论文部分内容阅读
摘要：自从房地产调控措施实施以来，国家政策明确规定重点城市限购事宜，但是随着群众对房地产的需求量的增加，实际的房地产价格并没有大幅度下降，但是政策还是使中小房企的成本不断提高。
关键词：调控背景；中小房企融资；战略
中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）04-0-02
在房价仍然稳步上行、成交量依旧温和放大乃至城镇化的背景下，这一影响仍能被不少企业承受，但一旦大众预期改变，企业亏损乃至破产就会不期而至。
一、融资面临三大障碍
资金流是决定企业生死的重要因素。作为资金密集型企业，资金对房企的意义尤其如此。楼盘项目开发通常要求企业自有资金要在30%以上，其他的资金来自银行开发贷款、按揭贷款、客户预付款及其他渠道。根据国家统计局数据，1-6月，在房企开发资金6.68万亿元中，自筹资金2.52万亿元，约占37.72%，定金和预收款1.84万亿元，约占27.54%，按揭货款0.79万亿元，占比11.98%，其他全部是来自于外部资金，约占23%。
随着社会的经济的高速发展和市场竞争强度的加剧，企业要想做大做强，所需要投入的资金越来越多，融资这一方式越来越受到大家的认可，但是目前中小房企业的融资面临了一些问题。第一，国家的政治策略并不支持房产企业融资行为。虽然我国政府在近些年来加大了对中小企业的资金支持和法律维护，在税收、信贷等方面对中小企业也是越来越开放的态度，但是这种开放和鼓励的态度主要针对的是农业、加工行业和养殖业等，对于房地产行业并没有表现出明朗的支持鼓励姿态。
第二，中小房地产企业的融资渠道狭窄。中小房地产企业的市场影响力、人脉聚集力和销售范围都比较的有限，而海外资本、债券方面也是无法涉足，这就在很大的程度上限制了中小企业的融资渠道，企业融资渠道受限，也就在根本上限制了企业的长久发展，加之房地产企业投资时间长，效益回收晚，银行间市场提供的短期融资券、中期票据也是难以收入囊中，情况堪忧。
最后，中小房地产企业前景有限，经验相对缺乏，这就导致了银行对其投入资金的力度不够，行为也不够坚持，失去了银行的支持，中小企业要想继续发展，只能转头向高成本的融资方式前进。在企业采取高成本的融资方式后，银行对其投资会更加谨慎和小心，而企业看到银行的态度后便会更加依赖高成本融资，这就形成了恶性循环，致使中小房企的资金压力逐渐增加，不堪重负。
二、银行信贷暗中排斥中小房企
银行作为资金流转、储存的主要方式之一，其对一个企业的态度足以决定企业发展的成败。如果银行对企业提供大力的资金支持，企业有了保障，在没有领导层面指导失误的情况下，一般会在激烈的市场竞争中取得良好的发展，而一个企业得不到银行的支持，即使其眼光独到，潜力无限，也难以在市场的竞争和挑战中取得良好的发展，甚至会糟糕到寸步难行的局面，直至失败、退出市场。
中小房地产行业在银行的信贷方面，并没有享受到国家对中小企业所发布的优惠政策，相反的，银行甚至会减少对其的贷款余额。
三、融资渠道的开发
（一）上市融资
上市融资的行为可以说是稍微大型一些的企业为了强化自身的抗风险能力和资金实力都愿意走的途径，也是近几年被大家熟知的融资方式。上市融资有两种方式：一种是直接上市融资，另一种则是间接上市融资。直接上市融资的入门条件比较高，审查手续也非常严格，对于企业的规模也有一定的要求，所以选择这种方式的企业较少。间接上市融资相对来说较简单一些，但是其必须有良好的项目和资产，不论是何种方式的上市，对于我国的中小房地产企业来说，都是巨大的挑战。
（二）项目融资
项目融资就是针对指定的项目进行融资，企业作为贷款方，将多种渠道的资金整合起来，投入到项目之中，从而保障着项目的正常、良好运作。这种融资方式，吸取的资金范围较广，涉及的投资方也较多，这样就将风险进行了分担，该融资方式，比较常见。
（三）担保融资
投资担保公司融资优势在于灵活性和便捷性，但其民间金融性质也决定了其具有融资金额不大、融资成本较高的特点，使很多开发商融资选择时产生顾虑。对于项目融资需求不大、急需补充资金的中小房企而言，目前投资担保融资在某种程度上也能解其燃眉之急。
