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摘 要:从我国住房抵押贷款快速增长的原因出发,分析了住房抵押贷款提前还贷的不利影响,揭露了催生提前还贷的各种因素,认为从银行角度应该如何看待提前还贷行为,并对如何管理住房抵押贷款提前还贷的风险提出了参考性建议。
关键词:住房抵押贷款;提前还贷;风险管理
中图分类号:F830.5文献标识码:A文章编号:16723198(2009)21015202
1996年,中国人民银行正式允许国有商业银行办理个人住房贷款业务,1998年允许所有商业银行开办个人住房贷款业务。自此,住房抵押贷款在我国迅速发展,成为国内商行贷款的重要部分,在优化贷款结构、降低贷款风险、提高贷款收益上重要性日益体现。从长远来看,房价呈上升的趋势。故到目前为止,个人住房抵押贷款仍被各商业银行看作是一项可调节资产结构。降低整个信贷资产不良率且自身收益稳定的业务。
1 住房抵押贷款提前还贷的不利影响
存贷款业务仍然是我国商业银行的主要业务,2008年国内各银行利差收入占比近80%,获取存贷差仍然是我国商业银行利润的主要来源。住房抵押贷款以收益高、风险低而成为银行间竞相争夺的优质业务。提前还贷使得该笔优质业务提前结束,增加了银行成本,减少了银行收益。
1.1 增加再投资风险
作为以盈利为目的的商业银行,有其自身的资金运用计划,个人住房抵押贷款作为商业银行长期资金运用计划,收益基本是确定。在借款人提前还贷时,如果市场利率降低了,商业银行将面临收回投资后再重新投资新项目时损失利息的风险。
1.2 影响商业银行的资本成本和资本结构
个人住房贷款是商业银行的资产项目,是建立在商业银行吸收存款这一负债项目基础上的。个人住房抵押贷款作为商业银行的长期资产,是在其资金运用计划范围之内的,如果个人住房抵押贷款的借款人提前还贷,则会打乱商业银行的资金运用计划,提前还贷使商业银行资产负债表上的长期资产较少,从而使商业银行的资本结构发生变化,影响商业银行的经营管理。
1.3 提前还贷直接减少商业银行的利息收入
目前,存款业务仍然是我国商业银行的主要业务,获取存贷差仍然是我国商业银行利润的主要来源。个人住房贷款因有房产作为抵押,同时又有保险公司的意外保险,其风险相对其他贷款项目来说更低。如果借款人选择提前还贷,贷款额度将减少,商业银行的利息收入就会减少。
1.4 加大商业银行的经营成本
从国内商业银行的操作程序看,提前还口需要经过借款人提出申请、银行受理并批准、变更借款合同、部分或全部提前偿还这几道环节。提前还贷不可避免的会导致商业银行经营成本的提高。而在银行收回资金后,在寻找新的放贷对象时,又会产生交易成本。增加的成本如果没有适当补偿,无疑会进一步减少银行的收益。
为了补偿借款人的提前偿付行为给商业银行造成的风险,少数几家银行开始收取提前偿付违约金,这一举动引起了强烈反响,社会各界开始争论违约金存在的合理性。
2 如何看待住房抵押贷款提前还贷
2.1 影响提前还贷的因素
(1)现行市场抵押利率。首先,现行市场抵押利率与借款人支付的合同利率(即原来的抵押利率)的差额可能会导致借款人的再融资。借款人所承担的直接成本是现行的合同利率,如果当前市场抵押利率的差额越大,机会成本也就越高,刺激借款人对抵押贷款进行在融资的动机就越强。因此,再融资动机实际上是合同利率与现行利率的差额的函数。也就是说,提前偿付率是合同利率与现行利率的差额的函数。其次,较低的抵押贷款利率使借款人觉得能够承担得起购买新房的负担,即增加了借款人买房的承担能力,借款人会卖出他们现有的住房并购买新的住房,从而导致提前偿付的增加。
(2)国民经济发展形势。近年来,我国经济呈一种持续高速稳定发展的趋势,居民收入逐渐增高。此外,发生还款较多的大部分是地处于经济发展速度快、居民收入增幅大的地区。这些地区的居民住房公积金交存额也很高,提出住房公积金归还银行贷款的做法十分普遍。
