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【摘要】住房公积金贷款中由担保公司的担保方式占比很高，抵押登记一直交由担保公司承办，在取消担保服务费的背景下，担保公司何去何从？住房公积金管理中心独立完成抵押登记业务，可以避免由于担保公司的缺失带给我们的损失。
【关键词】住房公积金贷款；担保公司；抵押登记
乌鲁木齐住房公积金管理中心自1996年成立以来，住房公积金贷款担保方式共有以下四种：住房公积金联保、房产抵押、担保公司担保、开发商阶段性担保。其中住房公积金联保方式因2006年乌鲁木齐市房价的急速攀升逐渐退出历史舞台；购买二手房、异地住房主要采取房产抵押；商品房、集资建房、商贷置换公积金贷款需要找担保公司办理预抵押；少数开发商愿意为购房者提供阶段性担保的则由开发商办理预抵押业务。其中担保公司担保方式在住房公积金贷款业务中的占比一直最高。
住房置业担保公司从“担保方式的一种补充”逐渐发展成为“担保方式的主力军”，其中最重要的原因就是住房公积金管理中心对房产抵押权登记这块业务的缺失，而恰恰担保公司扮演起了“代理人”的角色，住房公积金贷款的抵押权登记业务全部由担保公司向房产局申请代办。住房公积金管理中心在贷款办理上更倾向于担保公司，还有以下原因：1.担保公司便利的代办流程和充足的人员配备（每个管理部都有各个担保公司的工作人员，保证在各管理部就能一站式办完全部贷款流程），公积金中心只负责审批，其余步骤都交由担保公司办理（贷前咨询、收集职工资料、指导职工填写各种合同和表格、后续放款的通知、贷后的逾期催还工作），这些都极大地缓解了住房公积金窗口的压力和人手不够的现状。2.担保公司的担保责任，能将住房公积金逾期风险转嫁给担保公司，2000年由住建部和人民银行印发的《住房置业担保管理试行办法》中第二十条、二十八条、二十九条：借款人未按借款合同约定偿还贷款本息的，贷款人可以按保证合同约定要求担保公司在其保证范围内先行代为清偿债务，担保公司有权就代为清偿的债务部分向借款人进行追偿，并要求行使房屋抵押权，处置抵押房屋。处置抵押房屋时，抵押人居住确有困难的，担保公司用自己的存量周转住房予以协助。不仅能将贷出去的钱保证收回，还将抵押房屋的处置交于担保公司。
公积金管理中心对担保公司也按照《住房置业担保管理试行办法》进行监督，贷款科负责对足额担保保证金和实有资本大于担保贷款余额的1/30的监督，确保担保公司承担风险的能力，各管理部在每笔贷款放款时进行抵押登记的监督，确保每笔贷款的抵押权人都是住房公积金管理中心。这些监督都有着滞后性，并且即便发现不符合规定，只能对以后的业务暂停办理，等整改完后再恢复，而之前发生的担保业务却有一定的风险。这种弱势监督也是由于担保公司和住房公积金之间关系决定的，担保公司是独立法人，不受任何单位或组织控制，而是由市人民政府房地产行政主管部门负责管理本行政区域内住房置业担保管理工作，实际管理工作却名存实亡。
1、担保公司现有的风险
（1）担保公司的管理主体的缺失；
（2）出现呆坏账是否真的能如《住房置业担保管理试行办法》所述，具有先行代为清償的能力，实有资本、担保金等是否不被挪用；
（3）按照《担保法》的规定保证人对债务人的追偿是以保证人承担了保证责任为前提，保证人若不代偿，将无法对反担保人采取诸如诉讼财产保全等在内的诉讼或仲裁追偿措施；
（4）一旦担保公司运营不下去了，之前办理贷款的后续解押业务、担保责任的转移等，都没有相关的政策法规和指导办法。
2、我们公积金中心为了降低担保公司的风险已做了如下调整
（1）2015年1月1日将所有住房公积金贷款抵押权人全部统一为住房公积金中心和担保公司；
（2）每笔担保公司承接的住房公积金贷款既有抵押性质又有担保公司担保性质；
（3）市人民政府房地产行政主管部门和市房地产行政主管部门审核，并经市人民政府批准后，现共有三家担保公司承办住房公积金贷款业务；
更大的挑战又来了，2015年1月26日新疆发展和改革委员会发出《关于住房置业担保公司担保服务收费有关事宜的通知》，贯彻落实国家住建部、财政部和中国人民银行的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》的有关规定，取消住房公积金个人住房贷款中由住房置业担保公司提供担保服务的收费，减轻贷款职工负担。这个消息无疑对担保公司是灭顶之灾，这些年住建部对住房公积金发展定位逐步由“管理型”向“服务型”转变，我们住房公积金与其外部逼迫我们进行变革，不如我们主动适应趋势，把抵押登记业务委托内部职能科室办理，借款人既是抵押人又是担保人，逐渐脱离担保公司。抵押权利人的登记是住房公积金贷款最重要的一环，它是日后贷款能正常收回的有力保障，住房公积金每笔贷款都是其他职工暂时闲置的公积金余额，一旦贷款有违约风险，抵押就显得尤为重要了，因此，抵押一定要住房公积金管理中心自己承办。这样不仅减轻职工贷款负担，管理中心向服务型窗口迈进一步，并且可以避免上文提到的担保公司可能发生的风险，还能推动住房公积金贷款业务的独立性和完整性、扩大人员规模和外部影响力。
