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2010年以来,为遏制房价过快上涨,中央和地方政府密集出台了一系列的调控政策,准确把握中央房地产新政的精神实质,尽快化解一些社会误解,对于统一思想,科学把握政策执行的原则、力度和节奏,及时发现市场的新变化、新问题,并采取有效的应对至关重要。
当前对房地产新政的三个误解
误解一:调控房地产市场就必然打压和伤害中国经济。近10年来,我国房地产投资年增长都保持在20%以上的水平,一些地区房地产业对GDP增长的贡献在2个百分点甚至更高,房地产业已经成为很多地方经济发展的支柱产业,成为地方财政收入的主要来源。房地产新政会不会伤害中国经济增长?房地产新政不会得到有力的执行,到底能执行多久?一种可能的路线图是:新政实施导致市场成交量迅速下降,继而消费者观望加剧,导致开发商对房地产固定资产投资急剧下降,并带动相关行业增长下降,GDP增长的指标不保,土地流拍又形成地方财政增收的压力,地方政府开始对新政执行的信心动摇、力度下降、节奏放缓,甚至出现“上有政策、下有对策”的局面。
误解二:收紧房地产信贷的目的就是为了打压房地产市场。从历史经验和市场表现来看,对房价和成交量影响最直接最有效的无疑是房地产信贷政策。2007年11月实行“第二套房”贷款政策后,恰逢国际金融危机的冲击,08年全国房地产市场出现了普遍性的“价跌量减”,部分地区还出现了购房人集体退房和按揭“断供”、“地王”退地的现象。2008年底为应对国际金融危机的挑战,中央实行了积极的财政政策和宽松的货币政策,2009年在巨量信贷资金推动下低首付和利率7折的“杠杆作用”产生巨大的“赚钱效应”,房价出现了始料不及的急涨。因此在执行了一年左右后,2010年中央实行有史以来最为严厉的紧缩性房地产信贷政策就成为必然。
那么,新政会不会再次导致房价的快速下跌和成交量的迅速萎缩?有人形容当前的房地产信贷政策对房市是釜底抽薪,因而怀疑新政能执行多久?何况在银行系统激励约束考核方式不变的情况下,信贷员为了奖金、商业银行为了利润,会不会在政策“风头”过后,继续和购房人合谋,与监管部门玩“猫捉老鼠”的游戏。
误解三:政府采取部分行政措施是对市场经济的不当干预。本轮房地产新政的一个突出特点是实施了一系列严厉的行政手段,比如住建部要求开发商必须一次公布所有房源、并明码标出每套房的价格,北京市还采取了限制居民购买商品房套数等做法,江西等地强制要求公布开发成本等等。这些做法引起了广泛争议,有学者认为这是政府行为对市场经济的不当干预,他们认为在社会主义市场经济体制下,应该让市场去调节住房的供给与需求,政府无权进行干预,即使干预,短期可能会有政策效应,长期只会让市场环境和价值体系更加混乱。有观点担心“认房不认贷”的做法会伤害自住型和改善型住房需求,2009年我国房地产市场年交易量接近2008年的2倍,就算投资和投机性购房比例是50%,也还有一半的自住或改善性的消费者,因信贷政策的大起大落造成的房价下跌和还贷成本快速增加会不会导致这一部分购房人的巨大利益损失,或将不堪重负。
对新政的误解或已引起社会预期的混乱。4月29日住建部下发经济适用房新规后,北京昌平等地出现了居民通宵达旦到政府部门排队申请“住改商”的现象,据媒体报道,第一天就去了7000多人,为避免出现群体性事件发生,公安、卫生部门都派员到现场维持秩序。这样的恐慌在不到5个月的时间至少发生3次,第一次是2009年年底,在房地产税费政策调整前,居民突击买卖房屋,通宵达旦到房管局办房屋过户手续,第二次是银行宣布收紧信贷之前,购房人突击找关系、托人情办理贷款手续,享受原有的首付和利率优惠,而在新的信贷政策陆续出台后,又要四处找人借钱凑首付,否则就只能退房陪上违约金了。而北京通州地区的房价暴涨暴跌使人心惊肉跳,据报道某楼盘在半年之内均价从18000元/平方米涨到25000元/平方米以上,而在新政出台后其新推盘价格又回调到22000元/平方米左右。到底该不该买房(卖房)?什么时候才能买房(卖房)?消费者普遍感觉心里没底。
另一方面,各地方政府也担心新政是不是到房价控制住后就要取消,或者是在GDP和财政增收指标受到影响后,就会悄然松动,最近广州、杭州、重庆等地陆续出台落实国务院政策的细则引起了社会的广泛议论,认为一些地方在贯彻中央政策上只是“温柔有余刚性不足”。而对宏观政策预期的不确定性也确实使地方政府和部门的工作难度加大。如何未雨绸缪应对可能的政策调整?地方政府对新政执行的信心和力度在飘摆,并抱有“相机调整”的思想。
