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腐败“魔术”要想演得逼真，必须要有官员做“道具”。当拥有权力的周良洛被贪欲驾驭时，他已经蜕变成了权力的奴仆；当夫妻二人同台受审，便再次证明一个简单而又朴素的道理：一位官员因腐败失去的，必将比他能够从腐败中得到的要多！
北京海淀区北三环中路蓟门桥附近，伫立着一块十分醒目的宣传牌“上风上水上海淀，融智融商融天下”。为了吸引购房者的眼球，这个口号频频出现在许多天价楼盘的广告语中。由于流传甚广、深入人心，口号的倡导者海淀区原区长周良洛的名字也随之风生水起。
然而，令人大跌眼镜的是——这位不到50岁的“明星区长”忽然又变了一种身份，站在了法庭的被告席上！
2008年3月28日上午，北京市第二中级人民法院对北京市海淀区原区长周良洛受贿案作出一审宣判。法庭审理查明：周良洛在担任北京市朝阳区区委常委、宣传部长，朝阳区常务副区长，以及海淀区区委副书记、区长等职务期间，利用职务之便，从1998年至2006年8年时间收受贿赂款共计1672万余元，其中有1500多万元涉及土地审批和房地产项目，占到整个贿款的90%，其妻鲁小丹参与受贿889万余元。法院以受贿罪判处周良洛死刑，缓期两年执行；鲁小丹被以相同罪名判处无期徒刑，两人的个人财产被依法没收，周良洛和鲁小丹没有当庭提起上诉。
法庭上的周良洛戴着一副眼镜，头发依旧一丝不乱，胡子刮得很干净，身着黑色西装配以白衬衫。听到判决时，他坦然表示“在意料之中”，说话时语气沉稳平静，还是一副开政府工作会时的做派。
“明星”区长：擅长经营的高手
现年49岁的周良洛祖籍江西省铅山，1978年考入清华大学电机系，1983年毕业后留校工作。周良洛很能干，1989年9月担任清华大学团委书记，此后官运亨通。1993年，调任北京朝阳区任区委常委，1994年任区委宣传部长；至2000年1月，周良洛担任朝阳区委常委、常务副区长，2002年3月，周调任海淀区区委副书记，同年11月成为海淀区区长，同时兼任中关村科技园区管委会主任、区北部地区开发建设委员会主任。
据案卷材料显示，周良洛清华大学毕业后，又先后在清华大学社科系、中国科学院研究生院深造，拥有管理学博士学位，拥有良好的教育背景，这也使得他主政海淀期间得心应手。2002年7月10日，北京市海淀区政府召开了全区招商引资动员大会，时任海淀代区长的周良洛正式提出，用经营城市的理念经营海淀区的思路：经营城市就是按照市场经济的规律，对城市发展进行资源整合和最大限度的利用。当年年底，周入选该年度中国城市十大明星区长，博得了“擅长经营城市的区长”美誉。作为海淀区主政者，周良洛任内提出了流传甚广的“上风上水上海淀，融智融商融天下”概念，2007年3月20日，周良洛还率辖下各部门负责人做客北京城市广播，畅谈“宜居海淀”建设。没想到两周后，他就被纪检人员带走，此后由于楼市腐败而轰然倒下，应验了百姓的戏说：“家落官落周良洛（落）了！”
2003年起，海淀启动北部新区发展战略，将中关村重心战略性北移，很多原有的村落逐渐被新兴的城市社区所取代。在此过程中，周良洛除任海淀区区长一职外，还同时兼任中关村科技园区管委会主任、海淀区北部地区开发建设委员会主任等职务。周良洛正是抓住了这样一个“经营城市”的宝贵机会，大肆敛财。法庭认定，在检察机关指控的10名行贿者中，就有多达6名的行贿者是房地产商，周良洛90%的受贿赃款来自这些房地产商的“中介费”、“好处费”等各种名目，其中还包括直接收受住房一套。周良洛的妻子鲁小丹也借助周的权势，在某开发商企业接受了“工资”、“奖金”等贿赂，变相地帮自己的丈夫走上了死囚路。
在房价虚高不下，老百姓不堪重负之际，“最擅长经营”的周良洛却把自己“打折”卖给了房地产开发商。
周良洛案：楼市腐败升级前兆
北京市的海淀区地理位置优越，是环渤海地区京津塘科技新干线发展的“龙头”和经济腾飞的“发动机”。辖区内科研院所林立，高等院校密集，经济发展迅猛，文化旅游资源丰厚，中央、军队机关众多，拥有首都政治和科技、教育、人才优势以及文化、自然地理优势等明显的区位功能优势和资源优势，是国家高新技术产业基地之一。
检察官在侦查中发现，周良洛开始敛财的第一个领域不是房地产业，1998年至2005年，在其担任朝阳区委宣传部长、朝阳区副区长期间，他利用自己的职务便利，为各类中介公司介绍广告业务、提供手续便利，先后多次为北京蓝色家园广告公司、波普广告艺术公司、东方朝阳广告公司、大正广告公司承揽广告业务提供便利，并收受上述4家广告公司负责人10万元至99万元不等的好处费，共计174万元。但是，当北京房地产业风生水起，房价突飞猛涨的时候，看着开发商们一个个一夜暴富，手握大权的周良洛对广告公司送上的这点小钱已经看不上眼了，他把黑手伸向了回报更“丰厚”的房地产商。
