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摘要：本文主要论述房地产开发企业在项目决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工阶段过程中的成本控制工作重点。
关键词：成本控制房地产开发企业工作重点
中图分类号：F293文献标识码： A
随着企业对成本控制的重要性和规范性的认识的不断加深，成本控制理论的发展经历了一个不断丰富和完善的过程。所谓成本控制指企业在进行市场调查、需求分析的基础上，对财务管理、物流管理、现场管理、生产、采购、销售等方面发生的足以影响成本的诸因素进行科学、严格的计算，制定并分解目标成本，对实际发生的耗费进行限制和管理，并将实际耗费与目标成本进行比较，找出差异，采取措施予以纠正，保证完成预定的的目标成本的一种控制方法。成本控制的最终目标是将成本合理地揭示出来，并且运用合理的控制方法与手段进行成本优化，达到利润最大化。作为房地产企业的成本控制战略，就是“以市场为导向”，在达到消费者满意效果的基础上，结合企业自身情况，对开发项目实行全过程的成本管理策划和谋略。因此，不同的房地产企业采用不同的成本管理方法，其效果也各异。在市场竞争日趋激烈的形势下，成本控制对房地产企业而言意义重大。具备较强成本控制能力的企业可以通过成本领先战略从而取得竞争优势。近些年国内市场上房地产开发企业日益增多，房地产市场的竞争将更加日趋激烈，不乏有投资失败、血本无归的例子出现，因此做好成本控制让有限的资金利润最大化越来越成为房地产开发企业得以在激烈的竞争中生存下去的必修课题。
下面主要从项目决策、设计、施工和竣工结算四个阶段，阐述房地产开发企业如何进行工程成本的控制。
一、項目决策阶段成本控制
投资决策对项目开发的成败至关重要，实践证明，一个高质量的投资决策依赖于对投资环境的准确把握，依赖于可研的深度与精度以及理性的投资决策机制，很多房地产开发企业往往都忽略了这个阶段的成本控制分析，不愿意花这份投入，就是做了也是流于形式，只是想当然的觉得项目有利可图或者是道听途说就选择盲目的投资，造成很多隐藏的不可挽回的不利因素被忽略，而弥补这些不利因素往往需要投入更多的人力物力甚至导致投资失败，因此房地产开发企业一定要重视项目决策阶段的成本控制，此阶段做好投资决策需要注意以下四个方面：
1、重视产品定位和销售价格预测。在项目投资决策之前，首先要掌握拟选择项目所在地的周边的规划情况以及政府政策的引导方向，对拟选择项目进行产品定位和未来销售价格预测。合理预测拟开发项目未来销售价格和销售进度，这需要有一定的前瞻性。开发公司必须高度重视，只有具有广阔市场前景的项目才有开发价值。
2、重视成本因素调研分析。项目所在地的土地价格、市政配套条件、地质情况、建安成本、主要材料设备的价格、当地的建设环境等各因素都对项目的开发成本有较大影响。在选择项目之前，对各成本因素必须进行认真的市场调研，掌握准确详实的第一手资料，才能更有效的控制成本。
3、客观、准确地做好项目可行性研究。专业人员根据取得的调研资料，对项目进行成本费用估算，分别测算土地费用、前期工程费、建安成本、基础设施建设费、管理费用、销售费用、财务费用以及不可预见费用等。费用测算采用的标准必须紧密结合当地行情和项目实际情况，力求客观准确。根据成本费用估算和销售价格预测情况，采用销售利润率或者成本利润率等指标对项目做出经济评价和综合分析，通过分析得出项目可行性研究结论和建议。
4、集体决策，理性投资。公司董事会依据上报的可研材料，广泛讨论、集体决策。在目前不成熟的市场机制下，决策过程中既需要投资的理性又需要有一定的前瞻性。
二、项目设计阶段成本控制
开发项目经过决策立项后，设计就成为工程建设的关键，在设计阶段，由于建筑物的平面布置、结构形式、外观设计、装修标准及主要设备都全部确定，其影响项目成本在90%以上，因此设计阶段的成本控制是整个项目成本控制的决定性阶段，开发公司抓住了设计这个关键，就能取得事半功倍的效果。因此，建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节，注意以下三个方面：
1、实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。如一个好的项目，如果完全委托或全部由境外设计，则设计费用本身会相当高。可以将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进行招标或委托。
2、加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计；各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，按设计规范、技术规定等进行设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。在设计招标中，应明确要求设计方提供真实的设计概算指标，特别是结构数据，如含筋量、硅量等，以方便对结构设计的造价比较。
3、加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。
以万科项目设计阶段成本控制为例：总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制自己的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。三、项目施工阶段成本控制
施工阶段成本控制是指在施工过程中，对影响施工成本的各种因素加强管理，并采取各种有效措施，将施工中实际发生的各种消耗和支出严格控制在成本计划范围内。通过随时揭示并及时反馈，严格审查各项费用是否符合标准，计算实际成本和计划成本之间的差异并进行分析进而采取多种措施，消除施工中的损失。关键从以下三方面进行控制：
1、合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束，按变更程序办事。应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。变更后应根据合同规定及时办理增减预算，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。
