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摘要：近年来伴随着我国社会经济的快速发展，人民的生活水平获得了极大的提高。政府对住宅的修缮工作也越来越重视将其作为改善民生的重要工作来抓。对于住宅修缮工程实施过程的管理是非常重要的，只有科学合理的管理才能够保证修缮工程施工过程的安全质量和效率。本文主要从组建队伍、制定规划、工程实施等不同的方面探讨住宅修缮工程施工过程中如何科学合理的进行项目管理。
关键词：住宅修缮工程；项目管理；科学合理
中图分类号：TU7 文献标识码： A
1引言
随着人们生活质量的不断提高，人们对自己生活品质越来越重视。对于自己的居住环境也提出了越来越高的要求，人们期待对那些已经明显无法满足人们生活需求的住宅进行修缮最终能够达到人们的需求。现阶段住宅修缮工程主要针对的是那些已经使用很长时间的高层或者是多层住宅。这些高层或者是多层住宅由于使用的时间很长造成相关建筑材料的老化已经丧失了原先的设计功能或者是原来的设计功能已经无法满足人们现阶段的需求。这些住宅给人们的生产和生活带来了诸多不便但是又不能通過简单的方式维修，必须对其进行大规模的修缮。住宅的修缮工作总体而言包括以下几项施工内容，包括住宅外墙的整修、电梯安装和改造、楼面的防水设施及相关的消防措施等等。[1]
但是到目前为止，对于住宅修缮工程实施过程的管理还存在这一些缺陷值得我们注意。其中一些问题现阶段亟待解决，例如相关的审核机构冗余影响了修缮项目单位的工作效率、修缮工程的专业管理水平比较低、工程缺乏科学合理的规划等等。[2]另外，由于政府机构设置冗余造成职能部门之间的重叠，角色出现相互混淆的现象，而且由于缺乏有力的监督部门，造成政府监管在一定程度上形同虚设。
2 住宅修缮工程相关的项目管理内容
住宅修缮工程的项目管理必须坚持以人为本作为根本的原则，施工过程中尽量保证居民的正常生活有序进行，另外要保证项目工程的施工质量，使居民的生活条件得到切实的提高。下面本文将从工程项目队伍的组建、相关规划的制定、工程实施工程中和竣工的质量验收等不同的方面谈住宅修缮工程施工中如何科学合理的进行项目管理。
2.1组建一只高效的工程项目管理团队
住宅修缮公司一般而言要参与住宅修缮工程相关的竞标工作，必须要积累丰富的工作经验和人力资源对整个项目进行相关的项目管理工作。公司在接到相关的修缮项目任务后，公司必须及时的组建一支高效的管理团队。整个团队采取模块化管理方式，管理部门一般项目前期组、施工组、质量监理组组成，不同的部门分别负责不同的事务责任分管到人。
整个项目管理团队必须坚持“以人为本、服务社会”的管理理念，整个住宅修缮项目的施工过程必须从严要求切实确保项目的施工质量。部门的组成人员及时的对相关的住宅修缮项目的文件进行整理，在项目的施工工程中定期的召开相关的会议，对于出现的相关问题及时的沟通解决，努力提高团队的业务水准和团队效率。
2.2 做好相关的前期施工管理工作
在进行前期的策划工作时，修缮项目单位应当切实的征询相关居民的意愿。在经过和居民、物业等相关人员和部门的仔细协商后，修缮项目单位对住宅修缮方案进行设计，一般这一过程被称为“一上一下”。[3]在制定出初步的方案后，再次向居民、居委会、物业等相关的部门再次协商，最终定下相关的修缮规划。在整个的过程中一般存在两个难点，其一为居民的诉求一般比较多由于资金等问题的限制一般难以全部满足，而且存在相关冲突的诉求；其二是对于向居民征求的意见一般难以形成专业语言。面对这一问题，相关的实施单位应当耐心的和居民、居委会、物业等相关的部门相互交流，对于反映的问题根据“急、难、愁”排序解决。在和相关的居民以及居委会等机构协商之后将商定的结构向社会公布并且及时的接受相关的可行性建议。另外，建立由主管部门负责的公开制度，完成相关的建筑单位和居民的沟通工作，并建立“十公开制度”即对居民的建议及时公开，相关的修缮规划进行公开，修缮项目人员的组成进行公开，公开相关的施工质量监理部门等等。这一做法将有利于保证住宅修缮工程的施工质量，提高居民对工程的满意程度。