（四）典当融资
受金融环境的影响，房地产企业运用典当融资的并不多。典当的优势是时间短、方便快捷，这些使其成为了中小企业的融资渠道，主要是利用包括不动产在内的不易变现的资产，换取企业所急需的后续发展资金。作为银行信贷融资的补充，典当融资以其灵活便捷的特性，为中小房企提供了一种可探索的过桥式的融资路径。
（五）其他渠道
房地产信托投资基金（REITs）是资金信托和财产信托的结合，是一种标准化、可流通的金融产品，理论上适宜于任何可以产生稳定收益的物业项目。不过，由于目前政策和市场环境所限，REITs在国内尚无实施路径，未来或将成为市场的重要融资模式，中小房企在自身资产条件允许的情况下，可以做一些类似REITs的产品进行融资探索。
金融租赁方式也是一种融资渠道的探索性新实践，对于拥有物业项目的中小房企，可采用“售后回租 保理”的融资模式，通过金融租赁平台获取发展资金。由于这种融资模式限制条件较多，市场成功案例也较少，故对于多数中小房企并不适用。
四、融资需多层次改革
目前房企的格局是，一、二线城市大中小房企并存，大中型房企占据优势地位；三、四线城市仍以中小房企为主。即使是全国最大的房企万科，也只布局了包括一、二线城市在内的60余个城市，而且短期内也不会到更多城市布局。因此，三、四线城市仍以中小型房企为主。三、四线城市尽管在城市经济规模、辐射能力和人口聚集能力远远不能和一线城市及省会城市相比，但在一线城市人口、环境逐步饱和的状况下，未来三、四线城市仍有城镇化的潜力可挖。 在十二届全国人大常委会第三次会议上的报告称，我国将全面放开小城镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，逐步放宽大城市落户条件，合理设定特大城市落户条件，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。这在政策上给予了中小城市以及中小房企发展一定的想象空间。
而从融资上看，除了部分较好的优质中小企业可以获得银行信贷支持外，剩下的仍然要借助地方性金融机构、信托公司的高息信贷资金甚至民间高利贷。因此，促进中小房企融资应该发挥市场调节力量。一方面，要加速我国城镇化进程；另一方面，中小房企要提高自身实力，降低经营风险。而从金融配套改革上看，应该建立银行之外的多层次金融支持体系。在现有的信托、房地产基金等的触角尚不能触及中小房企较多的三、四线城市，而小额贷款公司规模和资金实力又稍显薄弱的情况下，可以鼓励地方政府出资设立或参股融资性担保机构，并通过奖励、风险补偿等多种方式引导融资性担保公司健康发展。
五、结语
中小房企应综合融资效率、时间、成本、发展等条件，选择适合自己的融资方式。受金融市场环境的影响，中小房企拥有的融资渠道看似较多，但实际上可选择的路径却很少，其原因在于，房地产金融市场尚未形成多元化的支持体系和风险分担体系。
第一，房地产金融市场主要以一级市场为主，二级市场有待开发。目前，尽管市场上已经存在很多的商业银行、非银行金融机构等单位，但是主要以商业银行为主，其他的机构仍然有待发展。房地产信托的范围较小，功能有待完善，没有相应的债券融资，刚刚实施了住房抵押贷款证券化，这一现状导致了其他新兴融资渠道没有足够的发展机会，止步不前。
第二，在房地产的金融市场上，一些较为领先的房地产抵押贷款组织、担保组织等不完善，另外，一些专业的中介服务组织如：金融担保、资产评估等仍有待完善，还要进一步开发较好的房地产金融中介机构。
因此，对于中小房企而言，要改善融资困境，一方面，需在苦练内功的过程中，寄望房地产金融市场形成多元化的支持体系和风险分担体系，另一方面，随着金融市场的逐渐开放与融资渠道的增多，在选择渠道时更需要认真分析自身优劣势，比较各种融资方式的优缺点，尽量在保持预定战略发展方向的同时，适时创新，寻找突围路径，从而获得发展壮大的资本。
参考文献：
[1]刘让喜.中小房企融资难[J].中国地产市场，2010（07）：42-43.
[2]乔志杰.股权基金为中小房企融资搭桥[J].中国地产市场，2010（Z1）：61.