2、严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处理，則应按合同办事。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。
3、搞好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。属于指导价范围的，应实行“适当参与（不包办代替），推荐厂家（不指定厂家），监督质量（采购质量的主要责任者是施工单位）及合理限价（不是不顾产品质量的片面压价）”的原则，设备采购实行招投标，确保质优价廉。
以万科项目设计阶段成本控制为例：
1、垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。
2、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。
3、应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。
4、现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据；
5、凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。
6、原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款；应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。
四、竣工结算阶段成本控制
施工单位编制的工程结算普遍存在冒算多算、高套定额、高套取费标准以提高结算价的现象。开发公司不但要自己组织造价工程师参照原招投标文件、承发包合同、图纸、设计变更、工程索赔文件、材料设备采购价格、专业分包合同等，对施工单位提交的工程结算书进行全面、认真、严格的审核，同时也要委托具备资质、信誉好的工程造价咨询公司对施工单位提供的工程结算书进行更专业、更全面、更严格的审核。对造价咨询公司可以明确以造价审减额为基数的奖励制度，以充分提高造价咨询公司的积极性，确保结算质量，降低工程成本。
以万科项目设计阶段成本控制为例：工程结算要以自己掌握的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证，一般只能作为参考；审算部门应详细核对工程量，审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整，有根有据，数据准确，也可聘请建行或国家有关部门进行复审；审算部门应对主体工程成本进行跟踪分析管理，进行“三算”对比，找出工程成本超、降的因素，并提出改进措施和意见；在审算部门提供的结算资料基础上，财务部门应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核并编制工程财务决算书。
综上所述，房地产开发企业的成本控制贯穿于项目的整个阶段，要适应市场的发展，必须建立适用于本企业的成本管理制度，培养企业内部的成本管理人才，从决策者到施工员、造价员都要抓住各个阶段的成本控制工作重点，一步一个脚印的做好成本管理，在这个竞争激烈的房地产开发行业中适者生存。
关键词：成本控制房地产开发企业工作重点
中图分类号：F293文献标识码： A
随着企业对成本控制的重要性和规范性的认识的不断加深，成本控制理论的发展经历了一个不断丰富和完善的过程。所谓成本控制指企业在进行市场调查、需求分析的基础上，对财务管理、物流管理、现场管理、生产、采购、销售等方面发生的足以影响成本的诸因素进行科学、严格的计算，制定并分解目标成本，对实际发生的耗费进行限制和管理，并将实际耗费与目标成本进行比较，找出差异，采取措施予以纠正，保证完成预定的的目标成本的一种控制方法。成本控制的最终目标是将成本合理地揭示出来，并且运用合理的控制方法与手段进行成本优化，达到利润最大化。作为房地产企业的成本控制战略，就是“以市场为导向”，在达到消费者满意效果的基础上，结合企业自身情况，对开发项目实行全过程的成本管理策划和谋略。因此，不同的房地产企业采用不同的成本管理方法，其效果也各异。在市场竞争日趋激烈的形势下，成本控制对房地产企业而言意义重大。具备较强成本控制能力的企业可以通过成本领先战略从而取得竞争优势。近些年国内市场上房地产开发企业日益增多，房地产市场的竞争将更加日趋激烈，不乏有投资失败、血本无归的例子出现，因此做好成本控制让有限的资金利润最大化越来越成为房地产开发企业得以在激烈的竞争中生存下去的必修课题。
下面主要从项目决策、设计、施工和竣工结算四个阶段，阐述房地产开发企业如何进行工程成本的控制。
一、項目决策阶段成本控制
投资决策对项目开发的成败至关重要，实践证明，一个高质量的投资决策依赖于对投资环境的准确把握，依赖于可研的深度与精度以及理性的投资决策机制，很多房地产开发企业往往都忽略了这个阶段的成本控制分析，不愿意花这份投入，就是做了也是流于形式，只是想当然的觉得项目有利可图或者是道听途说就选择盲目的投资，造成很多隐藏的不可挽回的不利因素被忽略，而弥补这些不利因素往往需要投入更多的人力物力甚至导致投资失败，因此房地产开发企业一定要重视项目决策阶段的成本控制，此阶段做好投资决策需要注意以下四个方面：
1、重视产品定位和销售价格预测。在项目投资决策之前，首先要掌握拟选择项目所在地的周边的规划情况以及政府政策的引导方向，对拟选择项目进行产品定位和未来销售价格预测。合理预测拟开发项目未来销售价格和销售进度，这需要有一定的前瞻性。开发公司必须高度重视，只有具有广阔市场前景的项目才有开发价值。
2、重视成本因素调研分析。项目所在地的土地价格、市政配套条件、地质情况、建安成本、主要材料设备的价格、当地的建设环境等各因素都对项目的开发成本有较大影响。在选择项目之前，对各成本因素必须进行认真的市场调研，掌握准确详实的第一手资料，才能更有效的控制成本。
3、客观、准确地做好项目可行性研究。专业人员根据取得的调研资料，对项目进行成本费用估算，分别测算土地费用、前期工程费、建安成本、基础设施建设费、管理费用、销售费用、财务费用以及不可预见费用等。费用测算采用的标准必须紧密结合当地行情和项目实际情况，力求客观准确。根据成本费用估算和销售价格预测情况，采用销售利润率或者成本利润率等指标对项目做出经济评价和综合分析，通过分析得出项目可行性研究结论和建议。
