存量工业用地更新是提升土地利用效率、促进产业转型发展的重要途径,但在实践中却常常面临更新策略无法真正落地实施的困境。目前国内将"产业集群"理论与城市更新相结合的研究较少,对于工业用地更新的研究也主要集中于讨论工业更新的具体措施,对探究工业用地更新困难的原因重视不足。以石狮市海岸带染整产业为例,对海岸带区域工业用地更新"难"提出解释,即"财政收入"假说和"产业集群"假说,并分别进行验证。通过实证研究,发现石狮东部沿海染整产业对地方政府的税收贡献极低,其直接经济价值并不大,故"财政收入"假说不成立;而通过对产业结构和产业成本的分析,发现"产业集群"假说的解释力更强:石狮市海岸带染整产业难以更新的困境在于染整产业在石狮服装产业链中的不可缺少的重要地位及其对控制排污、能源、人力、运输成本的要求。通过"产业集群"假说的视角审视工业用地更新问题,不难发现其关键在于如何应对特定产业在区域层面的产业体系中的地位与作用,而不仅是孤立地讨论该特定产业或企业用地的更新措施。最后从近远期对石狮染整产业提出相应发展策略。