2.3 科学合理的规划住宅修缮项目的管理工作
在住宅修缮项目实施前期，公司必须根据相关的实际情况制定详细切实有效的总体规划。依据住宅修缮工程实施管理内容，把握实施重点，运用有效的管理方法，做好项目实施管理的总体规划。[3]住宅修缮项目总体规划书将原来的建筑和现代的设计风格相互协调，在保持原有建筑风格的前提下进行相应的修缮工作。在这一过程中将原有的建筑使用现代的建筑方式进行修缮并且增加相应的功能是规划的难点和重重之重。
2.4 做好修缮工程施工阶段的管理工作
为保证施工的有序进行应当建立“两级例会制度”，使修缮项目单位和居民之间能够进行有效的沟通，主动协调化解施工过程中出现的相关矛盾，从而保证施工的正常进行。首先应当加强质量管理工作。质量管理应当作为施工过程的重中之重来对待。对施工的建筑材料要严格把关，对每一批的原材料都应当严格的验收。注重施工工程中的质量管理工作。相关的修缮项目单位和监理单位应当依据前期规划严格施工，保证施工工程的质量。在施工完成之后应当对工程进行相应的测试验收工作，比如进行防雷接地测试、上水打压试验等等。[5]试验验收合格后再经过居民、物业、居委会共同签字确认后方可拆除相关的建筑设施。
另外，还应当注重安全管理。“安全重于泰山”是每一个修缮项目单位应当始终铭记的。由于注重修缮工程往往在居民区作业，安全问题显的更为突出。施工工程中不仅要保证居民的安全也要保证施工的安全，这对整个工程的安全管理带来了极大的挑战。因此修缮项目单位应当更加注重施工工程中的安全管理问题。
2.5 做好相关的竣工验收和移交管理工作
工程完工后，按照初验、竣工验收、移交接管和竣工驗收备案的程序进行推进。住宅修缮工作完成后经过监理公司组织初步的验收合格后，再组织相关的居委会、居民代表和修缮项目单位共同参与对相关的工程进行竣工验收。竣工验收合格后相关的负责人签署验收文件。[4]一段时间后修缮项目单位将钥匙和相关的工程资料全部委托给相关的物业部门。按照综合竣工手续办理工程竣工和移交手续，并且到物业和监理公司办理相应的工程竣工备案手续。当完成相关的竣工验收手续后住宅修缮工程正式结束。[6]
3 结语：
住宅修缮工程是一件利国利民的大事，它不仅能最大程度的满足人们的需求，美化了居民的生活环境，改善了诸多因早期旧房居民的生活条件，缓解了社会矛盾而且节约材料和成本保护了环境。因此研究住宅修缮工程项目管理具有重要的意义，相关的单位和工作人员必须以高度的责任心，对每一个工程认真负责，做好相关的修缮工程项目管理工作。[7]我们坚持以人为本的原则从大局出发切实做好相关的工程项目管理工作，把住宅修缮工作真正做成一件市民欢迎的民心工程。
参考文献：
[1]冯为民，王月明主编.建设项目管理〔M〕.武汉:武汉理工大学出版社，2006年版
[2]注册咨询工程师(投资)考试教材编写委员会编.工程项目组织与管理「M〕.北京:中国计划出版社，2003年版.
[3]王凡林，石贵泉，关红军著.现代项目管理精要仁M」.山东:山东人民出版社，2006
[4]赵毓英，饶巍，王庆宁等编.建筑工程项目施工组织与管理「M〕.北京:中国环境科学出版社，2007年版.
[5]宋伟主编.项目管理学[M〕.北京:人民邮电出版社2008年版
[6]全国造价工程师考试培训教材编写委员会编.工程造价管理相关知识「M」.第二版.北京:中国计划出版社.2001年版.
