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提起房子，人们总会多聊上几句，无论是需求、价格，还是地段、装修，似乎只要打开房子这个话题，即使互不相识的陌生人也会产生些许共鸣，而这份共鸣的背后，则是对家的由衷渴望。
在乡下，农村小伙想盖上几间大瓦房娶媳妇；在城市，漂泊的人们想拥有一套自己的房子找到家的温馨。无论身处何地，购房俨然成了一种刚需，而伴随着国内经济的蓬勃发展，居民经济实力提升，这种改善性购房需求不断增加。
但随着房价的一路上扬，被视作核心资产的房子，受到大量财富的追捧。可当房子的投资需求快速滋生，集资炒房成了一种稳赚不赔的营生，而刚需购房者的抱怨却一浪高过一浪。因此，早在2016年年底召开的中央经济工作会议上，便明确提出了“房子是用来住的、不是用来炒的”，这一定位至今仍是房地产市场监管的主基调。
土地新政出台
近日，在证券交易市场上，房地产板块出现了难得一见的反弹，而此次房企股价的异动或与自然资源部调整二批次“两集中”土地出让政策相关，所谓“两集中”是指集中发布土地出让公告和集中组织土地出让活动，且原则上每年发布公告不得超过3次。
具体来看，本次自然资源部出台的土地新政，要求单宗住宅用地溢价率不得超过15%，绝不允许通过以提高起拍价的方式调整溢价率，严格控制城市楼面地价新高。在达到地价或溢价率上限时，不以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人。
在上述新政出台后，天津、苏州、济南、福州、沈阳等多个城市推迟了今年第二批土地集中出让的时间，并调整了土地竞拍规则。如天津市此前待出让的61块土地中有50块溢价率上限在50%左右，调整后，溢价率上限全部压降至15%以下，大幅压低了各地块的成交溢价率上限。
此外，更值得关注的是，当土地出让价格达到溢价率上限时，竞拍方式不再采用“竞配建”，而是转变为一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质3种可选模式。其中，“竞配建”是指当竞买人报价达到最高限制地价后，竞价转为竞配建保障性住房的建筑面积，报出配建面积最大者为竞得人。
通过统计不难发现，目前大多数城市在土地新政推出后，选择了“限地价+抽签”的出让方式。比较来看，一次性合理报价有可能会使得地方政府收到的土地出让金达不到溢价率的最高上限，而摇号和竞品质两种方式在土地出让金上没有区别，不过摇号要比竞品质的操作更加容易、透明。
“这次可以看出是希望实实在在稳地价，过去虽然也有一些政策，看上去是溢价率下滑，但实际拿地成本并未减少，如今新政不仅给出了15%的溢价上限，同时也将拿地底价纳入了监管，从全方位进行稳地价。”8月27日，易居研究院智库中心研究总监严跃进对《法人》记者表示，此次土地新政的快速调整更加务实，不再隔靴搔痒，而主动调整也有望达到既治标又治本的效果。
從投资角度分析，由于近年来的持续调整，房地产板块估值已处于历史底部，加之土地溢价率下调和竞拍方式的改变有助于增加房地产企业利润，因此该板块出现了一波反弹。
但星石投资首席研究官方磊认为，溢价率调整带来的反弹可能难以持续。8月30日，方磊接受记者采访时表示，虽然房地产行业受政策影响较大，土地溢价率调整表明地产政策有所边际放松，但中长期“房住不炒”的总基调并没有发生改变，房地产市场的调控政策依旧偏紧，所以房地产板块此次的反弹空间可能比较有限。
土地出让的历程
回顾中国房地产市场的发展历程，在改革开放前，人们一直享受着福利分房制度，当时房子不能作为商品交易，房价也无人关心。在1980年邓小平发表的《关于建筑业和住宅问题的谈话》中，房子被定义为了商品。此后，“房改”与“土地出让”这两个国内房地产的发动机便被逐渐推动起来。
然而，土地作为房地产市场的核心和基础，土地制度的变革自然会带来深远影响，而在“土地出让”的历史中，国内土地的第一次拍卖是一件可以载入史册的先河之举。
1987年12月1日，深圳市政府在尝试过以协议、招标等方式有偿出让土地后，召开了国内第一次土地拍卖会，当时拍卖的地块临近深圳水库，面积8588平方米，规划为住宅用地，使用年限50年。拍卖当天共有44家企业报名参与竞拍，起拍价200万元，最终深房公司代表骆锦星以525万元的高价获得竞拍。
不得不说，国内土地“第一拍”探索出了土地可以有偿有期转让的模式，并直接推动了宪法修订。在宪法修订后，土地使用权的商品属性便在中国得到确定，土地使用权交易也得到了认可，中国土地使用制度实现了一次根本性的变革。
可随着房地产市场的快速发展，在利益的驱使下，部分房地产企业盲目囤地和投资乱象相继涌现。为了彻底整治土地转让问题，2004年3月，国土资源部、监察部联合下发71号令，要求从2004年8月31日起，所有经营性土地一律公开竞价出让，任何省份不得再以历史遗留问题为由，采用协议方式出让土地使用权，这也就是所谓的“831土地大限”，是国内土地市场的新一轮革命。