(3)货币化分房政策的落实。随着货币化分房政策的逐步兑现,对那些己购买商品房的居民来说,货币收入的增加自然会促进居民提前归还贷款,以节约利息支出。
(4)我国的金融市场不够完善,投资渠道狭窄。一般情况下,当其他投资项目的投资收益率高于个人住房贷款利率时,个人住房贷款的借款人就愿意承担低利率的贷款,而将自身富余的资金投资于投资收益率高的项目。但我国目前可提供给消费者的金融产品并不多,证券市场的风险也很大,作为风险规避者的借款人多不愿意将资金投放在证券市场,借款人通常会在有能力提前还贷的情况下,选择提前偿付。
(5)银行的抵押贷款管理机制。当前我国商业银行在处理提前还贷时的普遍做法是,按照原贷款利率收取到提前还贷时的未偿还利息和本金。如《中国工商银行商品房开发贷款管理暂行办法》的第二十条规定:“借款人要求提前还贷,须事先通知贷款人,并征得贷款人同意”,并且没有罚息和征收手续费的规定,借款人提前还贷的成本很小。加之“无债一身轻”的传统观念在消费者的潜意识中根深蒂固。借款人一旦手頭有钱,首先考虑的就是提前偿还部分或全部贷款。
2.2 从银行角度应该如何看待提前还贷行为
虽然借款人的提前还贷引发了银行的利率风险,银行获得某种补偿如收取违约金、罚息确有其合理性。但是,违约金(罚息)的收取却有两个方面的大问题:
首先,收取违约金(罚息)前如何界定提前还贷给银行带来的损失?损失中由贷款人承担的部分又如何界定?违约金(罚息)金额是按贷款数量还是随市场利率走?这些问题在实践中都面临巨大的市场阻力。
其次,银行是经营风险的,从某个角度讲,风险管理是银行的基本职能,通过提供风险转移和风险管理的服务,银行可以培育新的利润来源,增强自身的核心竞争力。根据收益风险的匹配原则,银行替贷款人承担了风险、管理了风险,那么银行从风险的承担中将会获得风险收益的机会。银行收取违约金诚然能补偿损失、扩大盈利,但是这种做法与银行的基本职能却是相悖的。
允许贷款人提前还款、不收取违约金,这其中是包括了一个隐含的期权,银行通过替贷款人管理风险,增强了客户服务能力,更重要的是获得了该风险定价的权利,大大缓冲了基本利率调整带来的不确定性。所以,银行对提前还贷收取违约金(罚息)的行为不仅仅拒绝了贷款人转移风险的请求,同时也失去了风险定价的权利,弱化了银行风险管理的职能,减少了银行的风险收益,最终将削弱银行的核心竞争力。
提前还贷本质上是银行给与贷款人的一个权利,不过这种权利的交易和价格却是隐含在基础的住房抵押贷款中的,应该被称为隐含期权。当贷款协议达成时,期权也随之成交。利率等风险因素的变动将导致期权价值的变动,银行承担了这种不确定性,就需要得到风险收益,即该隐含期权的价格。
3 住房抵押贷款提前还贷的风险管理策略
3.1 完善个人信用体系,建立住房抵押贷款提前支付的数据库
建立个人信用档案,逐步完善个人消费贷款的配套机制,这有利于提高银行对个人资产、收入和按揭承受力等信用评价指标评估的准确度。审核借款人的信用等级,根据其信用等级情况发放贷款。通过个人征信系统,专业化的征信机构会取得全面的个人信用数据及个人信用报告,从而减少银行繁琐的贷前调查审批环节,提高审贷效率。
随着当前提前还贷行为的增多,商业银行需要建立抵押贷款提前支付的数据库系统,掌握提前还贷的行为驱动因素和变化规律,通过长期监测,对提前还贷导致银行现金流的变化统筹规划,更好地经营提前还贷的风险。
3.2 建立风险因子追踪模型,提前预警
在数据研究的基础上,商业银行可以建立两类模型,一类是定性分析,将国民经济发展水平、城镇居民可支配收入、人口结构、城镇化水平等与提前还贷行为的关系模拟出来,初步的解释提前还贷行为的趋势;另一类是定量分析,加强对市场利率走势的研究,探寻其变动的大致规律,商业银行通过全面分析提前还贷行为的特点及其与经济变化之间的关系,在理论分析和历史数据的基础上找出决定因素,建立较为实用提前偿付模型,选择适合我国的利率模型,对提前还贷导致的现金流量预先进行统筹规划,提高资金的使用效用,降低风险损失。