早在周良洛担任朝阳区人民政府副区长期间，他就利用职务之便，在北京坤正房地产投资顾问有限公司承接棕榈泉项目的前期规划手续过程中提供帮助，并于2001年收受该公司总经理张小军给予的人民币10万元。
周良洛最大的一笔贿赂来自房地产商刘军。刘军，北京泰跃房地产有限公司董事长，沪深两市“泰跃系”的实际控制人。41岁的刘军及其控制的公司一直扎根于海淀区，曾开发“怡秀园”公寓及“太月园”、“太阳园”等楼盘。2002年周良洛主政海淀区后，刘军的“泰跃系”亦进入飞跃式发展期，相继染指湖北金环、景谷林业、茂化实华、三峡水利、凯马B等五家上市公司。更令业界侧目的是，“泰跃系”在土地审批趋紧之时，仍在海淀区拥有超过90万平方米的土地储备，其取得的时间段正对应于周良洛主政并大力推进的“区北部地区”大开发。2003年，北京泰跃房地产开发公司董事长刘军向周良洛提出，自己公司面临财务危机，需要从其此前投资的稻香湖项目中撤资。周良洛获悉这一请求后，主动协调，帮助其解决了资金问题。当年10月，周良洛收受了刘军送上的93万元美金。2006年春节前，以拜年为名，刘军又送给周良洛100万元人民币。
2005年，在北京市永泰房地产开发公司竞争海淀区政府招商大厦办公楼选购、协调隔离带拆迁的过程中，周良洛利用职务之便，提供了帮助。事后，他收受该公司总经理戴迪给予的一套四季青桥附近的别墅，价值人民币198万元。2005年6月，周良洛在任海淀区人民政府区长期间，利用职务之便，在北京瀚天诚信汽车咨询服务有限公司董事长周飞作为一汽丰田销售有限公司在海淀区注册并在海淀区选址建办公楼项目的中介人运作该项目过程中提供了帮助，事后“笑纳”了周飞给予的人民币198万余元。2006年前后，周良洛为北京瑞景清源房地产公司开发主语城项目提供了帮助，并以妻子借调进入瑞景清源房地产公司工作的名义，收受该公司总经理张劲梅发放的工资、奖金、入股分红等各种名目的资金29万余元。2006年3月、4月，在为北京亿城房地产开发公司承接“竹园”项目提供帮助后，周良洛先后两次收受该公司副总经理李平给予的200万元人民币。
“城市行政一把手一旦深陷楼市腐败，其危害性比行业内官员腐败危害性更大”。北京市反腐倡廉教育基地负责人在接受记者采访时表示了担忧，他坦言，“这是因为，其手中集中了更多的权力，也就有更多的寻租空间。比如，周良洛为北京泰跃房地产开发公司获得土地审批及房地产项目规划等提供帮助，这不是一个国土局或一个规划局负责人所能轻易做到的，但周良洛却能‘通吃’。”难怪当时就有不少人提出质疑，周良洛的“经营城市”的理念到底剑指何方？周在任朝阳区副区长时就为北京永泰房地产公司催要返还款及协调隔离带拆迁问题提供过便利，得到过好处，其在担任海淀区区长时提出“用经营城市的理念经营海淀区”的思路，力主加强基础设施建设，其实就是在为楼市腐败埋下伏笔。
此案侦结后，熟知腐败交易详情的办案检察官陷入沉思：身为一区之长，也是一方父母官，他与房地产商勾结，收受他们的高额贿赂，然后房地产商再把价格不菲的房子卖给购房者，面对周良洛一案中涉及的那些耳熟能详的楼盘名称，每个购房者肯定倒吸一口冷气！虽然与上海房地局原副局长殷国元受贿3671万元相比，周良洛受贿1670万余元算不上“之最”，与其他楼市腐败官员的职务相比，周良洛也算不上“最高”，但是周良洛作为一个直辖市重要辖区的行政一把手，插手房地产事务，直接从中谋取私利而触犯法律“落马”，他应该算是第一个。之前，虽然楼市腐败官员多，但大多集中于城建系统或分管城建的领导，因房地产腐败而倒下的城市行政一把手还未出现过，周良洛却开了城市行政一把手被开发商拉下马的先河，这不能不说是高房价持续升温，楼市腐败升级的一个强烈信号！
贪内助：800万元“家庭作业”
近年来，夫妻共同腐败的案件曝光得越来越多，如铁道部建设司原副司长严健夫妇、黑龙江省牡丹江市公安局原局长韩健夫妇、湖南省郴州市原市委书记李大伦夫妇、江西省上饶原市委书记王兴豹夫妇、安徽供销社原主任许道明夫妇等等，任凭平时多么意气风发，一旦东窗事发，夫妻双双走上了被告席。
反贪部门经多年办案发现，夫妻共同腐败形式有多种多样，不过主要不外乎以下两种：一种是夫妻二人同是官员，禁不住诱惑，又少了必要的监督，于是有机可乘，联袂贪腐，甚至互相攀比。这是一对名副其实的“夫妻贪官”，既可各自为政，又可以“官官相护”，通过“权力对敲”以获取权力红利的最大化；另一种则是夫妻一方做官，而另一方借机进入商界，或者只是开几个“影子公司”，以便让权力与商业珠联璧合。凡心明眼亮者都知道，这些公司真正涉足的不是市场经济，而是官场经济。在此意义上，这些领导干部的亲属子女从商实为搭建一个个能够为其家庭输送权力红利的收费站、利益中枢或者“贿赂漂白机”。