房地产调控既的必要性和重要性
因此,充分认识本轮房地产调控对于实现我国宏观经济持续健康发展的必要性和极端重要性,进一步认识贯彻落实新政的长期性和艰巨性,坚定执行的信心,尤为重要。
1、短期而言,调控房地产市场会对GDP增长指标形成压制,但长期而言,依靠大量消耗土地资源和银行信贷推动经济增长已经难以为继。我国人口众多和土地、资源匮乏的现实国情,决定了住房工作的首要矛盾是在有限的土地资源上要解决大多数人的住房问题,特别是中低收入家庭的住房困难,这既是经济发展的需要,更是改善民生,实现社会和谐稳定的必然要求。多年来,依靠土地“招拍挂”维持政府高额土地出让收入,依靠高房价和信贷资金推动投资性市场和高端市场繁荣的房地产发展模式,造成了市场结构性供求矛盾积重难返,必须痛下决心,切实从供给和需求两个方面,大力调整房地产业结构,切实把房地产业的发展从追求数量增长转变到追求发展的质量上来。过分依赖房地产业对经济增长的贡献,完全依靠市场对资源的配置作用,就会使房地产业偏离科学发展的轨道。
2、实施房地产调控是转变我国经济发展方式的必然要求,新政能否有效执行并达到预期目标,决定了在新一轮的经济全球化浪潮和竞争中我国经济能否成功转型。多年来,房地产业的高利润吸引了大量资金,形成对信贷的过度依赖,一些国有垄断企业、特权部门靠房地产开发就能获取高额利润,对技术创新投入的动力弱化,企业的可持续竞争力和发展动力降低,并客观上形成了一些与政府权力结合的特殊利益集团,对民营经济和中小企业的发展形成显著的挤出效应,对经济结构的调整和产业升级形成巨大的反推力。地方政府的负债集中在房地产和城市建设领域,积累了大量的金融风险,高房价导致居民的高储蓄和对银行信贷的依赖,抑制了居民的正常的合理消费,房地产投资的暴利不除,就不可能遏制地方政府出让土地的冲动,就不可能摆脱经济增长对固定资产投资的依赖,也就无法形成“投资、消费、进出口”三驾马车协调拉动经济增长的格局。高房价和高租金是一个“过滤器”,已经并将进一步拉大城乡差距和城市不同收入群体的差距,逐渐形成社会对立和冲突,房地产新政能否有效实施直接影响我国新一轮的城市化走一条什么样的路,能否实现城乡统筹、区域统筹,而这正是启动内需,在新一轮国际竞争中,实现我国经济转型和可持续发展的关键。
3、房贷新政的主要目的并不是要打压房市,而是金融系统完善内控,提高资产质量,化解金融风险的必然要求和主动出击。年初,中央初步安排2010年新增信贷将控制在7.5万亿左右,同比2009年将下降25%。中央明确要调整信贷结构,引导更多资金进入实体经济,进入消费领域,进入战略性新兴产业,按照这一逻辑推断,全年房地产信贷资金总量至少会同比下降25%以上,假定房价不降,商品房销售成交量也会下降25%以上,房地产市场出现一定幅度的跌荡在所难免。因此金融机构必须未雨绸缪做好准备,而提高首付比例、实行差别化利率,停止对第三套以上购房的贷款,正是要防范市场波动带来的系统性金融风险,提高银行的资产质量。
当前世界经济摆脱危机走向复苏尚不明确,美、欧等为转嫁自身矛盾,始终要求人民币大幅升值,为防止通货膨胀还可能采取加息等手段,这就必然对我国的货币政策产生直接的影响,因此,在继续采取适度宽松的货币政策的同时,实行严厉的房地产信贷政策,控制信贷推高房价和资产泡沫,实际上可以缓解加息的压力,并为人民币升值预期引发大量外资流入房地产市场搭建一道防火墙。
4、在危机时期采取一定的行政措施是必要也是必须的。当前我国房地产市场已经到了失控的边缘,抑制房价过快上涨必须采取釜底抽薪的做法,出手要快,出拳要重,措施要准,工作要实。政府必须对交易中的信息不对称进行干预,对市场局部垄断进行干预,对开发商的行为进行限制,以维护市场公平交易。但过多的行政行为也会给地方官员在执行中太多的自由裁量权,其结果可能是特殊利益集团受益,加剧社会不公,甚至滋生腐败。
三条建议或可实现房地产业持续健康发展
1、畅通公民利益诉求表达渠道,有序扩大公民政治参与,提高房地产决策的透明度。建议主管部门可借鉴当年证监会进行股权分置改革时的做法,向社会广泛征求改革方案和意见,阶段性公布论证和决策的进展情况,就是在最终中央定夺后,政策公布离开始实施也留出一段时间,并做好相应的政策宣传解读等工作,使社会各界达成共识形成合力,而现在的房地产新政往往是头天公布恨不得第二天就要执行。也可以借鉴证券市场信息披露的做法,可能引起市场波动的政策大多选择在周末发布,给投资者思考和决策时间。毕竟住房和房租收入已经成为中国每一个老百姓最重要的财产和财产性收入!