[3]亓东恺.浅析中小房企融资困境及解决方法[J].经济师，2009（03）：263-264.
关键词：调控背景；中小房企融资；战略
中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）04-0-02
在房价仍然稳步上行、成交量依旧温和放大乃至城镇化的背景下，这一影响仍能被不少企业承受，但一旦大众预期改变，企业亏损乃至破产就会不期而至。
一、融资面临三大障碍
资金流是决定企业生死的重要因素。作为资金密集型企业，资金对房企的意义尤其如此。楼盘项目开发通常要求企业自有资金要在30%以上，其他的资金来自银行开发贷款、按揭贷款、客户预付款及其他渠道。根据国家统计局数据，1-6月，在房企开发资金6.68万亿元中，自筹资金2.52万亿元，约占37.72%，定金和预收款1.84万亿元，约占27.54%，按揭货款0.79万亿元，占比11.98%，其他全部是来自于外部资金，约占23%。
随着社会的经济的高速发展和市场竞争强度的加剧，企业要想做大做强，所需要投入的资金越来越多，融资这一方式越来越受到大家的认可，但是目前中小房企业的融资面临了一些问题。第一，国家的政治策略并不支持房产企业融资行为。虽然我国政府在近些年来加大了对中小企业的资金支持和法律维护，在税收、信贷等方面对中小企业也是越来越开放的态度，但是这种开放和鼓励的态度主要针对的是农业、加工行业和养殖业等，对于房地产行业并没有表现出明朗的支持鼓励姿态。
第二，中小房地产企业的融资渠道狭窄。中小房地产企业的市场影响力、人脉聚集力和销售范围都比较的有限，而海外资本、债券方面也是无法涉足，这就在很大的程度上限制了中小企业的融资渠道，企业融资渠道受限，也就在根本上限制了企业的长久发展，加之房地产企业投资时间长，效益回收晚，银行间市场提供的短期融资券、中期票据也是难以收入囊中，情况堪忧。
最后，中小房地产企业前景有限，经验相对缺乏，这就导致了银行对其投入资金的力度不够，行为也不够坚持，失去了银行的支持，中小企业要想继续发展，只能转头向高成本的融资方式前进。在企业采取高成本的融资方式后，银行对其投资会更加谨慎和小心，而企业看到银行的态度后便会更加依赖高成本融资，这就形成了恶性循环，致使中小房企的资金压力逐渐增加，不堪重负。
二、银行信贷暗中排斥中小房企
银行作为资金流转、储存的主要方式之一，其对一个企业的态度足以决定企业发展的成败。如果银行对企业提供大力的资金支持，企业有了保障，在没有领导层面指导失误的情况下，一般会在激烈的市场竞争中取得良好的发展，而一个企业得不到银行的支持，即使其眼光独到，潜力无限，也难以在市场的竞争和挑战中取得良好的发展，甚至会糟糕到寸步难行的局面，直至失败、退出市场。
中小房地产行业在银行的信贷方面，并没有享受到国家对中小企业所发布的优惠政策，相反的，银行甚至会减少对其的贷款余额。
三、融资渠道的开发
（一）上市融资
上市融资的行为可以说是稍微大型一些的企业为了强化自身的抗风险能力和资金实力都愿意走的途径，也是近几年被大家熟知的融资方式。上市融资有两种方式：一种是直接上市融资，另一种则是间接上市融资。直接上市融资的入门条件比较高，审查手续也非常严格，对于企业的规模也有一定的要求，所以选择这种方式的企业较少。间接上市融资相对来说较简单一些，但是其必须有良好的项目和资产，不论是何种方式的上市，对于我国的中小房地产企业来说，都是巨大的挑战。
（二）项目融资
项目融资就是针对指定的项目进行融资，企业作为贷款方，将多种渠道的资金整合起来，投入到项目之中，从而保障着项目的正常、良好运作。这种融资方式，吸取的资金范围较广，涉及的投资方也较多，这样就将风险进行了分担，该融资方式，比较常见。
（三）担保融资
投资担保公司融资优势在于灵活性和便捷性，但其民间金融性质也决定了其具有融资金额不大、融资成本较高的特点，使很多开发商融资选择时产生顾虑。对于项目融资需求不大、急需补充资金的中小房企而言，目前投资担保融资在某种程度上也能解其燃眉之急。
（四）典当融资