[7]《建设工程质量控制》编写委员会编.建设工程监理概论[M〕.北京:知识产权出版社，2003年版.
关键词：住宅修缮工程；项目管理；科学合理
中图分类号：TU7 文献标识码： A
1引言
随着人们生活质量的不断提高，人们对自己生活品质越来越重视。对于自己的居住环境也提出了越来越高的要求，人们期待对那些已经明显无法满足人们生活需求的住宅进行修缮最终能够达到人们的需求。现阶段住宅修缮工程主要针对的是那些已经使用很长时间的高层或者是多层住宅。这些高层或者是多层住宅由于使用的时间很长造成相关建筑材料的老化已经丧失了原先的设计功能或者是原来的设计功能已经无法满足人们现阶段的需求。这些住宅给人们的生产和生活带来了诸多不便但是又不能通過简单的方式维修，必须对其进行大规模的修缮。住宅的修缮工作总体而言包括以下几项施工内容，包括住宅外墙的整修、电梯安装和改造、楼面的防水设施及相关的消防措施等等。[1]
但是到目前为止，对于住宅修缮工程实施过程的管理还存在这一些缺陷值得我们注意。其中一些问题现阶段亟待解决，例如相关的审核机构冗余影响了修缮项目单位的工作效率、修缮工程的专业管理水平比较低、工程缺乏科学合理的规划等等。[2]另外，由于政府机构设置冗余造成职能部门之间的重叠，角色出现相互混淆的现象，而且由于缺乏有力的监督部门，造成政府监管在一定程度上形同虚设。
2 住宅修缮工程相关的项目管理内容
住宅修缮工程的项目管理必须坚持以人为本作为根本的原则，施工过程中尽量保证居民的正常生活有序进行，另外要保证项目工程的施工质量，使居民的生活条件得到切实的提高。下面本文将从工程项目队伍的组建、相关规划的制定、工程实施工程中和竣工的质量验收等不同的方面谈住宅修缮工程施工中如何科学合理的进行项目管理。
2.1组建一只高效的工程项目管理团队
住宅修缮公司一般而言要参与住宅修缮工程相关的竞标工作，必须要积累丰富的工作经验和人力资源对整个项目进行相关的项目管理工作。公司在接到相关的修缮项目任务后，公司必须及时的组建一支高效的管理团队。整个团队采取模块化管理方式，管理部门一般项目前期组、施工组、质量监理组组成，不同的部门分别负责不同的事务责任分管到人。
整个项目管理团队必须坚持“以人为本、服务社会”的管理理念，整个住宅修缮项目的施工过程必须从严要求切实确保项目的施工质量。部门的组成人员及时的对相关的住宅修缮项目的文件进行整理，在项目的施工工程中定期的召开相关的会议，对于出现的相关问题及时的沟通解决，努力提高团队的业务水准和团队效率。
2.2 做好相关的前期施工管理工作
在进行前期的策划工作时，修缮项目单位应当切实的征询相关居民的意愿。在经过和居民、物业等相关人员和部门的仔细协商后，修缮项目单位对住宅修缮方案进行设计，一般这一过程被称为“一上一下”。[3]在制定出初步的方案后，再次向居民、居委会、物业等相关的部门再次协商，最终定下相关的修缮规划。在整个的过程中一般存在两个难点，其一为居民的诉求一般比较多由于资金等问题的限制一般难以全部满足，而且存在相关冲突的诉求；其二是对于向居民征求的意见一般难以形成专业语言。面对这一问题，相关的实施单位应当耐心的和居民、居委会、物业等相关的部门相互交流，对于反映的问题根据“急、难、愁”排序解决。在和相关的居民以及居委会等机构协商之后将商定的结构向社会公布并且及时的接受相关的可行性建议。另外，建立由主管部门负责的公开制度，完成相关的建筑单位和居民的沟通工作，并建立“十公开制度”即对居民的建议及时公开，相关的修缮规划进行公开，修缮项目人员的组成进行公开，公开相关的施工质量监理部门等等。这一做法将有利于保证住宅修缮工程的施工质量，提高居民对工程的满意程度。
