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摘 要：在房地产业发展链条中房地产融资是重要的一部分，它对产业的发展至关重要，同样为企业的发展提供重要的资金保障。国家近年来出台的一系列政策加强了对房地产业的宏观调控。由于中国的房地产金融体系尚不完善，狭窄的融资渠道导致企业在融资上存在困难，这在一定程度上阻碍其发展。本论文分析了目前我国房的地产业融资渠道及其结构，并分析了当前房地产融资中的问题，并提出比较合理的房地产融资的建议，从而促进房地产业的健康持续发展。
关键词：房地产； 融资渠道
由于房地产宏观调控的政策表现出持续的稳定，货币政策也相对稳健，使长期处在宽松的资金环境下的房地产企业面临融资的困境，有面临资金链断裂的危险，其中有些中小房地产企业因为财务上的困难被其它房地产企业收购。
房地产企业是否有畅通的融资渠道，是否有足够的资金支持，己成为关忽房地产企业未来发展的重要因素。然而目前，我国房地产业并未建立完善的符合我国国情的并且能适应市场未来发展的房地产开发的融资模式。拓宽房地产企业融资渠道，解决房地产业的资金瓶颈问题，己经成为房地产业亟需解决的重要问题。尽管资本市场在不断完善、金融市场也在不断发展，房地产企业选择的融资渠道相对也越来越多，但是上市、信托、债券等融资渠道发展比较缓慢。
1.我国房地产企业融资特点
房地产企业的融资特点是与其本身的特点和经营对象是紧密相联的。房地产这一商品的许多特征属性，致使房地产企业和一般企业生产经营的过程存在较多的区别，尤其体现在融资方面。房地产企业的融资活动有以下的特征：
1.1开发资金数量庞大，外源性融资依赖程度强
房地产业属于资本密集型行业，房地产相关项目的开发需要大量资金的支持，根据国家统计局的数据显示，2012年我国房地产的开发投资额为71804亿元，较上年增长16.2%。由此可见，房地产企业的开发投资量是非常之大的。仅靠房地产企业自有的资金，房地产企业项目的开发是基本上不能完成的。因此，房地产企业要拓宽融资的渠道，通过多种手段从外部融资。从将来的发展趋势看，我国房地产业依赖银行信贷的情况有所缓解，但是外部的融资比例未减少，在结构上呈现多元化发展。
1.2房地产业融资受政策影响大
我国政策对房地产业的影响主要是从两个方面来实现的，一是行政审批，二是房地产企业的融资。行政审批这一政策是对房地产企业影响最直接的，但并不是最为有效的。最有效的是融资政策的影响。房地产企业的融资政就是国家对房地产业的宏观调控、综合平衡的重要的手段，直接调节和控制房地产企业的融资，从而实现调控房地产业的目标。无论是作为直接调控的房地产业融资政策作为手段，还是产生间接影响的房地产相关政策，房地产业的融资注定会受国家政策重大的影响。这是房地产业融资的不容忽视的一大特点。
1.3资金上面临经济风险及财务风险
一是房地产业与宏观经济的周期的关联性较强，行业波动很明显。在我国，政府宏观调控的内容之一就是对房地产业的促进或抑制，国家宏观调控对房地产的影响较大。因此，房地产企业遭受的经济风险很高。二是我国房地产的融资体系结构比较单一。在房地产项目开发的过程中，需要较大的运营资本作为保证，这就需要房地产企业进行债务融资获来获得所需资金。因此，房地产企业负债率一般都比较大，财务风险较高。
2.房地产企业融资的现状
2.1融资规模持续增长
我国房地产业经过20年左右的高速发展，已经成为我国市场经济不可或缺的一部分。房地产业的发展需要资金的支持。尽管最近一段时间内出现了房地产泡沫的争论以及央行出台的收紧信贷的政策，但是房地产的开发资金仍有较大的增长幅度。2006年我国房地产的投资为1.9万亿元，2008年为3万亿元，2010年增长为4.8267万亿元，到2012年我国房地产投资突破7万亿元。
