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摘要：本文通过分析冷水江市建设用地集约利用的影响因素，并对冷水江市建设用地集约利用的现状水平进行深入细致分析，按照以内涵挖潜为主、提高土地集约利用水平的原则，从科学编制城镇用地规划和强化用地管理等方面提出了集约节约利用建设用地的对策，为合理调控城镇发展与用地提供参考。
关键词：建设用地 集约节约 城镇 农村居民点 冷水江市
Lengshuijiang constructs uses to save the use research intensive
Liu Min Guan Xin
Abstract:This article through analyzes Lengshuijiang to construct uses the intensive use influence factor,and constructs to Lengshuijiang uses the intensive use present situation level to carry on the thorough careful analysis,according to by connotation tapping latent potentialities primarily,raises the land intensive use level the principle,established the cities from the science to use the plan and the strengthening uses to manage and so on the aspects to propose saved the use construction intensive with the place countermeasure,with used for the reasonable regulative cities development to provide the reference.
Keywords:The construction usesIntensive to saveCities Countryside residential area Lengshuijiang
【中圖分类号】F293.2【文献标识码】B 【文章编号】1009-9646(2008)11-0134-03
我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地供需矛盾十分突出。节约和集约利用土地是全面落实科学发展观、改变传统土地利用模式的核心工作。因此，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子，是关系民族生存根基和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条根本方针［2］。
本文以冷水江市为例，通过对冷水江市建设用地集约利用水平进行研究，发现建设用地利用中存在的问题与潜力，为满足土地集约利用、挖潜改造提供科学的依据，达到宏观调控全市土地利用的目的。
1.冷水江市建设用地利用基本形势分析
1.1 社会经济与建设用地耦合分析。
由冷水江市1996～2005年的统计资料（表1）可以看出，10年来冷水江市社会经济有了快速的发展。国民生产总值（GDP）从1996年的21.2502亿元增加到2005年的64.2278亿元，增加了42.9776亿元，年均增长11.945%；固定资产投资从1996年的5.0427亿元提高到2005年的31.3367亿元，是原来的6.21倍，年均增长28.96%；而冷水江市建设用地面积近10年来持续增加，从1996年的4681.10公顷增加到2005年的5237.47公顷，年均增长率1.15%。详见表1
根据表1可以看出，冷水江市经济发展与建设用地之间的关系大概可分为两个阶段，第一个阶段（1996～2002年）为经济发展与建设用地平稳发展期，在这个期间，人均GDP与建设用地均出现一个稳步增长的态势；第二个阶段（2002～2005年）为经济提速期，在这个时期，建设用地受经济提速的影响，面积扩张加快。以上分析充分说明，冷水江市经济发展与建设用地扩张是分阶段的，目前，冷水江已进入经济提速期，在这个阶段的建设用地的特征就是，随着经济的提速，建设用地扩张加块，城镇用地迅速增加，城市呈外延式扩张。
1．2 建设用地结构现状。
