论文部分内容阅读
5月25日，《北京市公共租赁住房建设技术导则(征求意见稿)》向公众征求意见，作为解决“夹心层”过渡需求的保障性住房——公租房，仅在北京、深圳、重庆几个城市启动。自2009年8月诞生以来，北京在公租房的制度和执行层面都走在市场前列，极具代表性，公租房也成为北京保障性住房体系中唯一有条件性地对外地人开放的类型。在“房价几乎毁掉一代年轻人理想”的时代，公租房正在努力扮演时代变革者的重要角色，越来越受到抱负无限却手头紧缺的年轻人的期待和关注。
“三房”界出两大人群
公租房，全称为公共租赁住房，指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向本市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。租金可能比周边的市价低10％～30％。总的来说，公租房是用来过渡的。主要分两类：—类是获得“三房”(廉租房、经济适用房和限价房)配售配租资格的家庭，在等待配售配租，以及交房使用之前，用来短期居住的临时场所，另一类是不符合“三房”申请资格，但短期内收入低，发展潜力大的“夹心层”，通过公租房将这部分人群分流出来，在此会适当放宽收入和户籍的限制。对于租赁期限及租金标准则有如下限制。
租赁期限最长为5年，合同期满承租家庭应退出住房。需续租的，应在合同期满前3个月内提出申请，由产权单位会同相关单位复核，符合条件的续签租赁合同。不符合承租条件暂时不能腾退承租住房的，租赁合同期满后给予2个月过渡期，过渡期内按同类地段类似房屋市场收取租金。过渡期届满后承租家庭仍不退出承租住房的，按房屋产权单位规定的标准收取租金，拒不退出行为记入信用档案。
租金标准北京市公共租赁住房按照保本微利的原则，并结合承租家庭负担能力和同类地段类似房屋市场租金一定比例下浮确定租金。在登记表上，公租房需求情况调查中“每月可承受租金水平”分为4档：500～1000元、1001～1500元、1501～2000元、2001元以上。希望配租住房户型则只包括一居室、二居室两种。
3类公租房满足3个需求
根据土地所有权的差异，北京公租房由3类房源组成，同时对应3个层面的基本需求。其中，后两类公租房主要是针对非京籍人群。
一般公租房：
解决“三房”轮候家庭的基本需求
由政府组织建设收购的公租房，主要针对已获得“三房”配售配租资格的本地户籍家庭。无须再次申请，只要到户籍所在地街道或乡镇住房保障管理部门登记，填写《申请公共租赁住房轮候预先登记表》即可进入公租房的轮候范围。其中家庭中有60岁以上(含60岁)老人、患大病人员、残疾人员、复转军人、优抚对象或属重点工程拆迁的可优先配租。
2009年公租房启动，更多的是通过现房收购的方式，为部分获得“三房”资格，又急需入住的最困难家庭提供房源，实现了过渡性需求。而对于“三房”轮候家庭外的其他困难家庭，相关细则还在制定中。
园区／单位公租房：
吸引“潜力”人才的福利
产业园区、国有企业和单位可利用自有土地建设公租房，解决本单位职工和引进人才的住房需求。
申请人群将体现“就近”原则。一些在高科技园区工作的人可申请园区自有的公租房，这部分人也包括外来务工人员。单身可能会通过集体公寓的形式解决，已婚家庭有望配租到小套型的公租房。各产业园区、国企和单位的相关准入标准不同，会相对灵活，相应人群可重点关注所处产业园区或企事业单位的公示信息。一般公租房待遇会作为企业福利，一旦有机会，相关企事业人事部门往往会及时发布信息。
村建公租房：
满足低收入白领的租房需求
2010年，北京市朝阳、海淀及丰台等城乡结合部的整治改造与公租房建设进行结合，农村集体经济组织可采取自建、参股或出租土地等方式建设公租房，既可增加农民收入，又可解决外来务工人员租房需求。据了解，2010年北京市计划完成建设、收购公共租赁房1万套以上，用于建设、收购公租房的公积金贷款不少于45亿元，而这个计划并不包括在农村集体土地上建设的公租房。
三大常见误读需克服
人们对于新事物总会有一个认知过程。对于公租房来说，需克服以下几点常见误读。
误读一：