2.2融资方式比较单一
房地产企业的开发资金主要以银行贷款为主，而直接融资的比重比较小。在我国现有金融体制的条件下，房地产企业开发、消费的过程都需要银行的支持。目前我国房地产业的金融市场化程度仍不高，对应的房地产贷款方式也需有待创新和拓展。
2.3融资工具组合较为简单
房地产企业大多对自身生命周期缺乏判断，融资策略的前提未能做好。工具使用上存在一定程度上的限制与不足。我国房地产企业对融资工具的使用是被动的，虽然在实际过程中采取多种融资工具，但是在整体缺乏思量和筹划，还不能称之为融资工具的组合。对我国房地产企业情况的研究不够深入细致，未能根据企业的发展周期来确定融资策略，未曾意识到房地产企业所处的周期对于融资策略根源性的决定作用。因此，融资策略不但要缺乏科学理论的支持，而且还缺乏策略上的前瞻性与灵活性，使融资结果未能达到预期的目标。
3.我国房地产企业融资存在的問题
3.1资金主要来源于银行贷款，融资渠道单一
最主要融资方式仍然是商业银行贷款。我国房地产企业主要的资金来源是银行贷款（包括国内银行贷款以及其自筹资金中间接来自银行的部分和他资金项中的预付款与定金）。
在调控作用下银行贷款融资开始缩减。尽管对银行资金依赖度一直居高不下，但是近期银行贷款整体的增速呈现回落态势。我国房地产开发资金来源中的银行贷款月度累计同比增长率在2010年5月出现高位后迅速下滑，2011年的最后三个月出现了同比负增长。
3.2资金结构不合理，财务风险高
短期资金与长期资金的融资结构不合理。以前，开发商采取的是长期使用购房者的预售款和建筑商投资资金的办法延长资金的使用期限，也使用向银行申请贷款来延长解决资金时间的不匹配问题。但在控制开发贷款和要求预售款需要设立专门账户政策的情况下，房地产企业以往的这些方法受限，这将使不少房地产企业出现资金紧张甚至财务危机的情况。 行业融资的难度空前变大，房企融资受到限制。房企资金杠杆率指标主要表现在房地产企业资金来源的容易度，房企的数值越高表示企业更容易获得融资资金，企业发展的速度更快。而数据小则反映企业面临资金压力较大，进行融资的难度大。
上市融资难度较大。房地产企业在股票市场进行上市融资难度很大。不仅条件严苛，手续比较麻烦，需要经过一年时间的进程。再融资也有重大的限制和时间间隔上的要求，同时监管机构对上市企业经营信息的透明度要求比较高，能满足要求的房企确实很少，发行股票融资的房地产企业占有非常小的比例，截至2013年底，我国七万多家房地产企业中只有168家在沪深两市上市（依据证监会行业分类标准）。不过，有些房企积极通过借壳上市、海外上市等其它途径来进行股票融资。特别是在香港上市，已经成为内房地产企业重要的融资渠道。
4.优化我国房地产企业融资渠道的对策建议
4.1完善相关的法律法规
房地产企业多元化融资健康的发展，离不开完善法律法规的支持。我国法律法规的不健全、不完善是影响房企的融资拓宽重要因素之一，房地產企业的融资需有法可依，否则融资活动将会陷入僵局。而在我国现有的法律法规中，比如商业法、银行法、公司法、合同法、建筑法、民法等法律法规条文很少有涉及房地产信贷与金融条款的法律条款，因此不利于约束和规范房地产的开发商和个人金融的行为，进而造成一些开发商和购房个人利用假资信、假资料骗取信贷资金。商业银行同时也产生了一些降低资质等级评定的门槛、简化审查的手续、加快审查的速度等一些急功近利的倾向，最终造成资产的流失。对我国房地产市场和房地产金融规范的发展和安全的运行造成不利影响。因此，我国应尽快建立健全法律法规，确立房地产信贷法律地位，明确规定房地产企业权利和义务，最终规范房地产开发商融资的行为，从而促进房地产金融市场健康发展。