周良洛夫妻也没有逃脱这个痼疾，和过去“贪内助”直接帮“官丈夫”在家收钱相比，周良洛的妻子鲁小丹则是采取了既安全又高效的隐蔽措施，轻轻松松完成了800多万元的贪污“家庭作业”。鲁小丹，1962年出生在冰城哈尔滨，曾在北京歌华公司工作。随着周良洛的“步步高升”，鲁小丹的工作也是几经转换。为了避人耳目，也为了能更加自由地捞钱，2000年1月，鲁小丹与他人合伙注册成立了北京盛世风华现代企业管理咨询有限公司。2001年2月，又注册成立了北京诚信世家企业管理咨询有限公司，这两家公司主营业务均为“企业形象策划”。但是在实际中，这两家公司都属于典型的“不务正业”，它们的主要用处就是为了掩人耳目进行转账。为便于汇聚权力红利，周妻鲁小丹先以“策划企业形象”为名行转账贿赂之实，她与周良洛一同受贿的800多万元主要通过这两家公司转账后放到自己的口袋里的。
当这对夫妻走上法庭，站在“腐败一线”被提起公诉时，令人颇感意外的是，与许多贪官夫妻“大难临头各自飞”不同，周良洛在法庭上对部分涉及他妻子的受贿指控提出了异议，不知道是周良洛良心发现还是另有隐情，他在法庭上竟然想“保护”妻子。难怪有旁听者悄悄议论：“早知如此又何必当初呢！”
绿化发财：表弟也来分一杯羹
紧临北京三里屯的幸福二村，周边使馆相邻，环境幽雅。小区32号楼1单元201室，建筑面积达283平方米，主人正是此次同庭受审的周氏夫妇；与其直线距离不过50米的35号楼1单元202室，则是河南籍商人王少一持有。2007年3月27日，中央专案组造访这两栋房子。此时王少一与鲁小丹已被控制。十天后的4月6日，时任海淀区长周良洛亦被带走。
有关司法材料显示，王少一是周良洛的“发小”。而在过去五年间，周良洛对外向以“表弟”称呼王少一，并将其引荐给京城政商各界。
37岁的王少一系郑州市二七区人，早年靠汽车生意起家。由于园林绿化实行与建筑行业一样的资质准入制，其初入北京选择了与郑州市园林绿化实业有限公司合作，以类似“贴牌”的方式进行挂靠经营。
2002年4月，北京博雅绿茵园林绿化有限公司（下称北京博雅绿茵）登场，注册资本100万元，其中自然人王少一和郑州市园林绿化实业有限公司各出资50万元。不久，两方出资比例发生调整：王少一出资额增至90万元，郑州市园林绿化实业有限公司则减持至10万元。
正是周良洛引见，王少一与刘军等京城大腕展开了合作。在没有任何招标信息公布的情况下，博雅绿茵公司却先后承揽了海淀公园、圆明园、博雅德园、稻香湖景酒店（五星级）等工程的部分标段（此标段价值3000余万元）；而其承揽的全长9公里的元大都遗址公园的总投资超过6亿元。
此外，北京博雅绿茵还参与了诸多市政府工程，包括海淀区北清路道路改造工程（造价380万元）、海淀区政府西花园工程（造价290万元）等。
没有周良洛的关照、庇荫，拿下这些项目是不可能的。当然，傍周的结果也难逃法网。(王少一另案审理。)
“魔术棒”：在房产商手中挥舞
有腐败，就是因为有空隙可钻；有行贿，就是因为有暴利可得。开发商之所以愿意花大手笔给贪官行贿，是因为他们可以通过手中的“魔术棒”任意变幻出各种伎俩，赚取楼市中的暴利！
一是改规划。在寸土寸金的城市，建设规划退一点，规划格局动一点，普通老百姓是不可能觉察出来的，但对房地产商来说却意味着巨大的经济利益。因为规划一动，意味着建筑区划内的容积率的改变。容积率是指建筑区划内总建筑面积与用地面积的比值，对于房地产开发商来说，容积率越高，可供其销售的面积就越多，获利越多。改变规划，提高容积率就相当于在同样的土地上，可以盖出更多的房子，一块占地1万平方米的土地，假使容积率是4，意味着可建4万平方米，如果把容积率提高到4．5，则可建4．5万平方米。如果以每平方米6000元的价格出售，可以多得3000万元。有的开发商拿到的土地容积率远远高于周边地块，一个中等项目容积率提高零点几个百分点会增加数千万的销售额。而在土地出让环节，虽然在2003年实行了招拍挂制度，但“围标”、“陪标”现象并不少见，这说明土地在拍卖前已内定了买家。正是因为有“半年不开张，开张吃半年”的暴利，开发商才会乐于“大出血”，因为这点血相对于回报来说简直就不值一提。
二是变用途。改变土地用途也能带来惊人的利润；土地用途决定着土地的价值，商业用地和工业用地之间的价格差异可达10倍，因此一些开发商想尽办法打规划的主意，改变土地用途。工业用地转为商业用地，价格会直线飙升，而土地用途变更的权力掌握在土地规划领导小组手中，但实际决定权在分管领导手中，再加上制度监管缺陷，很容易成为开发商集中攻关、负责城建的官员权力寻租的环节。
