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【摘要】房地产开发项目的工程管理是一项比较复杂的系统工程，对房地产项目工程的优化管理，应当在房地产项目规划前做好充分的调研，应当不断完善房地产开发项目工程管理的机制和制度，着眼于房地产开发项目中存在的工程管理问题，对房地产开发的整个过程进行全面控制，促进房地产行业的健康发展。本文对房地产开发项目管理难点进行了探讨。
【关键词】房地产开发；项目管理；难点；对策
房地产开发项目是一个相对复杂的系统，房地产项目的开发管理更是一门综合性很强的学科，项目的管理者只有将系统工程的相关理论、观点和方法进行综合运用，才能实现对生产要素的优化配置。只有将项目管理过程中存在的难点问题完善解决，才能促进房地产开发项目稳健有序地进行。
1、房地产开发项目管理的难点
1.1忽视市场调研，盲目进行开发
一些开发商为了节约成本，往往不做或者只做简单的项目前期市场调研。然后在项目决策阶段要不就是犹豫不决要不就是盲目自信匆忙决策。殊不知缺乏市场调研会对决策产生很大的影响，可能会导致对消费者人群定位不准确，错过最佳的开发机会。虽然当前大体上楼市依然火爆，但也出现了三四线城市房价走低，楼房卖不出去的现象。若地产商对房产项目定位错误，没有找到最佳的消费人群，就可能有楼房空置，资金链断裂的危险。
1.2设计阶段忽略成本控制，导致建设期投入过大
设计阶段成本控制的问题是比较常见的，因为一个设计师很难既能设计出优美的建筑外形，合理的户型，又懂得房屋的安全结构设计，还懂得建筑的造价与预算。现阶段，这些过程往往分配给不同专业的人员共同完成。三方的专业人员又往往不在同一个单位，这就造成了沟通困难，设计方案需要反复修改，不仅很难做出外观，安全，造价三方面都让人满意的项目，而且会拖延进度浪费时间。所以，在项目建设过程中，我们常常发现这样的现象：不是建筑质量强度不合格；就是项目投资远远超出预期导致项目资金跟不上而停工；再者就是发现施工过程中难以达到设计的要求，设计需要变更。
1.3项目分包转包严重，收尾阶段质量问题突出，各方矛盾重重
分包不符合国家法律规范，多次转包的项目从来没有不出问题的。转包是违法的，必须禁止。这里主要谈谈分包可能会对开发商项目管理造成的困难。像房产开发这样的大型工程，现在多是由众多的分包建设单位分别于开发商签订合同的。例如比较常见的有桩基工程，模板工程，钢筋工程，脚手架工程，混凝土泵送等等主要的分包单位。然而，由于不同的分包商所进行的工程或多或少会有联系，这往往牵涉到了各方利益，如果协调管理不及时，容易出现矛盾。笔者参与的项目中就出现了施工过程中各分包的单位互相掐架，扯皮的现象，工程建设不得不停工。开发商不得已充当和事老，在利益纠纷面前尽量协调，往往是以自掏腰包的方式来平息各方争执。在项目即将验收时期这种利益之争更加严重，因为开发商与住户已签订交房合同，面临违约追责的风险。而施工方此时往往纠结合同中细节不到位的地方，可以说是趁火打劫。开发商面临着延期交房，给住户违约金，或者满足施工方要求，新增项目接口工程的投入的二重选择。
2、房地产开发项目管理的措施
2.1完善监理制度
监理在房地产开发项目施工方面有着重要的地位，所以监理企业的发展将对所开发项目有着很大的益处。拓宽监理技术领域，对工程进行全方位过程监理，加强对监理单位资质的管理并且适当的制定监理取费标注，杜绝恶性竞争，使监理制度更完善。建设单位、承建单位、监理单位三方是平等的合同约定关系，有着委托和被委托的关系。合同一旦签订，则各司其职，不得对其他两方有所制约和干涉。监理单位有权进行公正独立的工作开展。在工作中，房地产开发单位应在协调监督和检查监理工作方面进行侧重，以避免权责不明，建设单位干涉监理工作的情况发生。
2.2提高开发项目报告的可行性