4.2加大房地产信贷的监管
为防范房地产的信贷风险，商业银行可从以下几个方面来加强房地产的信贷管理：（1）加强对贷款内部的监管，强化内部的监督机制。商业银行应不定期地对银行贷款情况进行检查，并针对发现的问题严厉处罚，强化信贷人员的自律行为，同时加强内部的监督机构独立性，监督机构不受限制而进行检查；（2）建立健全问责机制。针对信贷出现的问题，要根据贷款发放过程中人员的作用、责任的大小不同而进行处罚，对于内外勾结、失职、读职甚至是以权谋私等行为要坚决进行严惩，对于造成重大损失的需要移送至司法机关处理；（3）监管部门更要加大监管的力度，增强监管部门威慑力，依法进行严格执行的监管职责，提高监管的效力。
4.3完善个人的信用制度，监管二手房市场的交易
房地产企业在建立多元化的融资渠道时，需要利用各种房地产融资手段和工具，而这些手段和工具需要以个人信用制度、抵押担保保险制度等制度为保障，而我国的个人信用体系远没有建立起来，这阻碍了我国房地产企业融资多元化的发展。因为房地产企业用各种手段进行融资时，都要以房产作为抵押，当无法按期偿还债务时，房产就用来冲减债务，这就要有较为完善的二手房交易市场使房产变现。以商业银行个人住房抵押贷款为例来讲，当债务人无法偿还债务时，房产作为抵押物冲减债务，商业银行需要将房产变现，若二手房市场不能作为保证，商业银行就难以将房产转化为资金。因此，我国应尽快建立个人信用制度，使我国商业银行在发放个人贷款时有据可依。
4.4加强人才的培养和教育
房地产企业需要拓宽融资渠道，开展多元化的融资模式，就需要有一批对融资领域较为熟悉的专业人才，尤其是熟悉基金的管理、经济预测等方面的有关法律、会计、审计、评估等专业的人才。没有人才的支持，房地产业融资的多元化只能空中楼阁。这些人才知识全面，对金融、证券、法律、资产评估与房地产经营等知识全面涉猎。只有大量专业的人才作为基础，房地产信托、房地产投资信托基金、房地产产业投资基金一系列新兴的房地产金融业务才能发展起来。而目前我国房地产业极其缺乏这方面的人才。因此，为拓展我国房地产融资的渠道，需要大力培养精通金融和房地产知识的人才。同时，相对欧美国家发达的房地产融资理论的研究，我国的房地产业融资研究是比较落后的。因此，为了更好地指导我国的房地产融资工作，应进一步的加强房地产企业融资理论研究。
4.5加强政府的宏观调控
我国房地产业融资的过程中，需要充分发挥政府宏观调控的作用来引导房地产融资多元化健康发展。因为市场有其自身的缺陷，即市场失灵的问题。如果没有政府的干预，就不能实现资源的有效配置。房地产企业是以盈利为目的的，如果对其融资不加干预，势必会影响经济发展，那么房地产业的良性发展也就无从谈起。政府在兼顾企业利益的同时，要控制金融风险。政府调控的目的就是在保证金融安全的前提下加快房地产融资的进程。
5.结论
不同的房地产融资渠道有着不同的特性，包括在资金运用能力、资金供给的期限、对房地产企业带来的融资成本以及风险的承受能力等方面都不一样。一方面，由于房地产企业自身在规模、实力、信誉等方面具有差异，因此，房地产企业应该在综合考虑融资的安全性、经济性、可行性等基础上，选择适当的融资途径及其组合，优化融资结构，不断降低资金成本和金融风险等。另一方面，在房地产不同的开发项目以及同一项目的不同环节中，也需要对融资途径进行特殊考虑，因为不同的开发项目和不同的开发阶段对资金的数量以及时性要求不同，要衡量融资的可行性与融资成本的均衡就必须慎重组合融资途径。因此，在不同的融资模式下，房地产的具体融资路径的选择性具有差异性。
参考文献：
[1] 陈见南.去年新股发行：募资多费用高股价惨[N].证券时报.2012-02-07
