随着我国人口老龄化的加剧,社保体系中的养老金资金缺口将越来越大,社会养老资源紧缺,而未来“四二一”“四二二”的主流家庭结构模式将使得家庭的养老负担越来越重。在这样的大背景之下,我国的养老形势较发达国家更为复杂和严峻,整个社会将面临空前巨大的养老压力。如何解决养老问题、缓解养老压力己成为一个重大的社会议题,受到了政府、社会和专家学者的广泛讨论。在我国的现实情形下,除了要依靠国家大力加固社会养老保障体系的建设以外,必须及时开辟新的养老模式,寻求适合我国国情的新型养老保障方式,增加养老资金来源,以应对即将到来的老龄化危机。北京将“以房养老”进了“十二五”规划中的老龄事业发展规划之中,这意味着政府对于发展住房反向抵押贷款这种新型养老方式的探索。住房反向抵押贷款是一种老年人自我养老的方式,借助这种方式,老年人可在不出售房产、有房屋居住的情况下,拥有一笔可观的固定收入来维持和改善晚年生活,不仅可以减轻整个家庭在养老方面的负担,而且实现了经济资源在老年人整个生命周期中的效用最大化。住房反向抵押贷款是解决我国现阶段以及今后较长的一个时期内所面临的养老问题的一个行之有效的办法。从20世纪90年代中期起,我国的专家学者就开始了对住房反向抵押贷款的研究,但是这些研究大多数集中在对于该产品在国外推行的成功经验的介绍和在我国推行的可行性分析,也对运行机制和运行模式等进行了探讨,但是对该产品在定价以及影响定价的风险因素方面的系统研究较少,特别是对风险的研究,多为理论研究,少有实证分析。本文通过理论研究与实证研究相结合,定性分析与定量分析并用的方法对住房反向抵押贷款进行研究,建立了住房反向抵押贷款的两种定价模型,分析影响定价的风险因素,针对不同的风险因素提出了相应的防范策略,最后根据我国国情,提出了建立具有中国特色的住房反向抵押贷款业务的几点建议,为我国开展住房反向抵押贷款业务提供一定的理论技术支持。本文分为五个章节,从建立不同情况下的住房反向抵押贷款定价模型出发,对定价结果进行模拟分析,在定价模型的基础上,具体分析影响定价的三个风险因素并提出了防范风险的策略,最后提出构建具有中国特色的住房反向抵押贷款业务的几点建议。本文的具体内容如下：第一章,从我国目前的养老现状和问题出发,引出本文的研究对象,简要介绍了研究的目的和意义,对国内外住房反向抵押贷款的定价及风险方面的研究进行了综述,简要阐述了本文的研究内容和研究框架,并点明了本文的创新点。第二章,分别对有赎回权和无赎回权的住房反向抵押贷款产品进行了定价：对于无赎回权产品的定价是基于保险精算的原理进行的；而对于有赎回权产品的定价,是通过构建基于期权定价理论的定价模型进行的。根据我国的现状搜集相关数据,对定价模型中涉及的各个参数进行了估计,在此基础上分别对于有赎回权和无赎回权产品进行了实证分析,计算出定价结果,并对其进行比较。通过比较发现,有、无赎回权的产品在定价结果上存在差异,而产生差异的原因主要是借款人需为赎回权付出期权费。第三章,对影响住房反向抵押贷款定价的三大风险因素——预期寿命风险、利率风险、房价波动风险进行分析研究。采用定性分析与定量分析结合的方法,对对住房反向抵押贷款定价产生直接影响的这三大风险进行识别,分析其产生的原因以及从定性角度研究其对定价的影响,再根据前文所使用的定价模型,从定量的角度分析了这三大风险对定价结果的影响。分析结果表明房价波动与贷款额度同向变化,而贷款利率、借款人预期寿命则与贷款额度呈现出反向变化的趋势。第四章,根据影响住房反向抵押贷款定价的三大风险的特征,提出贷款机构进行风险防范可采取的策略。根据前文对各风险产生的原因分析,笔者认为仅仅依靠贷款机构不足以对风险进行全面有效的防范,住房反向抵押贷款的风险防范还需要政府从政策、监管等角度介入,提出了政府层面进行住房反向抵押贷款风险防范可采取的一些措施。第五章,在前文分析的基础上,从风险防范的角度和我国国情出发,笔者认定,我国要使住房反向抵押贷款业务能够顺利开展和推广,必须要先建立起具有中国特色的住房反向抵押贷款业务模式。对于该模式的构建,本文提出了以下几点建议：1)住房反向抵押贷款应由政府为主导推出,设计成为政策性的贷款业务；2)住房反向抵押贷款的具体实施可由保险公司进行；3)要建立起多机构合作的住房反向抵押贷款业务开办平台。相比国内的其他研究,本文有如下创新：1、分别建立了有、无赎回权两种情况下的住房反向抵押贷款的定价模型,在根据我国的实际情况算得死亡率、房价波动率、贷款利率等的基础上计算出了不同模型下相同借款人可获得的贷款金额,并对定价结果进行了比较。2、对预期寿命、贷款利率、房价波动三种风险进行了识别与计量,并分析了其产生的原因,并根据所建立的住房反向抵押贷款模型,以定量分析的方法对这三种风险对定价结果的影响方向及大小进行了分析。3、提出了我国开展住房反向抵押贷款应采用政府主导,保险公司负责具体运作,多机构共同合作的模式,并分别进行了论证。