在建筑工程施工建设中，工程企业应积极的参加编制新开发项目的可行性报告，并通过从报告中发现问题与解决问题，使其可提高建筑工程的整体质量。而在编制新开发项目的可行性报告时，相关工作人员应结合工程经济预算、容积率、机械设备、绿化面积、装修标准等细节，找出工程技术管理中优化资源配置的最佳途径。与此同时，工作人员还应拟定具体实施方案，使其促使优化的工程资源配置能够公开、明确，进而提高房地产工程企业的经济效益。另外，房地产企业在考察项目可行性的过程中，对于开发工地附近的环境与民生问题需进行考察，并以最大程度的能力保障自然环境与群众利益，坚决反对不健康、不道德、中饱私囊的行为出现，影响房地产工程企业未来的发展。而通过编制健康、绿色、并顺应民生的工程项目，以便与优化自身企业的人力资源与土地资源。
2.3重视施工阶段及后期阶段的项目管理
（1）重视现场安全管理。健全现场项目部的安全管理架构，严禁将工程承包
给不具备相应资质的单位，将重点放在事前控制上，避免发生安全事故。
（2）做好施工阶段的資金使用计划，严格按照计划进行工程款的支付。
（3）严格控制甲供材。甲供材的范围、交接方式要事先周密确定，列入工程招投标合同，并严格按合同履约。尽量减少甲供材的种类，对十通用地方建材，可由承包方自行采购。
（4）要尽量减少甲分包项目，在工程招投标文件及工程建设承包合同中由总承包单位完成的工程内容尽可能让总承包单位组织施工。
（5）开发商一定要真正重视项目竣工验收阶段的项目管理工作。在项目竣工验收阶段可建立一个由开发商主管领导组织、整合工程管理、销售、开发、采购、物业管理等各部门组成项目收尾临时一机构，与现场项目部管理人员分工协作，共同完成工程竣工验收阶段的项目管理及项目交付、移交工作。
结语：
房地产开发关系到人们的日常生活，因此一直都是人们所关注的话题。开发商在开发项目时都需要通过提升对开发项目的管理水平而有效规避风险，从而降低投资成本，提升自身竞争力。然而，现阶段在房地产开发项目的管理过程中仍存在很多重点和难点，只有在整体规划时将这些重难点考虑到位，才能有效降低工程造价，避免或减少风险带来的损失。
参考文献：
[1]杜权伟.房地产开发项目管理难点的探讨[J].低碳世界，2016（12）.
[2]孙莹.关于房地产开发项目管理重点方向的综述[J].中外企业家，2016（20）.
[3]何孝.对房地产开发项目管理难点的探讨[J].中国房地产业，2015（09）.
【关键词】房地产开发；项目管理；难点；对策
房地产开发项目是一个相对复杂的系统，房地产项目的开发管理更是一门综合性很强的学科，项目的管理者只有将系统工程的相关理论、观点和方法进行综合运用，才能实现对生产要素的优化配置。只有将项目管理过程中存在的难点问题完善解决，才能促进房地产开发项目稳健有序地进行。
1、房地产开发项目管理的难点
1.1忽视市场调研，盲目进行开发
一些开发商为了节约成本，往往不做或者只做简单的项目前期市场调研。然后在项目决策阶段要不就是犹豫不决要不就是盲目自信匆忙决策。殊不知缺乏市场调研会对决策产生很大的影响，可能会导致对消费者人群定位不准确，错过最佳的开发机会。虽然当前大体上楼市依然火爆，但也出现了三四线城市房价走低，楼房卖不出去的现象。若地产商对房产项目定位错误，没有找到最佳的消费人群，就可能有楼房空置，资金链断裂的危险。
1.2设计阶段忽略成本控制，导致建设期投入过大
设计阶段成本控制的问题是比较常见的，因为一个设计师很难既能设计出优美的建筑外形，合理的户型，又懂得房屋的安全结构设计，还懂得建筑的造价与预算。现阶段，这些过程往往分配给不同专业的人员共同完成。三方的专业人员又往往不在同一个单位，这就造成了沟通困难，设计方案需要反复修改，不仅很难做出外观，安全，造价三方面都让人满意的项目，而且会拖延进度浪费时间。所以，在项目建设过程中，我们常常发现这样的现象：不是建筑质量强度不合格；就是项目投资远远超出预期导致项目资金跟不上而停工；再者就是发现施工过程中难以达到设计的要求，设计需要变更。
1.3项目分包转包严重，收尾阶段质量问题突出，各方矛盾重重
