2017年3月,李克强总理在《政府工作报告》中,提出“研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划”,至此,“粤港澳大湾区”概念正式浮出水面,并将掀起大湾区的建设热潮。2016年12月29日,深中通道西人工岛正式开工,深圳、中山半小时生活圈指日可待。中山市地处粤港澳大湾区中心地带,港珠澳大桥即将通车,更即将与深圳快速对接,势必引来一番发展高潮。深圳HQ地产是新成立的地产公司,母公司为HJT集团,集团总部位于深圳,是集房地产开发、商业运营、矿山开采、物业管理一体的集团公司。HQ地产积极在中山区域寻求发展机会,现已获得位于中山市火炬开发区的一幅地块,本研究目标就在于为HQ地产在中山第一个项目的成功开发提供商业计划。本文运用工商管理的理论、工具,以商业计划书的形式对该项目进行研究分析。首先,运用PEST工具对地产开发的环境进行了分析,尤其是分析了政策环境,发现中山市未来仍将延续对房地产行业较为稳定利好的政策,并且周边规划、环境、人文对中山市房地产市场具有较强的支撑作用。接着对中山市的地产市场环境进行了详细分析,中山市房地产价格一直维持稳定上涨的态势,相较于周边城市的市场,具有较强的价格优势。在此基础上,本研究对项目特点展开了分析,运用SWOT工具进行优势劣势分析,项目具有区域、规划、价格、产品等优势,但也遇到挑战,最大的挑战在于该项目地处开发区,目前人气没有老城区旺盛,但是该区域未来规划较好,通过较好的市场营销和产品设计,可以应对这一挑战,甚至目前的挑战也就是将来的机遇。因此,结合市场调查运用STP工具进行市场细分、目标市场定位和产品定位,本项目市场定位是中山市中高档精品小区,产品定位为刚需及初改产品。本文就项目运作进行了策划,本分析报告还对财务部分进行了分析和测算,结论是本项目的净现值为10,431.62万元,修正后的内部收益率为26.37%,不论从项目净现值还是从项目的内部收益率来说,本项目都具有良好的经济效益。最后就项目风险及应对措施进行了充分评估,发现最大的风险在于房地产政策风险和资金风险,项目建设风险可以通过对中山市房地产政策进行研究分析、加强成本控制、加大营销力度、保障现金流等方式予以规避。本研究报告的总体结论是HQ地产中山项目完全可行,经济效益十分显著,风险可控,值得投资。通过本报告的研究,为项目的顺利实施提供了较充分的测评和分析,相信可以保证项目能够取得成功。