参考文献：
[1]《住房置业担保管理试行办法》
【关键词】住房公积金贷款；担保公司；抵押登记
乌鲁木齐住房公积金管理中心自1996年成立以来，住房公积金贷款担保方式共有以下四种：住房公积金联保、房产抵押、担保公司担保、开发商阶段性担保。其中住房公积金联保方式因2006年乌鲁木齐市房价的急速攀升逐渐退出历史舞台；购买二手房、异地住房主要采取房产抵押；商品房、集资建房、商贷置换公积金贷款需要找担保公司办理预抵押；少数开发商愿意为购房者提供阶段性担保的则由开发商办理预抵押业务。其中担保公司担保方式在住房公积金贷款业务中的占比一直最高。
住房置业担保公司从“担保方式的一种补充”逐渐发展成为“担保方式的主力军”，其中最重要的原因就是住房公积金管理中心对房产抵押权登记这块业务的缺失，而恰恰担保公司扮演起了“代理人”的角色，住房公积金贷款的抵押权登记业务全部由担保公司向房产局申请代办。住房公积金管理中心在贷款办理上更倾向于担保公司，还有以下原因：1.担保公司便利的代办流程和充足的人员配备（每个管理部都有各个担保公司的工作人员，保证在各管理部就能一站式办完全部贷款流程），公积金中心只负责审批，其余步骤都交由担保公司办理（贷前咨询、收集职工资料、指导职工填写各种合同和表格、后续放款的通知、贷后的逾期催还工作），这些都极大地缓解了住房公积金窗口的压力和人手不够的现状。2.担保公司的担保责任，能将住房公积金逾期风险转嫁给担保公司，2000年由住建部和人民银行印发的《住房置业担保管理试行办法》中第二十条、二十八条、二十九条：借款人未按借款合同约定偿还贷款本息的，贷款人可以按保证合同约定要求担保公司在其保证范围内先行代为清偿债务，担保公司有权就代为清偿的债务部分向借款人进行追偿，并要求行使房屋抵押权，处置抵押房屋。处置抵押房屋时，抵押人居住确有困难的，担保公司用自己的存量周转住房予以协助。不仅能将贷出去的钱保证收回，还将抵押房屋的处置交于担保公司。
公积金管理中心对担保公司也按照《住房置业担保管理试行办法》进行监督，贷款科负责对足额担保保证金和实有资本大于担保贷款余额的1/30的监督，确保担保公司承担风险的能力，各管理部在每笔贷款放款时进行抵押登记的监督，确保每笔贷款的抵押权人都是住房公积金管理中心。这些监督都有着滞后性，并且即便发现不符合规定，只能对以后的业务暂停办理，等整改完后再恢复，而之前发生的担保业务却有一定的风险。这种弱势监督也是由于担保公司和住房公积金之间关系决定的，担保公司是独立法人，不受任何单位或组织控制，而是由市人民政府房地产行政主管部门负责管理本行政区域内住房置业担保管理工作，实际管理工作却名存实亡。
1、担保公司现有的风险
（1）担保公司的管理主体的缺失；
（2）出现呆坏账是否真的能如《住房置业担保管理试行办法》所述，具有先行代为清償的能力，实有资本、担保金等是否不被挪用；
（3）按照《担保法》的规定保证人对债务人的追偿是以保证人承担了保证责任为前提，保证人若不代偿，将无法对反担保人采取诸如诉讼财产保全等在内的诉讼或仲裁追偿措施；
（4）一旦担保公司运营不下去了，之前办理贷款的后续解押业务、担保责任的转移等，都没有相关的政策法规和指导办法。
2、我们公积金中心为了降低担保公司的风险已做了如下调整
（1）2015年1月1日将所有住房公积金贷款抵押权人全部统一为住房公积金中心和担保公司；
（2）每笔担保公司承接的住房公积金贷款既有抵押性质又有担保公司担保性质；
（3）市人民政府房地产行政主管部门和市房地产行政主管部门审核，并经市人民政府批准后，现共有三家担保公司承办住房公积金贷款业务；
更大的挑战又来了，2015年1月26日新疆发展和改革委员会发出《关于住房置业担保公司担保服务收费有关事宜的通知》，贯彻落实国家住建部、财政部和中国人民银行的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》的有关规定，取消住房公积金个人住房贷款中由住房置业担保公司提供担保服务的收费，减轻贷款职工负担。这个消息无疑对担保公司是灭顶之灾，这些年住建部对住房公积金发展定位逐步由“管理型”向“服务型”转变，我们住房公积金与其外部逼迫我们进行变革，不如我们主动适应趋势，把抵押登记业务委托内部职能科室办理，借款人既是抵押人又是担保人，逐渐脱离担保公司。抵押权利人的登记是住房公积金贷款最重要的一环，它是日后贷款能正常收回的有力保障，住房公积金每笔贷款都是其他职工暂时闲置的公积金余额，一旦贷款有违约风险，抵押就显得尤为重要了，因此，抵押一定要住房公积金管理中心自己承办。这样不仅减轻职工贷款负担，管理中心向服务型窗口迈进一步，并且可以避免上文提到的担保公司可能发生的风险，还能推动住房公积金贷款业务的独立性和完整性、扩大人员规模和外部影响力。
参考文献：
[1]《住房置业担保管理试行办法》