有车族将无缘公租房 根据文件要求，公租房机动车位参照经济适用房“十户两车位”的标准设置，每户自行车位不应少于2辆，宜利用地下空间集中设置停车库。有无车辆并非公租房申请的标准，公租房不排斥达到中等收入的有车家庭。 尽管现在对于非“三房”轮候家庭的考核标准尚未出台，但会借鉴其标准，以收入作为基本限制指标的考核方法有望延续，同时针对外地人的园区，单位公租房和村建公租房会更加灵活，除了收入，水平外，可能还会对工作地点、工作年限等指标进行限制，进而回归到申请人对该城市发展的贡献程度，实现有限房源的有效配租。
误读二：
公租房和廉租房异曲同工
廉租房、公租房同属保障性住房体系中的租赁体系。相同点主要有：同属租赁性质的保障性房源；均为全装修交房；同一个项目的公租房和廉租房物业服务和租金标准一样。差异主要体现在：廉租房由政府承担部分租金，而公租房租金全额由承租人缴纳，简单来说，公租房的租金明显高于廉租房。另外，按照基本的保障层次划分，廉租房保障的是本地最困难家庭的居住问题，公租房的“过渡性”特征更加明显，同时突破性满足了外地人的居住需求。
由于二者存在很大相似点，房源管理E未来有望合二为一。两类房源并轨后，租金水平相当，只是政府将对廉租房的补贴由“明补”改为“暗补”。
误读三：
公租房品质会比商品房差
已发展一段时期的“三房”，其低房价需分摊成本。多位于相对偏远的区域，建筑、施工质量也难与普通商品住房相媲美，而公租房尽管刚诞生，却站在了“三房”的肩膀之上。一般来说，选择住房，特别是租住时，除考虑租金水平，还要关注位置交通、区域配套及室内居住条件等。公租房在这些方面的表现都不逊色，可以说是真正物美价廉的产品。
位置交通规划采取“大分散、小集中”的方式，选址宜在地质条件安全可靠、交通便利、市政配套齐全或产业功能聚集区域。如北京市首个公租房地块——海淀区西二旗，交通非常便利，距离13号线西二旗站仅700米，十几个公交站点。从位置上对比，好于附近的限价房项目——金隅·美和园。
区域配套规划公共服务设施将按照规定，适当提高托幼、小学，社区医疗卫生等配套标准，配置洗衣房、食堂、文化活动室等便民设施，适当安排运动健身器械区和残疾人助力车、小型三轮车及自行车停车位，以方便居民使用。
室内居住跟其他保障性住房类似，公租房的容积率和建筑密度会略大一些，以实现规模和经济效益，室内按照环保、耐用、经济的原则，装修一次到位。装修标准不低于附表所示。
“三房”界出两大人群
公租房，全称为公共租赁住房，指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向本市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。租金可能比周边的市价低10％～30％。总的来说，公租房是用来过渡的。主要分两类：—类是获得“三房”(廉租房、经济适用房和限价房)配售配租资格的家庭，在等待配售配租，以及交房使用之前，用来短期居住的临时场所，另一类是不符合“三房”申请资格，但短期内收入低，发展潜力大的“夹心层”，通过公租房将这部分人群分流出来，在此会适当放宽收入和户籍的限制。对于租赁期限及租金标准则有如下限制。
租赁期限最长为5年，合同期满承租家庭应退出住房。需续租的，应在合同期满前3个月内提出申请，由产权单位会同相关单位复核，符合条件的续签租赁合同。不符合承租条件暂时不能腾退承租住房的，租赁合同期满后给予2个月过渡期，过渡期内按同类地段类似房屋市场收取租金。过渡期届满后承租家庭仍不退出承租住房的，按房屋产权单位规定的标准收取租金，拒不退出行为记入信用档案。
租金标准北京市公共租赁住房按照保本微利的原则，并结合承租家庭负担能力和同类地段类似房屋市场租金一定比例下浮确定租金。在登记表上，公租房需求情况调查中“每月可承受租金水平”分为4档：500～1000元、1001～1500元、1501～2000元、2001元以上。希望配租住房户型则只包括一居室、二居室两种。
3类公租房满足3个需求
根据土地所有权的差异，北京公租房由3类房源组成，同时对应3个层面的基本需求。其中，后两类公租房主要是针对非京籍人群。
一般公租房：
解决“三房”轮候家庭的基本需求
