土地增值税清算房地产企业提前备账分析

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  [摘 要] 为防止房地产泡沫经济的滋生,国家税务总局下发的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,要求从2007 年2月1日起执行。在实际账务核算操作中,一些企业对土地增值税清算的先期预缴、收入结算和清算补缴三部分确认不清,长期的差异导致帐务处理复杂化,更重要的是影响到了企业资金的时间价值,特别是中小房地产企业因资金危机可能出现倒闭。因此,通过对提前备帐的分析,进行必要的调整才可予以适宜。
  [关键词] 房地产 土地增值税清算 备帐分析
  房地产企业的土地增值税清算,涉及整个开发项目及土地购买、建筑、产权转让、其它税金等方面,由先期预缴、收入结算和清算补缴组成。然而在执行过程中,由于对土地增值税清算帐面处理滞后,造成房地产企业账面资金无法有效发挥出资金的时间价值,影响到企业的持续健康发展。
  一、房地产土地增值税清算的概述
  增值税自1994年实施以来,涉及到房地产的增值税政策经过了多次调整。根据1994年《增值税暂行条例》的规定,房地产企业税率为13%;而财政部、国家税务总局发布的《关于房地产征收增值税问题的通知》(财税〔1994〕14号)中明确指出,从事房地产销售的一般纳税人,比照有关征税规定,按照6%的征收率缴纳增值税;之后,国家税务总局于2002年下发的《关于房地产行业增值税问题的通知》(国税发〔2002〕56号)又明确指出,对于从事房地产销售的房地产公司,依照《通知》中所规定的6%的征收率征收增值税,与此同时,将从实行独立核算的房地产集团所购买的房地产取得的增值税专用发票上所注明的、依据6%征收率开具的增值税税款进行抵扣;2009年,新的《增值税暂行条例》颁布实施,根据新增值税政策的相关规定,以往的有关房地产的全部增值税政策一律予以废止。财政部、国家税务总局在《关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》(财税〔2009〕9号)中明确指出,对于从事自产房地产销售的一般纳税人,可选择采取简易办法仍旧按照6%的征收率计算缴纳增值税,但禁止抵扣进项税额,除此之外,对于已经选择依据简易办法计算增值税缴纳额的一般纳税人,只有在三十六个月之后才能进行变更。
  为调控房地产企业过快增长所产生的泡沫经济,国家实施了宏观调控政策,要求所有房地产企业从2007年2月1日起,开始执行由国家税务总局下发的《通知》精神要求,因此,有必要领会到通知的实质内容。
  (一)土地增值税清算的概念
  是指依照税收法律、法规有关政策,要求符合土地增值税清算条件的企业,计算出开发项目应缴纳的土地增值税税额,向主管税务机关提供资料,办理清算手续,结清应缴税款的行为。土地增值税清算是以开发项目为单位来进行清算,对分期开发的项目,以分期项目为清算单位。
  (二)土地增值税清算的条件
  符合土地增值税清算的条件是:全部竣工完成销售的开发项目;未竣工决算整体转让的开发项目;土地使用权的转让。也可被主管税务机关要求进行土地增值税清算的有:竣工验收已转让建筑面积占整个可售面积比例85%以上,或未超85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的项目;满三年的销售(预售)许可证仍未销售完毕的;注销税务登记未办土地增值税清算手续的;省税务机关规定的其他要求。
  二、土地增值税清算对房地产企业的影响
  清算土地增值税对房地产企业影响到底如何,经过分析,得论出影响有大有小,
  不论一概而论。比如说:从开发品种上看,对开发高档商品房的企业负面影响较大,而以普通住房为主的影响却小;从经营规模上看,对实力较强的上市房地产公司影响较小,而中小房地产企业影响却大等。综上所述分析,各房地产企业在土地增值税清算中,其帐务处理非常重要,个别企业在预提费用上,害怕现金流失,故意没有做到全额预提。甚至为了达到少交税款,延长确认。结果导致企业资金时间价值的有效发挥,特别是其融资能力较弱的中小房地产企业,使其资金供应受到制约,客观上无法再进行多期的房地产开发工作,可能由于资金链断裂而倒闭。
  三、房地产土地增值税清算的合理帐务处理
  为了确保企业的正常经营不受到影响,房地产企业帐务人员首先要对土地增值税清算有全面的学习和了解,才能正确领会帮助企业合理筹划。
  (一)正确掌握项目费用计算期间
  房地产开发项目期间费用,应包括从立项、规划、土地购置至竣工备案整个过程中相关发生的费用。这是正确计算出项目开发成本的依据,进而正确清算房地产企业的土地增值税。需要确认的有:开发项目的收入、扣除的项目规定要求、开发费用中的利息支出及相关的税金等。
  (二)合理筹划土地增值税清算方案
  针对土地增值税管理条例的规定,若房地产企业建造普通标准住宅出售,增值税额又低于20%,可免缴土地增值税。也就是20%是起征点的分水岭,达不到这达不到这一比例的,全部免缴。超过这一比例的,全额征收。因此,房地产财务人员应全面了解项目状况,清楚掌握项目成本构成的内容,然后根据企业实际情况,做出最佳的土地增值税清算方案。首先与税务部门及时沟通,了解本地区关于普通标准住宅的认定标准,开发项目是否否符合普通标准住宅的条件,确定出是否能够享受到税收优惠的政策。其次,企业财务人员应根据土地增值税计算的特点,尽力争取降低预估收入,合理加大开发成本,如主体建筑下的地下停车场,作为为业主配套的辅助设施应争取列入成本之内。
  (三)土地增值税清算的帐面处理
  为做到准确核算、申报土地增值税清算的帐面处理,在通常的情况下,财务人员将设置三个科目来对本企业的土地增值税进行会计核算,分别为:土地增值税、应交土地增值税、预缴土地增值税。如何对预缴土地增值税这个科目,也就是提前备帐如何处理呢。在实际工作中,我们可以按照这样的标准来处理,对未完工、未达到土地增值税清算标准时,又取得销售许可证并开始预售的开发项目,土地增值税的预缴标准分别是:普通住宅按预收收入的1%,非普通住宅按预收收入1.5%进行,待整个工程项目竣工结算完后,再进行多退少补的清算。同时,针对销售建造的普通住宅,依据《土地增值税暂行条例实施细则》规定,未超过20%的可免征土地增值税。对既建普通标准住宅又建其他房地产开发的,应分别核算土地增值税额,否则不在享受免税优惠政策内,如果会计核算对象是合并的,应按规定或者合理的标准进行划分。
  四、结束语
  对房地产企业的土地增值税清算,由于其涉及面广,计算复杂。因此,为不使帐务处理复杂化,有效发挥出资金时间价值,特别是中小企业房地产资金困难,还需要认真按照《通知》对具体细节操作进行体会,同时,希望主管税务机关出台一些细则,这样有助于土地增值税清算的实际操作。如相当比例的政府规费是否计入开发成本,售楼处的建设与装修是否列入开发成本,争议颇大,需要主管部门加以解释,这样有助于土地增值税清算的实际操作。
  参 与 文 献
  [1]国家税务总局:《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》,国税函[2008]299号。
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