住宅租金具有经济与社会双重性质,反映住房租赁市场的供求关系,为市场主体决策和住宅行政管理实施市场监控、政策调控提供依据。租金作为租赁的核心要素。一方面租金作为一种价格机制在整个租赁市场起着重要的信号作用,较低租售收入比抑制着房源供给,超越支付能力的租金又是群租房等滋生的源头。另一方面由于“住有所居”的特殊性,对租金的补贴方案又成为促进市场发展、保护租房群体的“民生”政策。那么南京住宅租金空间分布呈现怎样的特征?形成这一特征的价格机制如何?较于房价(住宅销售价格)相关研究的“汗牛充栋”,对于住宅租金的研究相对缺乏,且由于房地产市场的区域性,因此对南京住宅租金空间分布及价格特征进行研究具有重要的理论与实践意义。本文在综述房地产经济学、空间政治经济学、地统计学的相关理论与方法的基础上,利用克里金插值法研究南京市住宅小区单位租金的分布特征,并且借助特征价格模型分析小区的各个特征对小区单位租金的影响。本文利用数据爬虫软件收集南京市2156个小区的租赁数据,并利用ARCGIS软件采集了该2156个小区的特征数据,运用克里金插值法对南京市住宅租金的空间分布特征进行了分析,同时分别利用普通最小二乘法和空间计量模型估计小区各个特征的边际租金。研究发现南京市的住宅小区单位租金的分布呈现两个特点:从市中心向外递减、一个中心两个次级中心。南京市住宅单位租赁从中心位置向外递减,与市中心的距离约小小区租金越高,反之则低。其次,所研究区域中有三个区域的租金明显高于周围区域,分别位于南京市中心新街口附近、河西商务中心附近及栖霞区南部。而该三个区域中,以新街口的租金最高。通过分布研究还发现南京市住宅租金呈正态分布并且小区租金之间存在空间上的正自相关性。因为存在空间正自相关的缘故,在特征价格模型的回归中需要采用空间计量方法进行回归。模型回归拟合较好。根据模型回归结果,小区绿化率与物业费对小区单位租金产生显著正向影响。超市距离、高中距离、景区距离、公交站距离、CBD距离对小区单位租金产生显著负向影响。附近有大学校区的小区其单位租金也高于无大学校区的小区。医院距离和地铁站距离与因变量的关系呈显著的“倒U型”。周围小区的租金对本小区产生正向影响。而小学距离、菜市场距离与公园距离的回归系数却不显著。最后,从城市规划、提升承租者居住品质、大力发展集团化运作长租公寓等方面,寻求促进南京住宅租赁市场发展的对策。