住宅是人类赖以生存和发展的基本物质资料，是提高人们生活水平、改善生活质量的关键环节。与此同时，住宅产业具有较强的产业关联度，其需求的增加会大大刺激其他相关产业的发展。发展住宅产业不仅关系到民生建设，也关系到整个国民经济的发展。住宅需求是以满足人的基本需要为存在依据的，需求作为一种主观意愿，会受到多种因素的影响，具有一定的不确定性，而人口特征的变化则具有相对稳定性。因此，把人口因素作为研究住宅市场发展趋势的基本视角，进而得出城镇住宅市场发展的相关政策建议具有较强的可行性。本文首先对国内外关于人口因素与住宅需求的研究进行了回顾，找到基本的研究思路。其次，对造成人口大量集聚的城市化进程进行了相关分析，阐述了住宅需求的相关理论和我国城镇住宅市场改革的进程，并就住宅市场现状和问题进行了分析。再次，重点分析了我国建国以来的人口特征及其未来的变化趋势，将人口因素细分为人口总量和人口结构，并进一步细分人口结构为城乡人口结构、家庭人口结构和人口年龄结构三个部分。这些人口特征相互作用共同对住宅市场发挥作用，决定了住宅市场的基本发展方向，大致可以概括为：受人口总量波动式增长趋势的影响，住宅需求相应表现出波动式的增长趋势；在城市化和婚龄期人口的刺激下，住宅市场刚性需求增加；城市化的进一步发展将在未来很长一段时间推高城镇住宅市场需求；家庭规模小型化和人口年龄结构老龄化会对住宅市场提出多样性要求；总体来看，未来一段时间内人口因素仍将是我国城镇住宅需求的强劲推动力。最后，文章针对我国未来城镇住宅市场的发展特征和我国的基本国情，提出了相应的政策建议，以期对住宅产业和房地产业的发展起到一定的借鉴作用。