[2] 中国房地产企业融资渠道多元化研究—以万科为例.2013-05
[3] 宏观调控下房地产企业融资途径探讨.2010-02
[4] 金融调控对房地产市场影响分析.2011-03
[5] 我国房地产上市公司资本结构影响因素研究.2011-06
关键词：房地产； 融资渠道
由于房地产宏观调控的政策表现出持续的稳定，货币政策也相对稳健，使长期处在宽松的资金环境下的房地产企业面临融资的困境，有面临资金链断裂的危险，其中有些中小房地产企业因为财务上的困难被其它房地产企业收购。
房地产企业是否有畅通的融资渠道，是否有足够的资金支持，己成为关忽房地产企业未来发展的重要因素。然而目前，我国房地产业并未建立完善的符合我国国情的并且能适应市场未来发展的房地产开发的融资模式。拓宽房地产企业融资渠道，解决房地产业的资金瓶颈问题，己经成为房地产业亟需解决的重要问题。尽管资本市场在不断完善、金融市场也在不断发展，房地产企业选择的融资渠道相对也越来越多，但是上市、信托、债券等融资渠道发展比较缓慢。
1.我国房地产企业融资特点
房地产企业的融资特点是与其本身的特点和经营对象是紧密相联的。房地产这一商品的许多特征属性，致使房地产企业和一般企业生产经营的过程存在较多的区别，尤其体现在融资方面。房地产企业的融资活动有以下的特征：
1.1开发资金数量庞大，外源性融资依赖程度强
房地产业属于资本密集型行业，房地产相关项目的开发需要大量资金的支持，根据国家统计局的数据显示，2012年我国房地产的开发投资额为71804亿元，较上年增长16.2%。由此可见，房地产企业的开发投资量是非常之大的。仅靠房地产企业自有的资金，房地产企业项目的开发是基本上不能完成的。因此，房地产企业要拓宽融资的渠道，通过多种手段从外部融资。从将来的发展趋势看，我国房地产业依赖银行信贷的情况有所缓解，但是外部的融资比例未减少，在结构上呈现多元化发展。
1.2房地产业融资受政策影响大
我国政策对房地产业的影响主要是从两个方面来实现的，一是行政审批，二是房地产企业的融资。行政审批这一政策是对房地产企业影响最直接的，但并不是最为有效的。最有效的是融资政策的影响。房地产企业的融资政就是国家对房地产业的宏观调控、综合平衡的重要的手段，直接调节和控制房地产企业的融资，从而实现调控房地产业的目标。无论是作为直接调控的房地产业融资政策作为手段，还是产生间接影响的房地产相关政策，房地产业的融资注定会受国家政策重大的影响。这是房地产业融资的不容忽视的一大特点。
1.3资金上面临经济风险及财务风险
一是房地产业与宏观经济的周期的关联性较强，行业波动很明显。在我国，政府宏观调控的内容之一就是对房地产业的促进或抑制，国家宏观调控对房地产的影响较大。因此，房地产企业遭受的经济风险很高。二是我国房地产的融资体系结构比较单一。在房地产项目开发的过程中，需要较大的运营资本作为保证，这就需要房地产企业进行债务融资获来获得所需资金。因此，房地产企业负债率一般都比较大，财务风险较高。
2.房地产企业融资的现状
2.1融资规模持续增长
我国房地产业经过20年左右的高速发展，已经成为我国市场经济不可或缺的一部分。房地产业的发展需要资金的支持。尽管最近一段时间内出现了房地产泡沫的争论以及央行出台的收紧信贷的政策，但是房地产的开发资金仍有较大的增长幅度。2006年我国房地产的投资为1.9万亿元，2008年为3万亿元，2010年增长为4.8267万亿元，到2012年我国房地产投资突破7万亿元。
2.2融资方式比较单一
房地产企业的开发资金主要以银行贷款为主，而直接融资的比重比较小。在我国现有金融体制的条件下，房地产企业开发、消费的过程都需要银行的支持。目前我国房地产业的金融市场化程度仍不高，对应的房地产贷款方式也需有待创新和拓展。