3.3 推出多样化的住房贷款抵押方式
借款人的还款能力有很大差别,单一的贷款方式远远不能满足借款人的需求,有相当一部分的借款人每月应还按揭额与每月可还按揭额有很大的缺口,进而导致提前还贷行为的发生。为了适应不同借款人的需要,降低提前还贷风险,商业银行有必要推出更多的抵押贷款方式。
根据生命周期贷款理论,住房抵押贷款主要分为三种:一是递增式抵押贷款,主要适用于年轻人;二是递减式抵押贷款,适用于中年人;三是增值抵押贷款,适用于老年人。不同的年龄阶段有不同的收入水平、住房需求、风险的回避程度,有了适合的贷款方式,提前还贷行为的不确定将大大减少。
3.4 通過资本市场转嫁风险
首先,可以运用金融工程技术设计出多种金融工具,风险转嫁机制,尽量减少发起人自身承担的风险。住房抵押贷款证券化运作可将提前还款风险转移给投资者,抵押贷款证券化通过将住房按揭贷款打包出售给特设公司,财务报表上按揭贷款就转为现金,按揭贷款的信用风险和提前还款风险都转移给了该特设公司,该公司在通过发行按揭贷款支持证券,将风险完全转移给了投资者实现了住房抵押贷款一级市场的风险向二级市场的众多投资者的转移分散。根据投资者的偏好,在证券种类、结构和优先层次上的不同设计可以将提前还贷风险向部分投资者转移,在各类投资者间分担,这就保证了银行资产的安全性,金融体系的系统风险大大降低。
其次,可以通过购买各种利率衍生品来对冲利率风险,贷款人以一定的成本将利率风险转嫁给银行,同理,银行业可以通过资本市场将该风险转嫁给愿意承担风险的机构和投资者。
参考文献
[1]吴青.我国可变利率住房抵押贷款的利率风险管理[J].国际商务——对外经济贸易大学学报,2005,(5):2224.
[2]施方.住房贷款证券化中的提前偿付预测[J].商业研究,2005,(2):2832.
[3]严太华.刘林住房抵押贷款证券化提前偿付风险的探讨[J].金融与经济,2006,(8):2526.
[4]周天芸.提前还贷的成因、影响与预测模型[J].现代管理科学,2006,(11):107109.
关键词:住房抵押贷款;提前还贷;风险管理
中图分类号:F830.5文献标识码:A文章编号:16723198(2009)21015202
1996年,中国人民银行正式允许国有商业银行办理个人住房贷款业务,1998年允许所有商业银行开办个人住房贷款业务。自此,住房抵押贷款在我国迅速发展,成为国内商行贷款的重要部分,在优化贷款结构、降低贷款风险、提高贷款收益上重要性日益体现。从长远来看,房价呈上升的趋势。故到目前为止,个人住房抵押贷款仍被各商业银行看作是一项可调节资产结构。降低整个信贷资产不良率且自身收益稳定的业务。
1 住房抵押贷款提前还贷的不利影响
存贷款业务仍然是我国商业银行的主要业务,2008年国内各银行利差收入占比近80%,获取存贷差仍然是我国商业银行利润的主要来源。住房抵押贷款以收益高、风险低而成为银行间竞相争夺的优质业务。提前还贷使得该笔优质业务提前结束,增加了银行成本,减少了银行收益。
1.1 增加再投资风险
作为以盈利为目的的商业银行,有其自身的资金运用计划,个人住房抵押贷款作为商业银行长期资金运用计划,收益基本是确定。在借款人提前还贷时,如果市场利率降低了,商业银行将面临收回投资后再重新投资新项目时损失利息的风险。
1.2 影响商业银行的资本成本和资本结构
个人住房贷款是商业银行的资产项目,是建立在商业银行吸收存款这一负债项目基础上的。个人住房抵押贷款作为商业银行的长期资产,是在其资金运用计划范围之内的,如果个人住房抵押贷款的借款人提前还贷,则会打乱商业银行的资金运用计划,提前还贷使商业银行资产负债表上的长期资产较少,从而使商业银行的资本结构发生变化,影响商业银行的经营管理。
1.3 提前还贷直接减少商业银行的利息收入