由政府组织建设收购的公租房，主要针对已获得“三房”配售配租资格的本地户籍家庭。无须再次申请，只要到户籍所在地街道或乡镇住房保障管理部门登记，填写《申请公共租赁住房轮候预先登记表》即可进入公租房的轮候范围。其中家庭中有60岁以上(含60岁)老人、患大病人员、残疾人员、复转军人、优抚对象或属重点工程拆迁的可优先配租。
2009年公租房启动，更多的是通过现房收购的方式，为部分获得“三房”资格，又急需入住的最困难家庭提供房源，实现了过渡性需求。而对于“三房”轮候家庭外的其他困难家庭，相关细则还在制定中。
园区／单位公租房：
吸引“潜力”人才的福利
产业园区、国有企业和单位可利用自有土地建设公租房，解决本单位职工和引进人才的住房需求。
申请人群将体现“就近”原则。一些在高科技园区工作的人可申请园区自有的公租房，这部分人也包括外来务工人员。单身可能会通过集体公寓的形式解决，已婚家庭有望配租到小套型的公租房。各产业园区、国企和单位的相关准入标准不同，会相对灵活，相应人群可重点关注所处产业园区或企事业单位的公示信息。一般公租房待遇会作为企业福利，一旦有机会，相关企事业人事部门往往会及时发布信息。
村建公租房：
满足低收入白领的租房需求
2010年，北京市朝阳、海淀及丰台等城乡结合部的整治改造与公租房建设进行结合，农村集体经济组织可采取自建、参股或出租土地等方式建设公租房，既可增加农民收入，又可解决外来务工人员租房需求。据了解，2010年北京市计划完成建设、收购公共租赁房1万套以上，用于建设、收购公租房的公积金贷款不少于45亿元，而这个计划并不包括在农村集体土地上建设的公租房。
三大常见误读需克服
人们对于新事物总会有一个认知过程。对于公租房来说，需克服以下几点常见误读。
误读一：
有车族将无缘公租房 根据文件要求，公租房机动车位参照经济适用房“十户两车位”的标准设置，每户自行车位不应少于2辆，宜利用地下空间集中设置停车库。有无车辆并非公租房申请的标准，公租房不排斥达到中等收入的有车家庭。 尽管现在对于非“三房”轮候家庭的考核标准尚未出台，但会借鉴其标准，以收入作为基本限制指标的考核方法有望延续，同时针对外地人的园区，单位公租房和村建公租房会更加灵活，除了收入，水平外，可能还会对工作地点、工作年限等指标进行限制，进而回归到申请人对该城市发展的贡献程度，实现有限房源的有效配租。
误读二：
公租房和廉租房异曲同工
廉租房、公租房同属保障性住房体系中的租赁体系。相同点主要有：同属租赁性质的保障性房源；均为全装修交房；同一个项目的公租房和廉租房物业服务和租金标准一样。差异主要体现在：廉租房由政府承担部分租金，而公租房租金全额由承租人缴纳，简单来说，公租房的租金明显高于廉租房。另外，按照基本的保障层次划分，廉租房保障的是本地最困难家庭的居住问题，公租房的“过渡性”特征更加明显，同时突破性满足了外地人的居住需求。
由于二者存在很大相似点，房源管理E未来有望合二为一。两类房源并轨后，租金水平相当，只是政府将对廉租房的补贴由“明补”改为“暗补”。
误读三：
公租房品质会比商品房差
已发展一段时期的“三房”，其低房价需分摊成本。多位于相对偏远的区域，建筑、施工质量也难与普通商品住房相媲美，而公租房尽管刚诞生，却站在了“三房”的肩膀之上。一般来说，选择住房，特别是租住时，除考虑租金水平，还要关注位置交通、区域配套及室内居住条件等。公租房在这些方面的表现都不逊色，可以说是真正物美价廉的产品。
位置交通规划采取“大分散、小集中”的方式，选址宜在地质条件安全可靠、交通便利、市政配套齐全或产业功能聚集区域。如北京市首个公租房地块——海淀区西二旗，交通非常便利，距离13号线西二旗站仅700米，十几个公交站点。从位置上对比，好于附近的限价房项目——金隅·美和园。
区域配套规划公共服务设施将按照规定，适当提高托幼、小学，社区医疗卫生等配套标准，配置洗衣房、食堂、文化活动室等便民设施，适当安排运动健身器械区和残疾人助力车、小型三轮车及自行车停车位，以方便居民使用。
室内居住跟其他保障性住房类似，公租房的容积率和建筑密度会略大一些，以实现规模和经济效益，室内按照环保、耐用、经济的原则，装修一次到位。装修标准不低于附表所示。