2、把握好短期行政行为和长期发挥市场机制的基础作用的关系,及早实现短期目标向长期任务的衔接和过渡。房地产决策不能只停留在“应对危机”的思维定式上,不能过度强调政策的短期市场效应和决策效率,而忽视长期的政策连续性、稳定性和公平性。要视市场变化把握好政策调整的时机、力度和节奏,逐步消除部门政策的色彩,加强全局的统筹,逐步完善根本性的制度体系。短期的行政性手段是为长期的制度化、法制化争取稳定的环境和赢得宝贵的时间,短期措施孰先孰后,具有很大的偶然性和不稳定性,只有成功完成房地产新政长短过渡,才能取得本轮房地产调控的最终胜利。
3、必须加快建立适应科学发展的政绩考核体系,切实转变房地产发展模式。要坚定房地产调控的信心,充分认识调控工作的长期性、艰巨性,调控既是一场攻坚战也是一场持久战,要稳定市场和公众对房地产的政策预期。要认真研究完善和改进土地出让制度,改变地方财政对土地出让收入的依赖是转变经济增长方式的关键所在。要加强市场基础性制度建设,切实把房地产业从追求数量增长转变到追求发展的质量上来。要尽快建立完善长期稳定的保障性住房资金来源保障机制,建立责权对等的中央与地方间转移支付制度,明晰中央和地方的职责和权利,这是调动中央和地方两个积极性,确保保障性住房的建设和管理落到实处的必然选择。要尽快研究构建长期稳定的房价形成机制的金融和税收政策支撑体系,从体制上避免大起大落,确保房地产市场的持续稳定发展。
当前对房地产新政的三个误解
误解一:调控房地产市场就必然打压和伤害中国经济。近10年来,我国房地产投资年增长都保持在20%以上的水平,一些地区房地产业对GDP增长的贡献在2个百分点甚至更高,房地产业已经成为很多地方经济发展的支柱产业,成为地方财政收入的主要来源。房地产新政会不会伤害中国经济增长?房地产新政不会得到有力的执行,到底能执行多久?一种可能的路线图是:新政实施导致市场成交量迅速下降,继而消费者观望加剧,导致开发商对房地产固定资产投资急剧下降,并带动相关行业增长下降,GDP增长的指标不保,土地流拍又形成地方财政增收的压力,地方政府开始对新政执行的信心动摇、力度下降、节奏放缓,甚至出现“上有政策、下有对策”的局面。
误解二:收紧房地产信贷的目的就是为了打压房地产市场。从历史经验和市场表现来看,对房价和成交量影响最直接最有效的无疑是房地产信贷政策。2007年11月实行“第二套房”贷款政策后,恰逢国际金融危机的冲击,08年全国房地产市场出现了普遍性的“价跌量减”,部分地区还出现了购房人集体退房和按揭“断供”、“地王”退地的现象。2008年底为应对国际金融危机的挑战,中央实行了积极的财政政策和宽松的货币政策,2009年在巨量信贷资金推动下低首付和利率7折的“杠杆作用”产生巨大的“赚钱效应”,房价出现了始料不及的急涨。因此在执行了一年左右后,2010年中央实行有史以来最为严厉的紧缩性房地产信贷政策就成为必然。
那么,新政会不会再次导致房价的快速下跌和成交量的迅速萎缩?有人形容当前的房地产信贷政策对房市是釜底抽薪,因而怀疑新政能执行多久?何况在银行系统激励约束考核方式不变的情况下,信贷员为了奖金、商业银行为了利润,会不会在政策“风头”过后,继续和购房人合谋,与监管部门玩“猫捉老鼠”的游戏。
误解三:政府采取部分行政措施是对市场经济的不当干预。本轮房地产新政的一个突出特点是实施了一系列严厉的行政手段,比如住建部要求开发商必须一次公布所有房源、并明码标出每套房的价格,北京市还采取了限制居民购买商品房套数等做法,江西等地强制要求公布开发成本等等。这些做法引起了广泛争议,有学者认为这是政府行为对市场经济的不当干预,他们认为在社会主义市场经济体制下,应该让市场去调节住房的供给与需求,政府无权进行干预,即使干预,短期可能会有政策效应,长期只会让市场环境和价值体系更加混乱。有观点担心“认房不认贷”的做法会伤害自住型和改善型住房需求,2009年我国房地产市场年交易量接近2008年的2倍,就算投资和投机性购房比例是50%,也还有一半的自住或改善性的消费者,因信贷政策的大起大落造成的房价下跌和还贷成本快速增加会不会导致这一部分购房人的巨大利益损失,或将不堪重负。
