“我在这里可以提个建议,如果你们在上海没有房产,可以听我一句劝告,投资房地产绝对是高回报的。”
　　在2003年9月的《福布斯》论坛上,上海市的一位负责人如是说。
　　一年半之后的2005年4月5日,在芝加哥对“国八条”做出隔海回应时,这位负责人态度大变。他说:“不希望上海的房价太高、增长太快,房地产首先是以居住为主,而不是以投资炒作为主。”
　　说前面一段话的时候,这位负责人对上海的房地产发展不仅心满意足,也信心十足。而说后面一段话的时候,他显然已经意识到:他可能正踩在一个随时可能爆裂的房地产泡沫之上。不仅如此,按照最近已经被房地产商痛斥为巫师的谢国忠的说法,他脚下的这个地产泡沫是“有史以来最大的”。
　　毫无疑问,房地产已经成为一个“问题”。
　　对于地方政府而言,推动本地经济发展,不仅天经地义,也是其作为政府之职责。但吊诡之处在于,在中国的现有体制下,地方政府在追求本地经济发展的同时,却可以通过各种手段将本地经济发展的成本外部化。在中国的房地产问题上,这种外部性集中体现为金融风险的向上集中。这实际上是中国房地产的症结,也是中国房地产之所以能够成为“问题”的原因所在。
　　上个世纪90年代中期,尤其是亚洲金融危机之后,为了维持经济增长速度,中央政府对地方官员提出了潜在但越来越具有政治约束性的政绩要求,这个要求就是现在越来越受到诟病的以GDP为核心的政绩考核标准。这种政治录用和考核标准固然从来没有被正式行诸文件,但却是一个具有强烈激励和约束作用的官场潜规则。其作用,在中国官员的升迁实践中,已经表现得相当明显。在这样一套政治激励体制下,地方政府对房地产趋之若鹜并纷纷将其作为拉动本地经济发展的杠杆,实际上是一个非常符合逻辑的结果。从这个角度看,所谓房地产泡沫更加准确的命名应该是“体制泡沫”。虽然地方政府是房地产游戏中的最大赢家,但既然是体制之错,板子就不能完全打在地方政府身上。所以解决之道,首先在于要从根本上矫正这种扭曲的政治激励机制。
　　政治激励机制仅仅是从源头上为地方政府提供了行为动力,但并没有为地方政府的行为提供实现的手段。在中国,房地产之所以能够成为地方政府在政绩上予取予求的不二法门,其根本原因在于,中国现行的金融体系和土地制度存在严重缺陷。中国金融体系一直被认为是中国改革中最为迟滞的一个领域。这种迟滞在这一轮房地产热中已经凸现了其严重的危害性。如果没有央行多年来远远超过GDP增速的货币扩张,如果没有中国高度垄断的商业银行赌徒式的经营方式,地方政府和房地产商纵有万丈雄心,也不可能将房地产搞到如此沸反盈天的地步,房地产也就不会成为一个问题。从目前的情况看,中国的金融制度和土地制度改革还有相当漫长的路要走。在这个过程中,我们还可能经常会看到这个或者那个泡沫。
　　金融和土地制度是中国的一个老问题,政治激励和约束制度更是一个老而又老的问题,房地产泡沫不过是这两个老问题的一种新形式。在这个意义上,就不是房地产套牢了中国,而是老体制套牢了中国。
　　政府将房地产搞起来容易,将房地产搞下去也同样容易。在中国的房地产问题中,最值得警惕的可能正是政府这种无与伦比的“能力”。