此后，由于拿地方式固定，各大开发商之间展开了激烈竞争，为了能够获得土地，开发商的报价越出越高，这在无形中推高了土地价格，随后接踵而至的便是一个又一个的“地王”。
但土地价格的持续上涨却成了房价高企背后的主要推手。数据显示，从2011年到2020年，全国土地价格均价由2006元/平方米增长到6763元/平方米，10年间地价增长了2.4倍。而随着土地价格的抬升，地价占房价的比例也从2011年的37%升至2020年年末的69%。
因此，自然资源部再次调整“两集中”土地出让政策，不仅是针对稳地价，更将有效地控制房价。
新常态下的房地产走向何方？
经历了数十年的发展，国内房地产市场经历了高速增长的黄金时代，又跨过了区域分化上涨的白银时代，而来到2018年，这个曾经无比辉煌的行业进入了平稳增长的新常态。不仅如此，随着新一轮调控政策的纷至沓来，房地产再次站在了十字路口。
2021年8月31日，国新办就“努力实现全体人民住有所居”举行了发布会。会上，住房和城乡建设部副部长倪虹强调，住建部将坚决贯彻党中央、国务院有关实施房地产长效机制的决策部署，以“房住不炒”为出发点，不断扎紧房地产市场调控制度的笼子，特别是扎紧防止“炒”的方面，切实防范和化解市场风险。
其实，为遏制房价过快上涨，近年国家从供给、需求和预期三个方面进行了宏观调控。如在供给端，除了稳定地价外，建立合理规范发展的住宅租赁市场、增加保障房供应、推行共有产权房等均是从供给出发抑制高房价的重要举措；在需求端，目前已有很多城市进入了“限购、限贷、限价、限售、限商住”的“五限”时代。
对于房地产市场的新一轮调控，8月27日，贝壳研究院高级分析师潘浩对记者表示，调控正在从需求端管理，向供需双向管理转变。一方面是为了达成“稳地价、稳房价、稳预期”目标，另一方面是调整国民经济结构，避免房地产过度占用社会资源。房地产行业的稳健发展是政府、企业、消费者共同受益的局面。因此，“三稳”、控风险是该行业现阶段的主要调控方向。
值得一提的是，从2018年至今，国内经济增长下行压力一直没有减轻，但国家这次并没有动用房地产这把双刃剑来刺激经济，而是始终坚持“房住不炒”的监管主基调。未来随着国内住房供给体系的不断完善，以及经济产业结构的持续升级，虽然中国房地产市场不会重现过往20年突飞猛进式的发展，但驶入健康、有序、平稳增长的新常态却值得我们期待。
在乡下，农村小伙想盖上几间大瓦房娶媳妇；在城市，漂泊的人们想拥有一套自己的房子找到家的温馨。无论身处何地，购房俨然成了一种刚需，而伴随着国内经济的蓬勃发展，居民经济实力提升，这种改善性购房需求不断增加。
但随着房价的一路上扬，被视作核心资产的房子，受到大量财富的追捧。可当房子的投资需求快速滋生，集资炒房成了一种稳赚不赔的营生，而刚需购房者的抱怨却一浪高过一浪。因此，早在2016年年底召开的中央经济工作会议上，便明确提出了“房子是用来住的、不是用来炒的”，这一定位至今仍是房地产市场监管的主基调。
土地新政出台
近日，在证券交易市场上，房地产板块出现了难得一见的反弹，而此次房企股价的异动或与自然资源部调整二批次“两集中”土地出让政策相关，所谓“两集中”是指集中发布土地出让公告和集中组织土地出让活动，且原则上每年发布公告不得超过3次。
具体来看，本次自然资源部出台的土地新政，要求单宗住宅用地溢价率不得超过15%，绝不允许通过以提高起拍价的方式调整溢价率，严格控制城市楼面地价新高。在达到地价或溢价率上限时，不以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人。
在上述新政出台后，天津、苏州、济南、福州、沈阳等多个城市推迟了今年第二批土地集中出让的时间，并调整了土地竞拍规则。如天津市此前待出让的61块土地中有50块溢价率上限在50%左右，调整后，溢价率上限全部压降至15%以下，大幅压低了各地块的成交溢价率上限。
此外，更值得关注的是，当土地出让价格达到溢价率上限时，竞拍方式不再采用“竞配建”，而是转变为一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质3种可选模式。其中，“竞配建”是指当竞买人报价达到最高限制地价后，竞价转为竞配建保障性住房的建筑面积，报出配建面积最大者为竞得人。
通过统计不难发现，目前大多数城市在土地新政推出后，选择了“限地价+抽签”的出让方式。比较来看，一次性合理报价有可能会使得地方政府收到的土地出让金达不到溢价率的最高上限，而摇号和竞品质两种方式在土地出让金上没有区别，不过摇号要比竞品质的操作更加容易、透明。