受金融环境的影响，房地产企业运用典当融资的并不多。典当的优势是时间短、方便快捷，这些使其成为了中小企业的融资渠道，主要是利用包括不动产在内的不易变现的资产，换取企业所急需的后续发展资金。作为银行信贷融资的补充，典当融资以其灵活便捷的特性，为中小房企提供了一种可探索的过桥式的融资路径。
（五）其他渠道
房地产信托投资基金（REITs）是资金信托和财产信托的结合，是一种标准化、可流通的金融产品，理论上适宜于任何可以产生稳定收益的物业项目。不过，由于目前政策和市场环境所限，REITs在国内尚无实施路径，未来或将成为市场的重要融资模式，中小房企在自身资产条件允许的情况下，可以做一些类似REITs的产品进行融资探索。
金融租赁方式也是一种融资渠道的探索性新实践，对于拥有物业项目的中小房企，可采用“售后回租 保理”的融资模式，通过金融租赁平台获取发展资金。由于这种融资模式限制条件较多，市场成功案例也较少，故对于多数中小房企并不适用。
四、融资需多层次改革
目前房企的格局是，一、二线城市大中小房企并存，大中型房企占据优势地位；三、四线城市仍以中小房企为主。即使是全国最大的房企万科，也只布局了包括一、二线城市在内的60余个城市，而且短期内也不会到更多城市布局。因此，三、四线城市仍以中小型房企为主。三、四线城市尽管在城市经济规模、辐射能力和人口聚集能力远远不能和一线城市及省会城市相比，但在一线城市人口、环境逐步饱和的状况下，未来三、四线城市仍有城镇化的潜力可挖。 在十二届全国人大常委会第三次会议上的报告称，我国将全面放开小城镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，逐步放宽大城市落户条件，合理设定特大城市落户条件，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。这在政策上给予了中小城市以及中小房企发展一定的想象空间。
而从融资上看，除了部分较好的优质中小企业可以获得银行信贷支持外，剩下的仍然要借助地方性金融机构、信托公司的高息信贷资金甚至民间高利贷。因此，促进中小房企融资应该发挥市场调节力量。一方面，要加速我国城镇化进程；另一方面，中小房企要提高自身实力，降低经营风险。而从金融配套改革上看，应该建立银行之外的多层次金融支持体系。在现有的信托、房地产基金等的触角尚不能触及中小房企较多的三、四线城市，而小额贷款公司规模和资金实力又稍显薄弱的情况下，可以鼓励地方政府出资设立或参股融资性担保机构，并通过奖励、风险补偿等多种方式引导融资性担保公司健康发展。
五、结语
中小房企应综合融资效率、时间、成本、发展等条件，选择适合自己的融资方式。受金融市场环境的影响，中小房企拥有的融资渠道看似较多，但实际上可选择的路径却很少，其原因在于，房地产金融市场尚未形成多元化的支持体系和风险分担体系。
第一，房地产金融市场主要以一级市场为主，二级市场有待开发。目前，尽管市场上已经存在很多的商业银行、非银行金融机构等单位，但是主要以商业银行为主，其他的机构仍然有待发展。房地产信托的范围较小，功能有待完善，没有相应的债券融资，刚刚实施了住房抵押贷款证券化，这一现状导致了其他新兴融资渠道没有足够的发展机会，止步不前。
第二，在房地产的金融市场上，一些较为领先的房地产抵押贷款组织、担保组织等不完善，另外，一些专业的中介服务组织如：金融担保、资产评估等仍有待完善，还要进一步开发较好的房地产金融中介机构。
因此，对于中小房企而言，要改善融资困境，一方面，需在苦练内功的过程中，寄望房地产金融市场形成多元化的支持体系和风险分担体系，另一方面，随着金融市场的逐渐开放与融资渠道的增多，在选择渠道时更需要认真分析自身优劣势，比较各种融资方式的优缺点，尽量在保持预定战略发展方向的同时，适时创新，寻找突围路径，从而获得发展壮大的资本。
参考文献：
[1]刘让喜.中小房企融资难[J].中国地产市场，2010（07）：42-43.
[2]乔志杰.股权基金为中小房企融资搭桥[J].中国地产市场，2010（Z1）：61.
[3]亓东恺.浅析中小房企融资困境及解决方法[J].经济师，2009（03）：263-264.