2.3 科学合理的规划住宅修缮项目的管理工作
在住宅修缮项目实施前期，公司必须根据相关的实际情况制定详细切实有效的总体规划。依据住宅修缮工程实施管理内容，把握实施重点，运用有效的管理方法，做好项目实施管理的总体规划。[3]住宅修缮项目总体规划书将原来的建筑和现代的设计风格相互协调，在保持原有建筑风格的前提下进行相应的修缮工作。在这一过程中将原有的建筑使用现代的建筑方式进行修缮并且增加相应的功能是规划的难点和重重之重。
2.4 做好修缮工程施工阶段的管理工作
为保证施工的有序进行应当建立“两级例会制度”，使修缮项目单位和居民之间能够进行有效的沟通，主动协调化解施工过程中出现的相关矛盾，从而保证施工的正常进行。首先应当加强质量管理工作。质量管理应当作为施工过程的重中之重来对待。对施工的建筑材料要严格把关，对每一批的原材料都应当严格的验收。注重施工工程中的质量管理工作。相关的修缮项目单位和监理单位应当依据前期规划严格施工，保证施工工程的质量。在施工完成之后应当对工程进行相应的测试验收工作，比如进行防雷接地测试、上水打压试验等等。[5]试验验收合格后再经过居民、物业、居委会共同签字确认后方可拆除相关的建筑设施。
另外，还应当注重安全管理。“安全重于泰山”是每一个修缮项目单位应当始终铭记的。由于注重修缮工程往往在居民区作业，安全问题显的更为突出。施工工程中不仅要保证居民的安全也要保证施工的安全，这对整个工程的安全管理带来了极大的挑战。因此修缮项目单位应当更加注重施工工程中的安全管理问题。
2.5 做好相关的竣工验收和移交管理工作
工程完工后，按照初验、竣工验收、移交接管和竣工驗收备案的程序进行推进。住宅修缮工作完成后经过监理公司组织初步的验收合格后，再组织相关的居委会、居民代表和修缮项目单位共同参与对相关的工程进行竣工验收。竣工验收合格后相关的负责人签署验收文件。[4]一段时间后修缮项目单位将钥匙和相关的工程资料全部委托给相关的物业部门。按照综合竣工手续办理工程竣工和移交手续，并且到物业和监理公司办理相应的工程竣工备案手续。当完成相关的竣工验收手续后住宅修缮工程正式结束。[6]
3 结语：
住宅修缮工程是一件利国利民的大事，它不仅能最大程度的满足人们的需求，美化了居民的生活环境，改善了诸多因早期旧房居民的生活条件，缓解了社会矛盾而且节约材料和成本保护了环境。因此研究住宅修缮工程项目管理具有重要的意义，相关的单位和工作人员必须以高度的责任心，对每一个工程认真负责，做好相关的修缮工程项目管理工作。[7]我们坚持以人为本的原则从大局出发切实做好相关的工程项目管理工作，把住宅修缮工作真正做成一件市民欢迎的民心工程。
参考文献：
[1]冯为民，王月明主编.建设项目管理〔M〕.武汉:武汉理工大学出版社，2006年版
[2]注册咨询工程师(投资)考试教材编写委员会编.工程项目组织与管理「M〕.北京:中国计划出版社，2003年版.
[3]王凡林，石贵泉，关红军著.现代项目管理精要仁M」.山东:山东人民出版社，2006
[4]赵毓英，饶巍，王庆宁等编.建筑工程项目施工组织与管理「M〕.北京:中国环境科学出版社，2007年版.
[5]宋伟主编.项目管理学[M〕.北京:人民邮电出版社2008年版
[6]全国造价工程师考试培训教材编写委员会编.工程造价管理相关知识「M」.第二版.北京:中国计划出版社.2001年版.
[7]《建设工程质量控制》编写委员会编.建设工程监理概论[M〕.北京:知识产权出版社，2003年版.