4、集体决策，理性投资。公司董事会依据上报的可研材料，广泛讨论、集体决策。在目前不成熟的市场机制下，决策过程中既需要投资的理性又需要有一定的前瞻性。
二、项目设计阶段成本控制
开发项目经过决策立项后，设计就成为工程建设的关键，在设计阶段，由于建筑物的平面布置、结构形式、外观设计、装修标准及主要设备都全部确定，其影响项目成本在90%以上，因此设计阶段的成本控制是整个项目成本控制的决定性阶段，开发公司抓住了设计这个关键，就能取得事半功倍的效果。因此，建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节，注意以下三个方面：
1、实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。如一个好的项目，如果完全委托或全部由境外设计，则设计费用本身会相当高。可以将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进行招标或委托。
2、加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计；各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，按设计规范、技术规定等进行设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。在设计招标中，应明确要求设计方提供真实的设计概算指标，特别是结构数据，如含筋量、硅量等，以方便对结构设计的造价比较。
3、加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。
以万科项目设计阶段成本控制为例：总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制自己的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。三、项目施工阶段成本控制
施工阶段成本控制是指在施工过程中，对影响施工成本的各种因素加强管理，并采取各种有效措施，将施工中实际发生的各种消耗和支出严格控制在成本计划范围内。通过随时揭示并及时反馈，严格审查各项费用是否符合标准，计算实际成本和计划成本之间的差异并进行分析进而采取多种措施，消除施工中的损失。关键从以下三方面进行控制：
1、合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束，按变更程序办事。应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。变更后应根据合同规定及时办理增减预算，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。
2、严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处理，則应按合同办事。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。
3、搞好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。属于指导价范围的，应实行“适当参与（不包办代替），推荐厂家（不指定厂家），监督质量（采购质量的主要责任者是施工单位）及合理限价（不是不顾产品质量的片面压价）”的原则，设备采购实行招投标，确保质优价廉。
以万科项目设计阶段成本控制为例：
1、垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。
2、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。
3、应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。
4、现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据；
5、凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。
6、原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款；应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。
四、竣工结算阶段成本控制
施工单位编制的工程结算普遍存在冒算多算、高套定额、高套取费标准以提高结算价的现象。开发公司不但要自己组织造价工程师参照原招投标文件、承发包合同、图纸、设计变更、工程索赔文件、材料设备采购价格、专业分包合同等，对施工单位提交的工程结算书进行全面、认真、严格的审核，同时也要委托具备资质、信誉好的工程造价咨询公司对施工单位提供的工程结算书进行更专业、更全面、更严格的审核。对造价咨询公司可以明确以造价审减额为基数的奖励制度，以充分提高造价咨询公司的积极性，确保结算质量，降低工程成本。
以万科项目设计阶段成本控制为例：工程结算要以自己掌握的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证，一般只能作为参考；审算部门应详细核对工程量，审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整，有根有据，数据准确，也可聘请建行或国家有关部门进行复审；审算部门应对主体工程成本进行跟踪分析管理，进行“三算”对比，找出工程成本超、降的因素，并提出改进措施和意见；在审算部门提供的结算资料基础上，财务部门应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核并编制工程财务决算书。
综上所述，房地产开发企业的成本控制贯穿于项目的整个阶段，要适应市场的发展，必须建立适用于本企业的成本管理制度，培养企业内部的成本管理人才，从决策者到施工员、造价员都要抓住各个阶段的成本控制工作重点，一步一个脚印的做好成本管理，在这个竞争激烈的房地产开发行业中适者生存。