2005年末冷水江市建设用地总面积为5237.48公顷。其中城镇用地2051.08公顷，占建设用地总面积的39.16%；农村居民点1959.92公顷，占建设用地总面积的37.42%；独立工矿468.09公顷，占建设用地总面积的8.94%；交通用地368.34公顷，占建设用地总面积的7.03%；水利设施用地214.31公顷，占建设用地总面积的4.09%;特殊用地175.74公顷，占建设用地总面积的3.36%。从以上的数据可以看出，城镇用地和农村居民点用地在全市建设用地中所占比重最大，是土地节约集约利用潜力的重要来源（见图2）。
全市人均建设用地面积147.78平方米/人，比于娄底市人均水平（201.00平方米/人）低53.22平方米，城镇建设用地集约程度相对较高；但全市农村居民点人均用地水平为171.62平方米，比娄底市人均水平（161.56平方米/人）高10.06平方米，可以看出农村居民点整理潜力较大，集约度仍有很大提高空间。
1．3 建设用地变化趋势分析。
与1996年比较，从总量看，2005年末建设用地总量增加556.38公顷，其中，城市及建制镇用地增加1601.31公顷，农民居民点用地减少188.35公顷，独立工矿用地减少821.58公顷，交通用地增加9.83公顷，水利设施用地增加7.62公顷，特殊用地减少52.45公顷；从所占比例看，城市及建制镇用地的比重上升29.55个百分点，农村居民点用地下降8.47个百分点，独立工矿用地下降18.61个百分点，交通用地下降0.63个百分点，水利设施用地上升3.2个百分点，特殊用地下降1.51个百分点（见表2）。
从1996年末与2005年末冷水江市建设用地构成变化表格中也可以看出，建设用地的变化主要是城镇用地、农村居民点用地和独立工矿用地这三类用地。城镇用地比重上升，农村居民点用地和独立工矿用地比重下降。而冷水江市建设用地总量大体上是成逐年增加的趋势，这与冷水江市经济快速发展的趋势是相适应的，城镇化和工业化进程的加快是建设用地逐年增加的重要因素；冷水江矿业呈下滑趋势，很多矿地关闭，变成未利用土地，也使得独立工矿用地急剧下降。
2．建设用地节约与集约利用存在的问题
自上一轮规划以来，冷水江市土地产出率由1996年末的487.08万元/平方公里提高到2005年末的1472.17万元/平方公里，平均每年增长109.45万元/平方公里。由此看出，冷水江市土地节约集约利用水平是高于娄底市和全省平均水平的，冷水江市的土地利用是比较集约的。但经过本次土地利用总体规划修编的前期工作“四查清，四对照”的调查结果显示，冷水江市各类建设用地利用仍然存在不同程度的问题。
2.1 城镇存在一定的存量建设用地。
根据全市“四查清、四对照”调查成果，全市存量用地总面积70.63公顷，其中闲置用地53.55公顷，批而未供17.08公顷。
2.2 农村建设用地分散、面积大、存在空置与超占现象。
随着经济快速发展，农村住宅建设速度加快，其特点是零星分散、量大面广、没有统一规划。而且2005年底，农村居民点人均用地171.62m2，远高于国家《村镇规划指标》中的农村居民点最高人均用地150平方米/人的标准，土地集约利用水平低。
2.3 全市部分独立工矿用地粗放。
全市矿产资源丰富，素有“世界锑都”，“江南煤海”之称,但由于部分企业单位开采技术落后，管理滞后，缺乏配套的规划指导措施，造成了独立工矿用地无序性、无节制性的现象突出，造成了土地利用粗放，甚至浪费。经过调查，全市独立工矿用地还有20%左右集约利用的提升空间。
2.4 随着冷水江市工业化、城镇化进程的加快，环境污染加重，加剧了低效率用地改造的难度。
冷水江市长久以来坚持工业发展政策优先的方针不动摇的方针，工业发展迅速，但部分地区大气、粉尘污染严重，如：中心城区、锡矿山和禾青等工业区，导致农地生态受到负面影响，土地质量下降。
3.冷水江市建设用地节约与集约利用的措施
3.1 城镇建设用地节约和集约利用措施。
3.1.1 实施城镇土地置换工程,显现城镇土地价值。
当前,冷水江市城镇土地利用方式仍处于粗放型向集约型过渡阶段,城镇土地利用结构不尽合理,一、二、三产业用地比例不尽协调，效率低下的工矿企业或行政机构占用土地附加值高的城镇中心地段［3］。因此,通过地租、地价、税收等一系列手段,促使地租支付功能高的行业分布在城镇区域中心,地租支付能力低的行业分布在城镇边缘,形成城镇土地利用同心圆或扇形结构。通过实施城镇土地置换工程,使商业、金融服务业等集中在城镇区域中心,居民住宅汇集在城镇中间层,而工厂、仓库分布在城镇边缘,提高城镇土地的使用效率。
3.1.2 完善建设用地指标标准，加强建设用地准入制度建设。
依据国家规定的建设用地指标，结合冷水江市的特殊性，建立符合冷水江实际的切实可行的建设用地定额指标体系，制定项目用地控制标准，加强建设用地准入制度建设，并根据经济社会发展状况对用地控制标准作动态调整。同时尽快出台其它类建设项目控制标准，尽快建立科学合理的用地指标框架体系。
3.1.3 盘活城镇存量土地,提高建筑容积率,走内涵式挖潜的发展道路。