这两种“魔术”要想演得逼真，必须要有官员做“道具”。因此，对于楼市腐败要彻底的治理，力度要升级。不仅要完善制度让行业内官员的权力在阳光下运行，更要监督好像周良洛这样的行政一把手。因为，楼市问题的复杂性本就容易掩盖行业内官员的腐败行为，而城市行政一把手如果也向楼市直接伸手，只能使楼市的腐败级别越来越高，治理越来越难。
潜规则：购房者为灰色成本买单
几乎人人都知道，精明的开发商不会拿自己的钱送给贪官，“羊毛出在羊身上”，房地产项目的“灰色成本”都要摊入房价中，最后都转嫁给了购房者。我们可以算一下，以周良洛受贿的1600多万元为例，如果要摊到1000套房子上，每户要承担16000元。
据开发商介绍，开发一个房地产项目，要办齐“五证”，盖好20多个公章，这些环节除了涉及规划、国土、建设等主流部门，还需经过房管、工商、税收、建设、交通、环保、卫生防疫、消防、地质勘探、园林、人防等众多机构的审批或备案。虽然政府部门林立，表面上环环相扣，但却很不透明、很不规范。开发商如果不一个个上门去烧香，许多官员就会拖，楼盘开发是资金密集型的，开发商是耗不起的。于是，隐性的腐败成本就悄然开始滋生了。
开发商要想做一个楼盘，各主管部门的“菩萨”都要拜，一路拜下来的费用占到楼盘总成本的3%到5%，甚至更高。也就是说，有些地方政府不积极支持公开房价成本，在很大程度上是为了掩盖其中的腐败成本。更有人认为，很多房价高企的地方官员之所以声嘶力竭地维护高房价，除图政绩原因外，预计来自房地产的灰色收入也应该相当可观。如果让房价下降，估计开发商们“上供”的财富也相应下降。如此说来，既影响仕途又影响收入的事情，预计没有哪个智商高的官员会去干。即使有一两个官员良心发现，预计他既无能力也无胆量去碰房地产形成的这张关系网。
虽然近几年中央加大了楼市调控，但是由于有“灰色成本”在里面，许多地方领导都坚称当地的房价“在合理区间”；调控开始后，一些地方领导暗中鼓动开发商，力挺房价；棋到中盘时，又有一些城市急忙打时间差，很快公布某时段房价下跌的数据信息，力图让调控“见好就收”；见调控连连出招，一些利益集团便不断释出“房价下跌会导致国民经济灾难性后果”等威胁，借以瞒天过海，扰乱决策。
更何况，楼市腐败不单是买房人要承担腐败成本这么简单，楼市腐败一方面破坏了楼市正常的经营秩序，楼市的利益天平就倾向于行贿开发商一方，最后迫使所有的开发商都来行贿，且行贿手段和金额呈攀升之势。楼市腐败让开发商变得心浮气躁，有官员背后撑腰就不再安心于房屋质量、不再安心于遵守规则。结果只能是房价越涨越高，房屋质量越来越差，开发商越来越蛮横嚣张。
目前高房价、住房难，已成为广大市民的沉重负担，超出了经济发展阶段和社会心理承受能力。目前的楼市调控着力点除了拧紧土地供应和商品房信贷闸门，提高税率，控制住房供应结构之外，还要梳理或再造房地产项目审批和监管流程，弥补相关的制度缺陷，让每一个环节都能在“阳光下运行”，才能挤掉房价中的“灰色成本”，真正实现“居者有其屋”！■
深度观察
楼市腐败轻易击穿制度缺陷
周良洛一案彻底揭开了隐藏在“经营城市”概念下的房地产商、官员利益共同体所导致的楼市腐败，官员与开发商形成了一明一暗、化公为私的谋利模式，使城建规划中的寻租交易部位浮出水面。在开发商和城建官员之间，客观上存在一种“共生”的寻租现象。
开发商一方面是城建官员的“政绩推动者”，房地产快速发展和房价快速上涨带来的是税收增长，房地产能提升城市形象；同时像周良洛这样的官员还能通过权力寻租满足了私欲，成为诱导官员腐败的“麻烦制造者”，双方在“攻关”和“寻租”上一拍即合，容易结成“利益集团”。作为官商合谋的副产品之一，楼市“灰色成本”也许并非房价高企的决定因素，但它无疑助长了房地产领域的寻租行为，如果每个公章都成了腐败的机会，那么“落实”调控政策本身也可能成为下一个“腐败的机会”。真正可怕的是每个环节都出现官商合谋的“复制效应”，因为官商合谋的利益集团一旦暗中形成，楼市调控的效力就很容易被消解。
在我们现行的城建规划的制定和执行过程中，有关部门的行政审批权过大，过于集中，再加上缺乏有效的监督机制，给了许多官员腐败的机会，权力寻租直接产生楼市腐败。“审批权力过大，又缺乏有效监督，法律就当然成了一纸空文！”主办检察官对此案深有感触。同时他尖锐地指出，规划法说不能擅自更改规划，但并未对“若更改规划应经过哪些程序”作出具体而严格的界定，更未对“一旦违反规定将受到何种惩处”作出明确规定，所以工程建设、土地出让等建设规划领域就成为开发商贿赂案件高发区。调整规划的运作模式目前也是“封闭循环”，许多项目是主管负责人说了算，打招呼、批条子或者依据一纸政府会议纪要，缺乏公示、听证等程序。为此，主办检察官建议，除了出台更加详细的规范性文件，规定土地一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率，确需调整容积率，必须举行听证会，向社会进行公示，只有这样才能尽可能地减少楼市腐败的机会。