2.3融资工具组合较为简单
房地产企业大多对自身生命周期缺乏判断，融资策略的前提未能做好。工具使用上存在一定程度上的限制与不足。我国房地产企业对融资工具的使用是被动的，虽然在实际过程中采取多种融资工具，但是在整体缺乏思量和筹划，还不能称之为融资工具的组合。对我国房地产企业情况的研究不够深入细致，未能根据企业的发展周期来确定融资策略，未曾意识到房地产企业所处的周期对于融资策略根源性的决定作用。因此，融资策略不但要缺乏科学理论的支持，而且还缺乏策略上的前瞻性与灵活性，使融资结果未能达到预期的目标。
3.我国房地产企业融资存在的問题
3.1资金主要来源于银行贷款，融资渠道单一
最主要融资方式仍然是商业银行贷款。我国房地产企业主要的资金来源是银行贷款（包括国内银行贷款以及其自筹资金中间接来自银行的部分和他资金项中的预付款与定金）。
在调控作用下银行贷款融资开始缩减。尽管对银行资金依赖度一直居高不下，但是近期银行贷款整体的增速呈现回落态势。我国房地产开发资金来源中的银行贷款月度累计同比增长率在2010年5月出现高位后迅速下滑，2011年的最后三个月出现了同比负增长。
3.2资金结构不合理，财务风险高
短期资金与长期资金的融资结构不合理。以前，开发商采取的是长期使用购房者的预售款和建筑商投资资金的办法延长资金的使用期限，也使用向银行申请贷款来延长解决资金时间的不匹配问题。但在控制开发贷款和要求预售款需要设立专门账户政策的情况下，房地产企业以往的这些方法受限，这将使不少房地产企业出现资金紧张甚至财务危机的情况。 行业融资的难度空前变大，房企融资受到限制。房企资金杠杆率指标主要表现在房地产企业资金来源的容易度，房企的数值越高表示企业更容易获得融资资金，企业发展的速度更快。而数据小则反映企业面临资金压力较大，进行融资的难度大。
上市融资难度较大。房地产企业在股票市场进行上市融资难度很大。不仅条件严苛，手续比较麻烦，需要经过一年时间的进程。再融资也有重大的限制和时间间隔上的要求，同时监管机构对上市企业经营信息的透明度要求比较高，能满足要求的房企确实很少，发行股票融资的房地产企业占有非常小的比例，截至2013年底，我国七万多家房地产企业中只有168家在沪深两市上市（依据证监会行业分类标准）。不过，有些房企积极通过借壳上市、海外上市等其它途径来进行股票融资。特别是在香港上市，已经成为内房地产企业重要的融资渠道。
4.优化我国房地产企业融资渠道的对策建议
4.1完善相关的法律法规
房地产企业多元化融资健康的发展，离不开完善法律法规的支持。我国法律法规的不健全、不完善是影响房企的融资拓宽重要因素之一，房地產企业的融资需有法可依，否则融资活动将会陷入僵局。而在我国现有的法律法规中，比如商业法、银行法、公司法、合同法、建筑法、民法等法律法规条文很少有涉及房地产信贷与金融条款的法律条款，因此不利于约束和规范房地产的开发商和个人金融的行为，进而造成一些开发商和购房个人利用假资信、假资料骗取信贷资金。商业银行同时也产生了一些降低资质等级评定的门槛、简化审查的手续、加快审查的速度等一些急功近利的倾向，最终造成资产的流失。对我国房地产市场和房地产金融规范的发展和安全的运行造成不利影响。因此，我国应尽快建立健全法律法规，确立房地产信贷法律地位，明确规定房地产企业权利和义务，最终规范房地产开发商融资的行为，从而促进房地产金融市场健康发展。
4.2加大房地产信贷的监管