“这次可以看出是希望实实在在稳地价，过去虽然也有一些政策，看上去是溢价率下滑，但实际拿地成本并未减少，如今新政不仅给出了15%的溢价上限，同时也将拿地底价纳入了监管，从全方位进行稳地价。”8月27日，易居研究院智库中心研究总监严跃进对《法人》记者表示，此次土地新政的快速调整更加务实，不再隔靴搔痒，而主动调整也有望达到既治标又治本的效果。
從投资角度分析，由于近年来的持续调整，房地产板块估值已处于历史底部，加之土地溢价率下调和竞拍方式的改变有助于增加房地产企业利润，因此该板块出现了一波反弹。
但星石投资首席研究官方磊认为，溢价率调整带来的反弹可能难以持续。8月30日，方磊接受记者采访时表示，虽然房地产行业受政策影响较大，土地溢价率调整表明地产政策有所边际放松，但中长期“房住不炒”的总基调并没有发生改变，房地产市场的调控政策依旧偏紧，所以房地产板块此次的反弹空间可能比较有限。
土地出让的历程
回顾中国房地产市场的发展历程，在改革开放前，人们一直享受着福利分房制度，当时房子不能作为商品交易，房价也无人关心。在1980年邓小平发表的《关于建筑业和住宅问题的谈话》中，房子被定义为了商品。此后，“房改”与“土地出让”这两个国内房地产的发动机便被逐渐推动起来。
然而，土地作为房地产市场的核心和基础，土地制度的变革自然会带来深远影响，而在“土地出让”的历史中，国内土地的第一次拍卖是一件可以载入史册的先河之举。
1987年12月1日，深圳市政府在尝试过以协议、招标等方式有偿出让土地后，召开了国内第一次土地拍卖会，当时拍卖的地块临近深圳水库，面积8588平方米，规划为住宅用地，使用年限50年。拍卖当天共有44家企业报名参与竞拍，起拍价200万元，最终深房公司代表骆锦星以525万元的高价获得竞拍。
不得不说，国内土地“第一拍”探索出了土地可以有偿有期转让的模式，并直接推动了宪法修订。在宪法修订后，土地使用权的商品属性便在中国得到确定，土地使用权交易也得到了认可，中国土地使用制度实现了一次根本性的变革。
可随着房地产市场的快速发展，在利益的驱使下，部分房地产企业盲目囤地和投资乱象相继涌现。为了彻底整治土地转让问题，2004年3月，国土资源部、监察部联合下发71号令，要求从2004年8月31日起，所有经营性土地一律公开竞价出让，任何省份不得再以历史遗留问题为由，采用协议方式出让土地使用权，这也就是所谓的“831土地大限”，是国内土地市场的新一轮革命。
此后，由于拿地方式固定，各大开发商之间展开了激烈竞争，为了能够获得土地，开发商的报价越出越高，这在无形中推高了土地价格，随后接踵而至的便是一个又一个的“地王”。
但土地价格的持续上涨却成了房价高企背后的主要推手。数据显示，从2011年到2020年，全国土地价格均价由2006元/平方米增长到6763元/平方米，10年间地价增长了2.4倍。而随着土地价格的抬升，地价占房价的比例也从2011年的37%升至2020年年末的69%。
因此，自然资源部再次调整“两集中”土地出让政策，不仅是针对稳地价，更将有效地控制房价。
新常态下的房地产走向何方？
经历了数十年的发展，国内房地产市场经历了高速增长的黄金时代，又跨过了区域分化上涨的白银时代，而来到2018年，这个曾经无比辉煌的行业进入了平稳增长的新常态。不仅如此，随着新一轮调控政策的纷至沓来，房地产再次站在了十字路口。
2021年8月31日，国新办就“努力实现全体人民住有所居”举行了发布会。会上，住房和城乡建设部副部长倪虹强调，住建部将坚决贯彻党中央、国务院有关实施房地产长效机制的决策部署，以“房住不炒”为出发点，不断扎紧房地产市场调控制度的笼子，特别是扎紧防止“炒”的方面，切实防范和化解市场风险。
其实，为遏制房价过快上涨，近年国家从供给、需求和预期三个方面进行了宏观调控。如在供给端，除了稳定地价外，建立合理规范发展的住宅租赁市场、增加保障房供应、推行共有产权房等均是从供给出发抑制高房价的重要举措；在需求端，目前已有很多城市进入了“限购、限贷、限价、限售、限商住”的“五限”时代。
对于房地产市场的新一轮调控，8月27日，贝壳研究院高级分析师潘浩对记者表示，调控正在从需求端管理，向供需双向管理转变。一方面是为了达成“稳地价、稳房价、稳预期”目标，另一方面是调整国民经济结构，避免房地产过度占用社会资源。房地产行业的稳健发展是政府、企业、消费者共同受益的局面。因此，“三稳”、控风险是该行业现阶段的主要调控方向。
值得一提的是，从2018年至今，国内经济增长下行压力一直没有减轻，但国家这次并没有动用房地产这把双刃剑来刺激经济，而是始终坚持“房住不炒”的监管主基调。未来随着国内住房供给体系的不断完善，以及经济产业结构的持续升级，虽然中国房地产市场不会重现过往20年突飞猛进式的发展，但驶入健康、有序、平稳增长的新常态却值得我们期待。