分包不符合国家法律规范，多次转包的项目从来没有不出问题的。转包是违法的，必须禁止。这里主要谈谈分包可能会对开发商项目管理造成的困难。像房产开发这样的大型工程，现在多是由众多的分包建设单位分别于开发商签订合同的。例如比较常见的有桩基工程，模板工程，钢筋工程，脚手架工程，混凝土泵送等等主要的分包单位。然而，由于不同的分包商所进行的工程或多或少会有联系，这往往牵涉到了各方利益，如果协调管理不及时，容易出现矛盾。笔者参与的项目中就出现了施工过程中各分包的单位互相掐架，扯皮的现象，工程建设不得不停工。开发商不得已充当和事老，在利益纠纷面前尽量协调，往往是以自掏腰包的方式来平息各方争执。在项目即将验收时期这种利益之争更加严重，因为开发商与住户已签订交房合同，面临违约追责的风险。而施工方此时往往纠结合同中细节不到位的地方，可以说是趁火打劫。开发商面临着延期交房，给住户违约金，或者满足施工方要求，新增项目接口工程的投入的二重选择。
2、房地产开发项目管理的措施
2.1完善监理制度
监理在房地产开发项目施工方面有着重要的地位，所以监理企业的发展将对所开发项目有着很大的益处。拓宽监理技术领域，对工程进行全方位过程监理，加强对监理单位资质的管理并且适当的制定监理取费标注，杜绝恶性竞争，使监理制度更完善。建设单位、承建单位、监理单位三方是平等的合同约定关系，有着委托和被委托的关系。合同一旦签订，则各司其职，不得对其他两方有所制约和干涉。监理单位有权进行公正独立的工作开展。在工作中，房地产开发单位应在协调监督和检查监理工作方面进行侧重，以避免权责不明，建设单位干涉监理工作的情况发生。
2.2提高开发项目报告的可行性
在建筑工程施工建设中，工程企业应积极的参加编制新开发项目的可行性报告，并通过从报告中发现问题与解决问题，使其可提高建筑工程的整体质量。而在编制新开发项目的可行性报告时，相关工作人员应结合工程经济预算、容积率、机械设备、绿化面积、装修标准等细节，找出工程技术管理中优化资源配置的最佳途径。与此同时，工作人员还应拟定具体实施方案，使其促使优化的工程资源配置能够公开、明确，进而提高房地产工程企业的经济效益。另外，房地产企业在考察项目可行性的过程中，对于开发工地附近的环境与民生问题需进行考察，并以最大程度的能力保障自然环境与群众利益，坚决反对不健康、不道德、中饱私囊的行为出现，影响房地产工程企业未来的发展。而通过编制健康、绿色、并顺应民生的工程项目，以便与优化自身企业的人力资源与土地资源。
2.3重视施工阶段及后期阶段的项目管理
（1）重视现场安全管理。健全现场项目部的安全管理架构，严禁将工程承包
给不具备相应资质的单位，将重点放在事前控制上，避免发生安全事故。
（2）做好施工阶段的資金使用计划，严格按照计划进行工程款的支付。
（3）严格控制甲供材。甲供材的范围、交接方式要事先周密确定，列入工程招投标合同，并严格按合同履约。尽量减少甲供材的种类，对十通用地方建材，可由承包方自行采购。
（4）要尽量减少甲分包项目，在工程招投标文件及工程建设承包合同中由总承包单位完成的工程内容尽可能让总承包单位组织施工。
（5）开发商一定要真正重视项目竣工验收阶段的项目管理工作。在项目竣工验收阶段可建立一个由开发商主管领导组织、整合工程管理、销售、开发、采购、物业管理等各部门组成项目收尾临时一机构，与现场项目部管理人员分工协作，共同完成工程竣工验收阶段的项目管理及项目交付、移交工作。
结语：
房地产开发关系到人们的日常生活，因此一直都是人们所关注的话题。开发商在开发项目时都需要通过提升对开发项目的管理水平而有效规避风险，从而降低投资成本，提升自身竞争力。然而，现阶段在房地产开发项目的管理过程中仍存在很多重点和难点，只有在整体规划时将这些重难点考虑到位，才能有效降低工程造价，避免或减少风险带来的损失。
参考文献：
[1]杜权伟.房地产开发项目管理难点的探讨[J].低碳世界，2016（12）.
[2]孙莹.关于房地产开发项目管理重点方向的综述[J].中外企业家，2016（20）.
[3]何孝.对房地产开发项目管理难点的探讨[J].中国房地产业，2015（09）.