编辑：曹参
北京海淀区北三环中路蓟门桥附近，伫立着一块十分醒目的宣传牌“上风上水上海淀，融智融商融天下”。为了吸引购房者的眼球，这个口号频频出现在许多天价楼盘的广告语中。由于流传甚广、深入人心，口号的倡导者海淀区原区长周良洛的名字也随之风生水起。
然而，令人大跌眼镜的是——这位不到50岁的“明星区长”忽然又变了一种身份，站在了法庭的被告席上！
2008年3月28日上午，北京市第二中级人民法院对北京市海淀区原区长周良洛受贿案作出一审宣判。法庭审理查明：周良洛在担任北京市朝阳区区委常委、宣传部长，朝阳区常务副区长，以及海淀区区委副书记、区长等职务期间，利用职务之便，从1998年至2006年8年时间收受贿赂款共计1672万余元，其中有1500多万元涉及土地审批和房地产项目，占到整个贿款的90%，其妻鲁小丹参与受贿889万余元。法院以受贿罪判处周良洛死刑，缓期两年执行；鲁小丹被以相同罪名判处无期徒刑，两人的个人财产被依法没收，周良洛和鲁小丹没有当庭提起上诉。
法庭上的周良洛戴着一副眼镜，头发依旧一丝不乱，胡子刮得很干净，身着黑色西装配以白衬衫。听到判决时，他坦然表示“在意料之中”，说话时语气沉稳平静，还是一副开政府工作会时的做派。
“明星”区长：擅长经营的高手
现年49岁的周良洛祖籍江西省铅山，1978年考入清华大学电机系，1983年毕业后留校工作。周良洛很能干，1989年9月担任清华大学团委书记，此后官运亨通。1993年，调任北京朝阳区任区委常委，1994年任区委宣传部长；至2000年1月，周良洛担任朝阳区委常委、常务副区长，2002年3月，周调任海淀区区委副书记，同年11月成为海淀区区长，同时兼任中关村科技园区管委会主任、区北部地区开发建设委员会主任。
据案卷材料显示，周良洛清华大学毕业后，又先后在清华大学社科系、中国科学院研究生院深造，拥有管理学博士学位，拥有良好的教育背景，这也使得他主政海淀期间得心应手。2002年7月10日，北京市海淀区政府召开了全区招商引资动员大会，时任海淀代区长的周良洛正式提出，用经营城市的理念经营海淀区的思路：经营城市就是按照市场经济的规律，对城市发展进行资源整合和最大限度的利用。当年年底，周入选该年度中国城市十大明星区长，博得了“擅长经营城市的区长”美誉。作为海淀区主政者，周良洛任内提出了流传甚广的“上风上水上海淀，融智融商融天下”概念，2007年3月20日，周良洛还率辖下各部门负责人做客北京城市广播，畅谈“宜居海淀”建设。没想到两周后，他就被纪检人员带走，此后由于楼市腐败而轰然倒下，应验了百姓的戏说：“家落官落周良洛（落）了！”
2003年起，海淀启动北部新区发展战略，将中关村重心战略性北移，很多原有的村落逐渐被新兴的城市社区所取代。在此过程中，周良洛除任海淀区区长一职外，还同时兼任中关村科技园区管委会主任、海淀区北部地区开发建设委员会主任等职务。周良洛正是抓住了这样一个“经营城市”的宝贵机会，大肆敛财。法庭认定，在检察机关指控的10名行贿者中，就有多达6名的行贿者是房地产商，周良洛90%的受贿赃款来自这些房地产商的“中介费”、“好处费”等各种名目，其中还包括直接收受住房一套。周良洛的妻子鲁小丹也借助周的权势，在某开发商企业接受了“工资”、“奖金”等贿赂，变相地帮自己的丈夫走上了死囚路。
在房价虚高不下，老百姓不堪重负之际，“最擅长经营”的周良洛却把自己“打折”卖给了房地产开发商。
周良洛案：楼市腐败升级前兆
北京市的海淀区地理位置优越，是环渤海地区京津塘科技新干线发展的“龙头”和经济腾飞的“发动机”。辖区内科研院所林立，高等院校密集，经济发展迅猛，文化旅游资源丰厚，中央、军队机关众多，拥有首都政治和科技、教育、人才优势以及文化、自然地理优势等明显的区位功能优势和资源优势，是国家高新技术产业基地之一。
检察官在侦查中发现，周良洛开始敛财的第一个领域不是房地产业，1998年至2005年，在其担任朝阳区委宣传部长、朝阳区副区长期间，他利用自己的职务便利，为各类中介公司介绍广告业务、提供手续便利，先后多次为北京蓝色家园广告公司、波普广告艺术公司、东方朝阳广告公司、大正广告公司承揽广告业务提供便利，并收受上述4家广告公司负责人10万元至99万元不等的好处费，共计174万元。但是，当北京房地产业风生水起，房价突飞猛涨的时候，看着开发商们一个个一夜暴富，手握大权的周良洛对广告公司送上的这点小钱已经看不上眼了，他把黑手伸向了回报更“丰厚”的房地产商。