采取无偿收回与有偿收回相结合的办法对闲置、废弃地收回进行储备或另行安排使用,盘活改制企业土地资产,充分发挥存量土地资产效益,减少新建、扩建项目用地,以充分挖掘存量建设用地潜力，向空中、向地下、向集约型发展,增加单位面积的产出量,同时进行实施旧城改造,对城市建成区内的低层、低密度旧房屋地段进行重点改造,提高建筑容积率和居住人口密度。
3.1.4 充分利用城市地下空间,做到城镇土地开发利用立体化。
利用城市地下空间是提高土地利用效率和节约土地资源、增加城市绿地、保持城市历史文化景观、人车立体分流、扩充基础设施容量、改善城市生态环境的最有效途径。城市地下空间具有很大的容量,可为城市提供充足的后备空间资源,拓宽集约利用土地的渠道。
3．2 农村居民点用地集约节约利用措施。
3.2.1 缩并自然村,建设中心村的整理模式。
由于农民为便利耕种,有散居的习惯,因而形成分布密集、规模小的迷你型村庄,使得村庄基础设施配套难度增加,管理不便,土地资源浪费,并制约了这些村庄的发展。对于这样的村庄,可视情况采取一次性整体搬迁或分期逐步搬迁的策略进行迁并。一般采取就近原则,合并到中心村或行政村,并对小自然村进行复垦还耕。将分散变为集中,既增加了耕地面积又方便了管理,又有利于公共基础设施配置［4］。
3.2.2 编制切合實际的农村建设用地规划。
村镇建设规划应将传统的“时限规划”调整为“规模规划”,根据村镇近中期人口规模、经济发展水平与现状等因素确定相应的村镇近期、中期用地规模,谨慎地划定村镇不同阶段的规模红线,在限定规模内编制规划,并要求村庄边缘规划界线不得进入基本农田保护区,村庄规划区之外的农用地实行严格的用途管制。其次,村镇建设规划编制中,要突出村镇内部用地的功能分区,严格控制农户宅基地用地规模。规划应在合理布局村镇公共设施用地、道路用地的基础上,进行农户宅基地的配置。
3．2．3 提高土地利用的管理水平。
根据目前冷水江土地利用导致的生态环境问题的情况，应加强以下几方面的工作：①进一步完善土地用途管制制度，确保土地合理集约利用；②实行土地有偿使用制度，建立科学的土地定级评估体系，以合理的价格调控土地的生态利用。③运用RS、GIS、GPS等先进技术，建立土地利用信息系统，实行土地利用的动态管理。采取科学的方式来提高土地的集约节约水平和土地生产率，缓解人地关系的矛盾。
参考文献
［1］ 冷水江市国土局，冷水江市统计年鉴和土地登记台账［J］1996~2005
［2］ 张宇、童新华等.南宁市建设用地集约利用评价研究［J］.大众科技,2008(6)，83~85
［3］ 何源.湘乡市城乡建设用地节约集约利用研究 ［J］.建筑科学,2008（7），76
［4］ 田禾等.农村居民点建设用地节约与集约利用研究——以重庆市黔江区为例［M］.安徽农业科学，2006,34(24):6562~6563
关键词：建设用地 集约节约 城镇 农村居民点 冷水江市
Lengshuijiang constructs uses to save the use research intensive
Liu Min Guan Xin
Abstract:This article through analyzes Lengshuijiang to construct uses the intensive use influence factor,and constructs to Lengshuijiang uses the intensive use present situation level to carry on the thorough careful analysis,according to by connotation tapping latent potentialities primarily,raises the land intensive use level the principle,established the cities from the science to use the plan and the strengthening uses to manage and so on the aspects to propose saved the use construction intensive with the place countermeasure,with used for the reasonable regulative cities development to provide the reference.
Keywords:The construction usesIntensive to saveCities Countryside residential area Lengshuijiang
【中圖分类号】F293.2【文献标识码】B 【文章编号】1009-9646(2008)11-0134-03