为防范房地产的信贷风险，商业银行可从以下几个方面来加强房地产的信贷管理：（1）加强对贷款内部的监管，强化内部的监督机制。商业银行应不定期地对银行贷款情况进行检查，并针对发现的问题严厉处罚，强化信贷人员的自律行为，同时加强内部的监督机构独立性，监督机构不受限制而进行检查；（2）建立健全问责机制。针对信贷出现的问题，要根据贷款发放过程中人员的作用、责任的大小不同而进行处罚，对于内外勾结、失职、读职甚至是以权谋私等行为要坚决进行严惩，对于造成重大损失的需要移送至司法机关处理；（3）监管部门更要加大监管的力度，增强监管部门威慑力，依法进行严格执行的监管职责，提高监管的效力。
4.3完善个人的信用制度，监管二手房市场的交易
房地产企业在建立多元化的融资渠道时，需要利用各种房地产融资手段和工具，而这些手段和工具需要以个人信用制度、抵押担保保险制度等制度为保障，而我国的个人信用体系远没有建立起来，这阻碍了我国房地产企业融资多元化的发展。因为房地产企业用各种手段进行融资时，都要以房产作为抵押，当无法按期偿还债务时，房产就用来冲减债务，这就要有较为完善的二手房交易市场使房产变现。以商业银行个人住房抵押贷款为例来讲，当债务人无法偿还债务时，房产作为抵押物冲减债务，商业银行需要将房产变现，若二手房市场不能作为保证，商业银行就难以将房产转化为资金。因此，我国应尽快建立个人信用制度，使我国商业银行在发放个人贷款时有据可依。
4.4加强人才的培养和教育
房地产企业需要拓宽融资渠道，开展多元化的融资模式，就需要有一批对融资领域较为熟悉的专业人才，尤其是熟悉基金的管理、经济预测等方面的有关法律、会计、审计、评估等专业的人才。没有人才的支持，房地产业融资的多元化只能空中楼阁。这些人才知识全面，对金融、证券、法律、资产评估与房地产经营等知识全面涉猎。只有大量专业的人才作为基础，房地产信托、房地产投资信托基金、房地产产业投资基金一系列新兴的房地产金融业务才能发展起来。而目前我国房地产业极其缺乏这方面的人才。因此，为拓展我国房地产融资的渠道，需要大力培养精通金融和房地产知识的人才。同时，相对欧美国家发达的房地产融资理论的研究，我国的房地产业融资研究是比较落后的。因此，为了更好地指导我国的房地产融资工作，应进一步的加强房地产企业融资理论研究。
4.5加强政府的宏观调控
我国房地产业融资的过程中，需要充分发挥政府宏观调控的作用来引导房地产融资多元化健康发展。因为市场有其自身的缺陷，即市场失灵的问题。如果没有政府的干预，就不能实现资源的有效配置。房地产企业是以盈利为目的的，如果对其融资不加干预，势必会影响经济发展，那么房地产业的良性发展也就无从谈起。政府在兼顾企业利益的同时，要控制金融风险。政府调控的目的就是在保证金融安全的前提下加快房地产融资的进程。
5.结论
不同的房地产融资渠道有着不同的特性，包括在资金运用能力、资金供给的期限、对房地产企业带来的融资成本以及风险的承受能力等方面都不一样。一方面，由于房地产企业自身在规模、实力、信誉等方面具有差异，因此，房地产企业应该在综合考虑融资的安全性、经济性、可行性等基础上，选择适当的融资途径及其组合，优化融资结构，不断降低资金成本和金融风险等。另一方面，在房地产不同的开发项目以及同一项目的不同环节中，也需要对融资途径进行特殊考虑，因为不同的开发项目和不同的开发阶段对资金的数量以及时性要求不同，要衡量融资的可行性与融资成本的均衡就必须慎重组合融资途径。因此，在不同的融资模式下，房地产的具体融资路径的选择性具有差异性。
参考文献：
[1] 陈见南.去年新股发行：募资多费用高股价惨[N].证券时报.2012-02-07
[2] 中国房地产企业融资渠道多元化研究—以万科为例.2013-05
[3] 宏观调控下房地产企业融资途径探讨.2010-02
[4] 金融调控对房地产市场影响分析.2011-03
[5] 我国房地产上市公司资本结构影响因素研究.2011-06