目前,存款业务仍然是我国商业银行的主要业务,获取存贷差仍然是我国商业银行利润的主要来源。个人住房贷款因有房产作为抵押,同时又有保险公司的意外保险,其风险相对其他贷款项目来说更低。如果借款人选择提前还贷,贷款额度将减少,商业银行的利息收入就会减少。
1.4 加大商业银行的经营成本
从国内商业银行的操作程序看,提前还口需要经过借款人提出申请、银行受理并批准、变更借款合同、部分或全部提前偿还这几道环节。提前还贷不可避免的会导致商业银行经营成本的提高。而在银行收回资金后,在寻找新的放贷对象时,又会产生交易成本。增加的成本如果没有适当补偿,无疑会进一步减少银行的收益。
为了补偿借款人的提前偿付行为给商业银行造成的风险,少数几家银行开始收取提前偿付违约金,这一举动引起了强烈反响,社会各界开始争论违约金存在的合理性。
2 如何看待住房抵押贷款提前还贷
2.1 影响提前还贷的因素
(1)现行市场抵押利率。首先,现行市场抵押利率与借款人支付的合同利率(即原来的抵押利率)的差额可能会导致借款人的再融资。借款人所承担的直接成本是现行的合同利率,如果当前市场抵押利率的差额越大,机会成本也就越高,刺激借款人对抵押贷款进行在融资的动机就越强。因此,再融资动机实际上是合同利率与现行利率的差额的函数。也就是说,提前偿付率是合同利率与现行利率的差额的函数。其次,较低的抵押贷款利率使借款人觉得能够承担得起购买新房的负担,即增加了借款人买房的承担能力,借款人会卖出他们现有的住房并购买新的住房,从而导致提前偿付的增加。
(2)国民经济发展形势。近年来,我国经济呈一种持续高速稳定发展的趋势,居民收入逐渐增高。此外,发生还款较多的大部分是地处于经济发展速度快、居民收入增幅大的地区。这些地区的居民住房公积金交存额也很高,提出住房公积金归还银行贷款的做法十分普遍。
(3)货币化分房政策的落实。随着货币化分房政策的逐步兑现,对那些己购买商品房的居民来说,货币收入的增加自然会促进居民提前归还贷款,以节约利息支出。
(4)我国的金融市场不够完善,投资渠道狭窄。一般情况下,当其他投资项目的投资收益率高于个人住房贷款利率时,个人住房贷款的借款人就愿意承担低利率的贷款,而将自身富余的资金投资于投资收益率高的项目。但我国目前可提供给消费者的金融产品并不多,证券市场的风险也很大,作为风险规避者的借款人多不愿意将资金投放在证券市场,借款人通常会在有能力提前还贷的情况下,选择提前偿付。
(5)银行的抵押贷款管理机制。当前我国商业银行在处理提前还贷时的普遍做法是,按照原贷款利率收取到提前还贷时的未偿还利息和本金。如《中国工商银行商品房开发贷款管理暂行办法》的第二十条规定:“借款人要求提前还贷,须事先通知贷款人,并征得贷款人同意”,并且没有罚息和征收手续费的规定,借款人提前还贷的成本很小。加之“无债一身轻”的传统观念在消费者的潜意识中根深蒂固。借款人一旦手頭有钱,首先考虑的就是提前偿还部分或全部贷款。
2.2 从银行角度应该如何看待提前还贷行为
虽然借款人的提前还贷引发了银行的利率风险,银行获得某种补偿如收取违约金、罚息确有其合理性。但是,违约金(罚息)的收取却有两个方面的大问题:
首先,收取违约金(罚息)前如何界定提前还贷给银行带来的损失?损失中由贷款人承担的部分又如何界定?违约金(罚息)金额是按贷款数量还是随市场利率走?这些问题在实践中都面临巨大的市场阻力。
其次,银行是经营风险的,从某个角度讲,风险管理是银行的基本职能,通过提供风险转移和风险管理的服务,银行可以培育新的利润来源,增强自身的核心竞争力。根据收益风险的匹配原则,银行替贷款人承担了风险、管理了风险,那么银行从风险的承担中将会获得风险收益的机会。银行收取违约金诚然能补偿损失、扩大盈利,但是这种做法与银行的基本职能却是相悖的。