对新政的误解或已引起社会预期的混乱。4月29日住建部下发经济适用房新规后,北京昌平等地出现了居民通宵达旦到政府部门排队申请“住改商”的现象,据媒体报道,第一天就去了7000多人,为避免出现群体性事件发生,公安、卫生部门都派员到现场维持秩序。这样的恐慌在不到5个月的时间至少发生3次,第一次是2009年年底,在房地产税费政策调整前,居民突击买卖房屋,通宵达旦到房管局办房屋过户手续,第二次是银行宣布收紧信贷之前,购房人突击找关系、托人情办理贷款手续,享受原有的首付和利率优惠,而在新的信贷政策陆续出台后,又要四处找人借钱凑首付,否则就只能退房陪上违约金了。而北京通州地区的房价暴涨暴跌使人心惊肉跳,据报道某楼盘在半年之内均价从18000元/平方米涨到25000元/平方米以上,而在新政出台后其新推盘价格又回调到22000元/平方米左右。到底该不该买房(卖房)?什么时候才能买房(卖房)?消费者普遍感觉心里没底。
另一方面,各地方政府也担心新政是不是到房价控制住后就要取消,或者是在GDP和财政增收指标受到影响后,就会悄然松动,最近广州、杭州、重庆等地陆续出台落实国务院政策的细则引起了社会的广泛议论,认为一些地方在贯彻中央政策上只是“温柔有余刚性不足”。而对宏观政策预期的不确定性也确实使地方政府和部门的工作难度加大。如何未雨绸缪应对可能的政策调整?地方政府对新政执行的信心和力度在飘摆,并抱有“相机调整”的思想。
房地产调控既的必要性和重要性
因此,充分认识本轮房地产调控对于实现我国宏观经济持续健康发展的必要性和极端重要性,进一步认识贯彻落实新政的长期性和艰巨性,坚定执行的信心,尤为重要。
1、短期而言,调控房地产市场会对GDP增长指标形成压制,但长期而言,依靠大量消耗土地资源和银行信贷推动经济增长已经难以为继。我国人口众多和土地、资源匮乏的现实国情,决定了住房工作的首要矛盾是在有限的土地资源上要解决大多数人的住房问题,特别是中低收入家庭的住房困难,这既是经济发展的需要,更是改善民生,实现社会和谐稳定的必然要求。多年来,依靠土地“招拍挂”维持政府高额土地出让收入,依靠高房价和信贷资金推动投资性市场和高端市场繁荣的房地产发展模式,造成了市场结构性供求矛盾积重难返,必须痛下决心,切实从供给和需求两个方面,大力调整房地产业结构,切实把房地产业的发展从追求数量增长转变到追求发展的质量上来。过分依赖房地产业对经济增长的贡献,完全依靠市场对资源的配置作用,就会使房地产业偏离科学发展的轨道。
2、实施房地产调控是转变我国经济发展方式的必然要求,新政能否有效执行并达到预期目标,决定了在新一轮的经济全球化浪潮和竞争中我国经济能否成功转型。多年来,房地产业的高利润吸引了大量资金,形成对信贷的过度依赖,一些国有垄断企业、特权部门靠房地产开发就能获取高额利润,对技术创新投入的动力弱化,企业的可持续竞争力和发展动力降低,并客观上形成了一些与政府权力结合的特殊利益集团,对民营经济和中小企业的发展形成显著的挤出效应,对经济结构的调整和产业升级形成巨大的反推力。地方政府的负债集中在房地产和城市建设领域,积累了大量的金融风险,高房价导致居民的高储蓄和对银行信贷的依赖,抑制了居民的正常的合理消费,房地产投资的暴利不除,就不可能遏制地方政府出让土地的冲动,就不可能摆脱经济增长对固定资产投资的依赖,也就无法形成“投资、消费、进出口”三驾马车协调拉动经济增长的格局。高房价和高租金是一个“过滤器”,已经并将进一步拉大城乡差距和城市不同收入群体的差距,逐渐形成社会对立和冲突,房地产新政能否有效实施直接影响我国新一轮的城市化走一条什么样的路,能否实现城乡统筹、区域统筹,而这正是启动内需,在新一轮国际竞争中,实现我国经济转型和可持续发展的关键。