早在周良洛担任朝阳区人民政府副区长期间，他就利用职务之便，在北京坤正房地产投资顾问有限公司承接棕榈泉项目的前期规划手续过程中提供帮助，并于2001年收受该公司总经理张小军给予的人民币10万元。
周良洛最大的一笔贿赂来自房地产商刘军。刘军，北京泰跃房地产有限公司董事长，沪深两市“泰跃系”的实际控制人。41岁的刘军及其控制的公司一直扎根于海淀区，曾开发“怡秀园”公寓及“太月园”、“太阳园”等楼盘。2002年周良洛主政海淀区后，刘军的“泰跃系”亦进入飞跃式发展期，相继染指湖北金环、景谷林业、茂化实华、三峡水利、凯马B等五家上市公司。更令业界侧目的是，“泰跃系”在土地审批趋紧之时，仍在海淀区拥有超过90万平方米的土地储备，其取得的时间段正对应于周良洛主政并大力推进的“区北部地区”大开发。2003年，北京泰跃房地产开发公司董事长刘军向周良洛提出，自己公司面临财务危机，需要从其此前投资的稻香湖项目中撤资。周良洛获悉这一请求后，主动协调，帮助其解决了资金问题。当年10月，周良洛收受了刘军送上的93万元美金。2006年春节前，以拜年为名，刘军又送给周良洛100万元人民币。
2005年，在北京市永泰房地产开发公司竞争海淀区政府招商大厦办公楼选购、协调隔离带拆迁的过程中，周良洛利用职务之便，提供了帮助。事后，他收受该公司总经理戴迪给予的一套四季青桥附近的别墅，价值人民币198万元。2005年6月，周良洛在任海淀区人民政府区长期间，利用职务之便，在北京瀚天诚信汽车咨询服务有限公司董事长周飞作为一汽丰田销售有限公司在海淀区注册并在海淀区选址建办公楼项目的中介人运作该项目过程中提供了帮助，事后“笑纳”了周飞给予的人民币198万余元。2006年前后，周良洛为北京瑞景清源房地产公司开发主语城项目提供了帮助，并以妻子借调进入瑞景清源房地产公司工作的名义，收受该公司总经理张劲梅发放的工资、奖金、入股分红等各种名目的资金29万余元。2006年3月、4月，在为北京亿城房地产开发公司承接“竹园”项目提供帮助后，周良洛先后两次收受该公司副总经理李平给予的200万元人民币。
“城市行政一把手一旦深陷楼市腐败，其危害性比行业内官员腐败危害性更大”。北京市反腐倡廉教育基地负责人在接受记者采访时表示了担忧，他坦言，“这是因为，其手中集中了更多的权力，也就有更多的寻租空间。比如，周良洛为北京泰跃房地产开发公司获得土地审批及房地产项目规划等提供帮助，这不是一个国土局或一个规划局负责人所能轻易做到的，但周良洛却能‘通吃’。”难怪当时就有不少人提出质疑，周良洛的“经营城市”的理念到底剑指何方？周在任朝阳区副区长时就为北京永泰房地产公司催要返还款及协调隔离带拆迁问题提供过便利，得到过好处，其在担任海淀区区长时提出“用经营城市的理念经营海淀区”的思路，力主加强基础设施建设，其实就是在为楼市腐败埋下伏笔。
此案侦结后，熟知腐败交易详情的办案检察官陷入沉思：身为一区之长，也是一方父母官，他与房地产商勾结，收受他们的高额贿赂，然后房地产商再把价格不菲的房子卖给购房者，面对周良洛一案中涉及的那些耳熟能详的楼盘名称，每个购房者肯定倒吸一口冷气！虽然与上海房地局原副局长殷国元受贿3671万元相比，周良洛受贿1670万余元算不上“之最”，与其他楼市腐败官员的职务相比，周良洛也算不上“最高”，但是周良洛作为一个直辖市重要辖区的行政一把手，插手房地产事务，直接从中谋取私利而触犯法律“落马”，他应该算是第一个。之前，虽然楼市腐败官员多，但大多集中于城建系统或分管城建的领导，因房地产腐败而倒下的城市行政一把手还未出现过，周良洛却开了城市行政一把手被开发商拉下马的先河，这不能不说是高房价持续升温，楼市腐败升级的一个强烈信号！
贪内助：800万元“家庭作业”
近年来，夫妻共同腐败的案件曝光得越来越多，如铁道部建设司原副司长严健夫妇、黑龙江省牡丹江市公安局原局长韩健夫妇、湖南省郴州市原市委书记李大伦夫妇、江西省上饶原市委书记王兴豹夫妇、安徽供销社原主任许道明夫妇等等，任凭平时多么意气风发，一旦东窗事发，夫妻双双走上了被告席。
反贪部门经多年办案发现，夫妻共同腐败形式有多种多样，不过主要不外乎以下两种：一种是夫妻二人同是官员，禁不住诱惑，又少了必要的监督，于是有机可乘，联袂贪腐，甚至互相攀比。这是一对名副其实的“夫妻贪官”，既可各自为政，又可以“官官相护”，通过“权力对敲”以获取权力红利的最大化；另一种则是夫妻一方做官，而另一方借机进入商界，或者只是开几个“影子公司”，以便让权力与商业珠联璧合。凡心明眼亮者都知道，这些公司真正涉足的不是市场经济，而是官场经济。在此意义上，这些领导干部的亲属子女从商实为搭建一个个能够为其家庭输送权力红利的收费站、利益中枢或者“贿赂漂白机”。