我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地供需矛盾十分突出。节约和集约利用土地是全面落实科学发展观、改变传统土地利用模式的核心工作。因此，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子，是关系民族生存根基和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条根本方针［2］。
本文以冷水江市为例，通过对冷水江市建设用地集约利用水平进行研究，发现建设用地利用中存在的问题与潜力，为满足土地集约利用、挖潜改造提供科学的依据，达到宏观调控全市土地利用的目的。
1.冷水江市建设用地利用基本形势分析
1.1 社会经济与建设用地耦合分析。
由冷水江市1996～2005年的统计资料（表1）可以看出，10年来冷水江市社会经济有了快速的发展。国民生产总值（GDP）从1996年的21.2502亿元增加到2005年的64.2278亿元，增加了42.9776亿元，年均增长11.945%；固定资产投资从1996年的5.0427亿元提高到2005年的31.3367亿元，是原来的6.21倍，年均增长28.96%；而冷水江市建设用地面积近10年来持续增加，从1996年的4681.10公顷增加到2005年的5237.47公顷，年均增长率1.15%。详见表1
根据表1可以看出，冷水江市经济发展与建设用地之间的关系大概可分为两个阶段，第一个阶段（1996～2002年）为经济发展与建设用地平稳发展期，在这个期间，人均GDP与建设用地均出现一个稳步增长的态势；第二个阶段（2002～2005年）为经济提速期，在这个时期，建设用地受经济提速的影响，面积扩张加快。以上分析充分说明，冷水江市经济发展与建设用地扩张是分阶段的，目前，冷水江已进入经济提速期，在这个阶段的建设用地的特征就是，随着经济的提速，建设用地扩张加块，城镇用地迅速增加，城市呈外延式扩张。
1．2 建设用地结构现状。
2005年末冷水江市建设用地总面积为5237.48公顷。其中城镇用地2051.08公顷，占建设用地总面积的39.16%；农村居民点1959.92公顷，占建设用地总面积的37.42%；独立工矿468.09公顷，占建设用地总面积的8.94%；交通用地368.34公顷，占建设用地总面积的7.03%；水利设施用地214.31公顷，占建设用地总面积的4.09%;特殊用地175.74公顷，占建设用地总面积的3.36%。从以上的数据可以看出，城镇用地和农村居民点用地在全市建设用地中所占比重最大，是土地节约集约利用潜力的重要来源（见图2）。
全市人均建设用地面积147.78平方米/人，比于娄底市人均水平（201.00平方米/人）低53.22平方米，城镇建设用地集约程度相对较高；但全市农村居民点人均用地水平为171.62平方米，比娄底市人均水平（161.56平方米/人）高10.06平方米，可以看出农村居民点整理潜力较大，集约度仍有很大提高空间。
1．3 建设用地变化趋势分析。
与1996年比较，从总量看，2005年末建设用地总量增加556.38公顷，其中，城市及建制镇用地增加1601.31公顷，农民居民点用地减少188.35公顷，独立工矿用地减少821.58公顷，交通用地增加9.83公顷，水利设施用地增加7.62公顷，特殊用地减少52.45公顷；从所占比例看，城市及建制镇用地的比重上升29.55个百分点，农村居民点用地下降8.47个百分点，独立工矿用地下降18.61个百分点，交通用地下降0.63个百分点，水利设施用地上升3.2个百分点，特殊用地下降1.51个百分点（见表2）。
从1996年末与2005年末冷水江市建设用地构成变化表格中也可以看出，建设用地的变化主要是城镇用地、农村居民点用地和独立工矿用地这三类用地。城镇用地比重上升，农村居民点用地和独立工矿用地比重下降。而冷水江市建设用地总量大体上是成逐年增加的趋势，这与冷水江市经济快速发展的趋势是相适应的，城镇化和工业化进程的加快是建设用地逐年增加的重要因素；冷水江矿业呈下滑趋势，很多矿地关闭，变成未利用土地，也使得独立工矿用地急剧下降。
2．建设用地节约与集约利用存在的问题
自上一轮规划以来，冷水江市土地产出率由1996年末的487.08万元/平方公里提高到2005年末的1472.17万元/平方公里，平均每年增长109.45万元/平方公里。由此看出，冷水江市土地节约集约利用水平是高于娄底市和全省平均水平的，冷水江市的土地利用是比较集约的。但经过本次土地利用总体规划修编的前期工作“四查清，四对照”的调查结果显示，冷水江市各类建设用地利用仍然存在不同程度的问题。
2.1 城镇存在一定的存量建设用地。
根据全市“四查清、四对照”调查成果，全市存量用地总面积70.63公顷，其中闲置用地53.55公顷，批而未供17.08公顷。
2.2 农村建设用地分散、面积大、存在空置与超占现象。