3、房贷新政的主要目的并不是要打压房市,而是金融系统完善内控,提高资产质量,化解金融风险的必然要求和主动出击。年初,中央初步安排2010年新增信贷将控制在7.5万亿左右,同比2009年将下降25%。中央明确要调整信贷结构,引导更多资金进入实体经济,进入消费领域,进入战略性新兴产业,按照这一逻辑推断,全年房地产信贷资金总量至少会同比下降25%以上,假定房价不降,商品房销售成交量也会下降25%以上,房地产市场出现一定幅度的跌荡在所难免。因此金融机构必须未雨绸缪做好准备,而提高首付比例、实行差别化利率,停止对第三套以上购房的贷款,正是要防范市场波动带来的系统性金融风险,提高银行的资产质量。
当前世界经济摆脱危机走向复苏尚不明确,美、欧等为转嫁自身矛盾,始终要求人民币大幅升值,为防止通货膨胀还可能采取加息等手段,这就必然对我国的货币政策产生直接的影响,因此,在继续采取适度宽松的货币政策的同时,实行严厉的房地产信贷政策,控制信贷推高房价和资产泡沫,实际上可以缓解加息的压力,并为人民币升值预期引发大量外资流入房地产市场搭建一道防火墙。
4、在危机时期采取一定的行政措施是必要也是必须的。当前我国房地产市场已经到了失控的边缘,抑制房价过快上涨必须采取釜底抽薪的做法,出手要快,出拳要重,措施要准,工作要实。政府必须对交易中的信息不对称进行干预,对市场局部垄断进行干预,对开发商的行为进行限制,以维护市场公平交易。但过多的行政行为也会给地方官员在执行中太多的自由裁量权,其结果可能是特殊利益集团受益,加剧社会不公,甚至滋生腐败。
三条建议或可实现房地产业持续健康发展
1、畅通公民利益诉求表达渠道,有序扩大公民政治参与,提高房地产决策的透明度。建议主管部门可借鉴当年证监会进行股权分置改革时的做法,向社会广泛征求改革方案和意见,阶段性公布论证和决策的进展情况,就是在最终中央定夺后,政策公布离开始实施也留出一段时间,并做好相应的政策宣传解读等工作,使社会各界达成共识形成合力,而现在的房地产新政往往是头天公布恨不得第二天就要执行。也可以借鉴证券市场信息披露的做法,可能引起市场波动的政策大多选择在周末发布,给投资者思考和决策时间。毕竟住房和房租收入已经成为中国每一个老百姓最重要的财产和财产性收入!
2、把握好短期行政行为和长期发挥市场机制的基础作用的关系,及早实现短期目标向长期任务的衔接和过渡。房地产决策不能只停留在“应对危机”的思维定式上,不能过度强调政策的短期市场效应和决策效率,而忽视长期的政策连续性、稳定性和公平性。要视市场变化把握好政策调整的时机、力度和节奏,逐步消除部门政策的色彩,加强全局的统筹,逐步完善根本性的制度体系。短期的行政性手段是为长期的制度化、法制化争取稳定的环境和赢得宝贵的时间,短期措施孰先孰后,具有很大的偶然性和不稳定性,只有成功完成房地产新政长短过渡,才能取得本轮房地产调控的最终胜利。
3、必须加快建立适应科学发展的政绩考核体系,切实转变房地产发展模式。要坚定房地产调控的信心,充分认识调控工作的长期性、艰巨性,调控既是一场攻坚战也是一场持久战,要稳定市场和公众对房地产的政策预期。要认真研究完善和改进土地出让制度,改变地方财政对土地出让收入的依赖是转变经济增长方式的关键所在。要加强市场基础性制度建设,切实把房地产业从追求数量增长转变到追求发展的质量上来。要尽快建立完善长期稳定的保障性住房资金来源保障机制,建立责权对等的中央与地方间转移支付制度,明晰中央和地方的职责和权利,这是调动中央和地方两个积极性,确保保障性住房的建设和管理落到实处的必然选择。要尽快研究构建长期稳定的房价形成机制的金融和税收政策支撑体系,从体制上避免大起大落,确保房地产市场的持续稳定发展。