周良洛夫妻也没有逃脱这个痼疾，和过去“贪内助”直接帮“官丈夫”在家收钱相比，周良洛的妻子鲁小丹则是采取了既安全又高效的隐蔽措施，轻轻松松完成了800多万元的贪污“家庭作业”。鲁小丹，1962年出生在冰城哈尔滨，曾在北京歌华公司工作。随着周良洛的“步步高升”，鲁小丹的工作也是几经转换。为了避人耳目，也为了能更加自由地捞钱，2000年1月，鲁小丹与他人合伙注册成立了北京盛世风华现代企业管理咨询有限公司。2001年2月，又注册成立了北京诚信世家企业管理咨询有限公司，这两家公司主营业务均为“企业形象策划”。但是在实际中，这两家公司都属于典型的“不务正业”，它们的主要用处就是为了掩人耳目进行转账。为便于汇聚权力红利，周妻鲁小丹先以“策划企业形象”为名行转账贿赂之实，她与周良洛一同受贿的800多万元主要通过这两家公司转账后放到自己的口袋里的。
当这对夫妻走上法庭，站在“腐败一线”被提起公诉时，令人颇感意外的是，与许多贪官夫妻“大难临头各自飞”不同，周良洛在法庭上对部分涉及他妻子的受贿指控提出了异议，不知道是周良洛良心发现还是另有隐情，他在法庭上竟然想“保护”妻子。难怪有旁听者悄悄议论：“早知如此又何必当初呢！”
绿化发财：表弟也来分一杯羹
紧临北京三里屯的幸福二村，周边使馆相邻，环境幽雅。小区32号楼1单元201室，建筑面积达283平方米，主人正是此次同庭受审的周氏夫妇；与其直线距离不过50米的35号楼1单元202室，则是河南籍商人王少一持有。2007年3月27日，中央专案组造访这两栋房子。此时王少一与鲁小丹已被控制。十天后的4月6日，时任海淀区长周良洛亦被带走。
有关司法材料显示，王少一是周良洛的“发小”。而在过去五年间，周良洛对外向以“表弟”称呼王少一，并将其引荐给京城政商各界。
37岁的王少一系郑州市二七区人，早年靠汽车生意起家。由于园林绿化实行与建筑行业一样的资质准入制，其初入北京选择了与郑州市园林绿化实业有限公司合作，以类似“贴牌”的方式进行挂靠经营。
2002年4月，北京博雅绿茵园林绿化有限公司（下称北京博雅绿茵）登场，注册资本100万元，其中自然人王少一和郑州市园林绿化实业有限公司各出资50万元。不久，两方出资比例发生调整：王少一出资额增至90万元，郑州市园林绿化实业有限公司则减持至10万元。
正是周良洛引见，王少一与刘军等京城大腕展开了合作。在没有任何招标信息公布的情况下，博雅绿茵公司却先后承揽了海淀公园、圆明园、博雅德园、稻香湖景酒店（五星级）等工程的部分标段（此标段价值3000余万元）；而其承揽的全长9公里的元大都遗址公园的总投资超过6亿元。
此外，北京博雅绿茵还参与了诸多市政府工程，包括海淀区北清路道路改造工程（造价380万元）、海淀区政府西花园工程（造价290万元）等。
没有周良洛的关照、庇荫，拿下这些项目是不可能的。当然，傍周的结果也难逃法网。(王少一另案审理。)
“魔术棒”：在房产商手中挥舞
有腐败，就是因为有空隙可钻；有行贿，就是因为有暴利可得。开发商之所以愿意花大手笔给贪官行贿，是因为他们可以通过手中的“魔术棒”任意变幻出各种伎俩，赚取楼市中的暴利！
一是改规划。在寸土寸金的城市，建设规划退一点，规划格局动一点，普通老百姓是不可能觉察出来的，但对房地产商来说却意味着巨大的经济利益。因为规划一动，意味着建筑区划内的容积率的改变。容积率是指建筑区划内总建筑面积与用地面积的比值，对于房地产开发商来说，容积率越高，可供其销售的面积就越多，获利越多。改变规划，提高容积率就相当于在同样的土地上，可以盖出更多的房子，一块占地1万平方米的土地，假使容积率是4，意味着可建4万平方米，如果把容积率提高到4．5，则可建4．5万平方米。如果以每平方米6000元的价格出售，可以多得3000万元。有的开发商拿到的土地容积率远远高于周边地块，一个中等项目容积率提高零点几个百分点会增加数千万的销售额。而在土地出让环节，虽然在2003年实行了招拍挂制度，但“围标”、“陪标”现象并不少见，这说明土地在拍卖前已内定了买家。正是因为有“半年不开张，开张吃半年”的暴利，开发商才会乐于“大出血”，因为这点血相对于回报来说简直就不值一提。
二是变用途。改变土地用途也能带来惊人的利润；土地用途决定着土地的价值，商业用地和工业用地之间的价格差异可达10倍，因此一些开发商想尽办法打规划的主意，改变土地用途。工业用地转为商业用地，价格会直线飙升，而土地用途变更的权力掌握在土地规划领导小组手中，但实际决定权在分管领导手中，再加上制度监管缺陷，很容易成为开发商集中攻关、负责城建的官员权力寻租的环节。
这两种“魔术”要想演得逼真，必须要有官员做“道具”。因此，对于楼市腐败要彻底的治理，力度要升级。不仅要完善制度让行业内官员的权力在阳光下运行，更要监督好像周良洛这样的行政一把手。因为，楼市问题的复杂性本就容易掩盖行业内官员的腐败行为，而城市行政一把手如果也向楼市直接伸手，只能使楼市的腐败级别越来越高，治理越来越难。