随着经济快速发展，农村住宅建设速度加快，其特点是零星分散、量大面广、没有统一规划。而且2005年底，农村居民点人均用地171.62m2，远高于国家《村镇规划指标》中的农村居民点最高人均用地150平方米/人的标准，土地集约利用水平低。
2.3 全市部分独立工矿用地粗放。
全市矿产资源丰富，素有“世界锑都”，“江南煤海”之称,但由于部分企业单位开采技术落后，管理滞后，缺乏配套的规划指导措施，造成了独立工矿用地无序性、无节制性的现象突出，造成了土地利用粗放，甚至浪费。经过调查，全市独立工矿用地还有20%左右集约利用的提升空间。
2.4 随着冷水江市工业化、城镇化进程的加快，环境污染加重，加剧了低效率用地改造的难度。
冷水江市长久以来坚持工业发展政策优先的方针不动摇的方针，工业发展迅速，但部分地区大气、粉尘污染严重，如：中心城区、锡矿山和禾青等工业区，导致农地生态受到负面影响，土地质量下降。
3.冷水江市建设用地节约与集约利用的措施
3.1 城镇建设用地节约和集约利用措施。
3.1.1 实施城镇土地置换工程,显现城镇土地价值。
当前,冷水江市城镇土地利用方式仍处于粗放型向集约型过渡阶段,城镇土地利用结构不尽合理,一、二、三产业用地比例不尽协调，效率低下的工矿企业或行政机构占用土地附加值高的城镇中心地段［3］。因此,通过地租、地价、税收等一系列手段,促使地租支付功能高的行业分布在城镇区域中心,地租支付能力低的行业分布在城镇边缘,形成城镇土地利用同心圆或扇形结构。通过实施城镇土地置换工程,使商业、金融服务业等集中在城镇区域中心,居民住宅汇集在城镇中间层,而工厂、仓库分布在城镇边缘,提高城镇土地的使用效率。
3.1.2 完善建设用地指标标准，加强建设用地准入制度建设。
依据国家规定的建设用地指标，结合冷水江市的特殊性，建立符合冷水江实际的切实可行的建设用地定额指标体系，制定项目用地控制标准，加强建设用地准入制度建设，并根据经济社会发展状况对用地控制标准作动态调整。同时尽快出台其它类建设项目控制标准，尽快建立科学合理的用地指标框架体系。
3.1.3 盘活城镇存量土地,提高建筑容积率,走内涵式挖潜的发展道路。
采取无偿收回与有偿收回相结合的办法对闲置、废弃地收回进行储备或另行安排使用,盘活改制企业土地资产,充分发挥存量土地资产效益,减少新建、扩建项目用地,以充分挖掘存量建设用地潜力，向空中、向地下、向集约型发展,增加单位面积的产出量,同时进行实施旧城改造,对城市建成区内的低层、低密度旧房屋地段进行重点改造,提高建筑容积率和居住人口密度。
3.1.4 充分利用城市地下空间,做到城镇土地开发利用立体化。
利用城市地下空间是提高土地利用效率和节约土地资源、增加城市绿地、保持城市历史文化景观、人车立体分流、扩充基础设施容量、改善城市生态环境的最有效途径。城市地下空间具有很大的容量,可为城市提供充足的后备空间资源,拓宽集约利用土地的渠道。
3．2 农村居民点用地集约节约利用措施。
3.2.1 缩并自然村,建设中心村的整理模式。
由于农民为便利耕种,有散居的习惯,因而形成分布密集、规模小的迷你型村庄,使得村庄基础设施配套难度增加,管理不便,土地资源浪费,并制约了这些村庄的发展。对于这样的村庄,可视情况采取一次性整体搬迁或分期逐步搬迁的策略进行迁并。一般采取就近原则,合并到中心村或行政村,并对小自然村进行复垦还耕。将分散变为集中,既增加了耕地面积又方便了管理,又有利于公共基础设施配置［4］。
3.2.2 编制切合實际的农村建设用地规划。
村镇建设规划应将传统的“时限规划”调整为“规模规划”,根据村镇近中期人口规模、经济发展水平与现状等因素确定相应的村镇近期、中期用地规模,谨慎地划定村镇不同阶段的规模红线,在限定规模内编制规划,并要求村庄边缘规划界线不得进入基本农田保护区,村庄规划区之外的农用地实行严格的用途管制。其次,村镇建设规划编制中,要突出村镇内部用地的功能分区,严格控制农户宅基地用地规模。规划应在合理布局村镇公共设施用地、道路用地的基础上,进行农户宅基地的配置。
3．2．3 提高土地利用的管理水平。
根据目前冷水江土地利用导致的生态环境问题的情况，应加强以下几方面的工作：①进一步完善土地用途管制制度，确保土地合理集约利用；②实行土地有偿使用制度，建立科学的土地定级评估体系，以合理的价格调控土地的生态利用。③运用RS、GIS、GPS等先进技术，建立土地利用信息系统，实行土地利用的动态管理。采取科学的方式来提高土地的集约节约水平和土地生产率，缓解人地关系的矛盾。
参考文献
［1］ 冷水江市国土局，冷水江市统计年鉴和土地登记台账［J］1996~2005
［2］ 张宇、童新华等.南宁市建设用地集约利用评价研究［J］.大众科技,2008(6)，83~85
［3］ 何源.湘乡市城乡建设用地节约集约利用研究 ［J］.建筑科学,2008（7），76
［4］ 田禾等.农村居民点建设用地节约与集约利用研究——以重庆市黔江区为例［M］.安徽农业科学，2006,34(24):6562~6563