允许贷款人提前还款、不收取违约金,这其中是包括了一个隐含的期权,银行通过替贷款人管理风险,增强了客户服务能力,更重要的是获得了该风险定价的权利,大大缓冲了基本利率调整带来的不确定性。所以,银行对提前还贷收取违约金(罚息)的行为不仅仅拒绝了贷款人转移风险的请求,同时也失去了风险定价的权利,弱化了银行风险管理的职能,减少了银行的风险收益,最终将削弱银行的核心竞争力。
提前还贷本质上是银行给与贷款人的一个权利,不过这种权利的交易和价格却是隐含在基础的住房抵押贷款中的,应该被称为隐含期权。当贷款协议达成时,期权也随之成交。利率等风险因素的变动将导致期权价值的变动,银行承担了这种不确定性,就需要得到风险收益,即该隐含期权的价格。
3 住房抵押贷款提前还贷的风险管理策略
3.1 完善个人信用体系,建立住房抵押贷款提前支付的数据库
建立个人信用档案,逐步完善个人消费贷款的配套机制,这有利于提高银行对个人资产、收入和按揭承受力等信用评价指标评估的准确度。审核借款人的信用等级,根据其信用等级情况发放贷款。通过个人征信系统,专业化的征信机构会取得全面的个人信用数据及个人信用报告,从而减少银行繁琐的贷前调查审批环节,提高审贷效率。
随着当前提前还贷行为的增多,商业银行需要建立抵押贷款提前支付的数据库系统,掌握提前还贷的行为驱动因素和变化规律,通过长期监测,对提前还贷导致银行现金流的变化统筹规划,更好地经营提前还贷的风险。
3.2 建立风险因子追踪模型,提前预警
在数据研究的基础上,商业银行可以建立两类模型,一类是定性分析,将国民经济发展水平、城镇居民可支配收入、人口结构、城镇化水平等与提前还贷行为的关系模拟出来,初步的解释提前还贷行为的趋势;另一类是定量分析,加强对市场利率走势的研究,探寻其变动的大致规律,商业银行通过全面分析提前还贷行为的特点及其与经济变化之间的关系,在理论分析和历史数据的基础上找出决定因素,建立较为实用提前偿付模型,选择适合我国的利率模型,对提前还贷导致的现金流量预先进行统筹规划,提高资金的使用效用,降低风险损失。
3.3 推出多样化的住房贷款抵押方式
借款人的还款能力有很大差别,单一的贷款方式远远不能满足借款人的需求,有相当一部分的借款人每月应还按揭额与每月可还按揭额有很大的缺口,进而导致提前还贷行为的发生。为了适应不同借款人的需要,降低提前还贷风险,商业银行有必要推出更多的抵押贷款方式。
根据生命周期贷款理论,住房抵押贷款主要分为三种:一是递增式抵押贷款,主要适用于年轻人;二是递减式抵押贷款,适用于中年人;三是增值抵押贷款,适用于老年人。不同的年龄阶段有不同的收入水平、住房需求、风险的回避程度,有了适合的贷款方式,提前还贷行为的不确定将大大减少。
3.4 通過资本市场转嫁风险
首先,可以运用金融工程技术设计出多种金融工具,风险转嫁机制,尽量减少发起人自身承担的风险。住房抵押贷款证券化运作可将提前还款风险转移给投资者,抵押贷款证券化通过将住房按揭贷款打包出售给特设公司,财务报表上按揭贷款就转为现金,按揭贷款的信用风险和提前还款风险都转移给了该特设公司,该公司在通过发行按揭贷款支持证券,将风险完全转移给了投资者实现了住房抵押贷款一级市场的风险向二级市场的众多投资者的转移分散。根据投资者的偏好,在证券种类、结构和优先层次上的不同设计可以将提前还贷风险向部分投资者转移,在各类投资者间分担,这就保证了银行资产的安全性,金融体系的系统风险大大降低。
其次,可以通过购买各种利率衍生品来对冲利率风险,贷款人以一定的成本将利率风险转嫁给银行,同理,银行业可以通过资本市场将该风险转嫁给愿意承担风险的机构和投资者。
参考文献
[1]吴青.我国可变利率住房抵押贷款的利率风险管理[J].国际商务——对外经济贸易大学学报,2005,(5):2224.
[2]施方.住房贷款证券化中的提前偿付预测[J].商业研究,2005,(2):2832.
[3]严太华.刘林住房抵押贷款证券化提前偿付风险的探讨[J].金融与经济,2006,(8):2526.
[4]周天芸.提前还贷的成因、影响与预测模型[J].现代管理科学,2006,(11):107109.