潜规则：购房者为灰色成本买单
几乎人人都知道，精明的开发商不会拿自己的钱送给贪官，“羊毛出在羊身上”，房地产项目的“灰色成本”都要摊入房价中，最后都转嫁给了购房者。我们可以算一下，以周良洛受贿的1600多万元为例，如果要摊到1000套房子上，每户要承担16000元。
据开发商介绍，开发一个房地产项目，要办齐“五证”，盖好20多个公章，这些环节除了涉及规划、国土、建设等主流部门，还需经过房管、工商、税收、建设、交通、环保、卫生防疫、消防、地质勘探、园林、人防等众多机构的审批或备案。虽然政府部门林立，表面上环环相扣，但却很不透明、很不规范。开发商如果不一个个上门去烧香，许多官员就会拖，楼盘开发是资金密集型的，开发商是耗不起的。于是，隐性的腐败成本就悄然开始滋生了。
开发商要想做一个楼盘，各主管部门的“菩萨”都要拜，一路拜下来的费用占到楼盘总成本的3%到5%，甚至更高。也就是说，有些地方政府不积极支持公开房价成本，在很大程度上是为了掩盖其中的腐败成本。更有人认为，很多房价高企的地方官员之所以声嘶力竭地维护高房价，除图政绩原因外，预计来自房地产的灰色收入也应该相当可观。如果让房价下降，估计开发商们“上供”的财富也相应下降。如此说来，既影响仕途又影响收入的事情，预计没有哪个智商高的官员会去干。即使有一两个官员良心发现，预计他既无能力也无胆量去碰房地产形成的这张关系网。
虽然近几年中央加大了楼市调控，但是由于有“灰色成本”在里面，许多地方领导都坚称当地的房价“在合理区间”；调控开始后，一些地方领导暗中鼓动开发商，力挺房价；棋到中盘时，又有一些城市急忙打时间差，很快公布某时段房价下跌的数据信息，力图让调控“见好就收”；见调控连连出招，一些利益集团便不断释出“房价下跌会导致国民经济灾难性后果”等威胁，借以瞒天过海，扰乱决策。
更何况，楼市腐败不单是买房人要承担腐败成本这么简单，楼市腐败一方面破坏了楼市正常的经营秩序，楼市的利益天平就倾向于行贿开发商一方，最后迫使所有的开发商都来行贿，且行贿手段和金额呈攀升之势。楼市腐败让开发商变得心浮气躁，有官员背后撑腰就不再安心于房屋质量、不再安心于遵守规则。结果只能是房价越涨越高，房屋质量越来越差，开发商越来越蛮横嚣张。
目前高房价、住房难，已成为广大市民的沉重负担，超出了经济发展阶段和社会心理承受能力。目前的楼市调控着力点除了拧紧土地供应和商品房信贷闸门，提高税率，控制住房供应结构之外，还要梳理或再造房地产项目审批和监管流程，弥补相关的制度缺陷，让每一个环节都能在“阳光下运行”，才能挤掉房价中的“灰色成本”，真正实现“居者有其屋”！■
深度观察
楼市腐败轻易击穿制度缺陷
周良洛一案彻底揭开了隐藏在“经营城市”概念下的房地产商、官员利益共同体所导致的楼市腐败，官员与开发商形成了一明一暗、化公为私的谋利模式，使城建规划中的寻租交易部位浮出水面。在开发商和城建官员之间，客观上存在一种“共生”的寻租现象。
开发商一方面是城建官员的“政绩推动者”，房地产快速发展和房价快速上涨带来的是税收增长，房地产能提升城市形象；同时像周良洛这样的官员还能通过权力寻租满足了私欲，成为诱导官员腐败的“麻烦制造者”，双方在“攻关”和“寻租”上一拍即合，容易结成“利益集团”。作为官商合谋的副产品之一，楼市“灰色成本”也许并非房价高企的决定因素，但它无疑助长了房地产领域的寻租行为，如果每个公章都成了腐败的机会，那么“落实”调控政策本身也可能成为下一个“腐败的机会”。真正可怕的是每个环节都出现官商合谋的“复制效应”，因为官商合谋的利益集团一旦暗中形成，楼市调控的效力就很容易被消解。
在我们现行的城建规划的制定和执行过程中，有关部门的行政审批权过大，过于集中，再加上缺乏有效的监督机制，给了许多官员腐败的机会，权力寻租直接产生楼市腐败。“审批权力过大，又缺乏有效监督，法律就当然成了一纸空文！”主办检察官对此案深有感触。同时他尖锐地指出，规划法说不能擅自更改规划，但并未对“若更改规划应经过哪些程序”作出具体而严格的界定，更未对“一旦违反规定将受到何种惩处”作出明确规定，所以工程建设、土地出让等建设规划领域就成为开发商贿赂案件高发区。调整规划的运作模式目前也是“封闭循环”，许多项目是主管负责人说了算，打招呼、批条子或者依据一纸政府会议纪要，缺乏公示、听证等程序。为此，主办检察官建议，除了出台更加详细的规范性文件，规定土地一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率，确需调整容积率，必须举行听证会，向社会进行公示，只有这样才能尽可能地减少楼市腐败的机会。
编辑：曹参