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“房奴”、“蜗居”、“蚁族”……越来越多与居住有关的新鲜“族类”痛并快乐地生存在现今社会中。来自上海市浦东新区人民法院房地产审判庭的一份统计资料显示,2004年以来,该院受理的房地产案件数量整体呈逐年上升趋势。2010年第一季度,浦东新区人民法院房产庭共受理各类房地产案件549件,其中房屋租赁纠纷高达316件,占总数的57.6%。
1.房东怎么说变就变?
今年25岁的小张在大学主修心理学,她怎么也没有想到刚出校门就被人“骗”了一回。2008年4月,小张看中一个招租广告,遂与广告中的房东洪先生联系看房。实地看房后,小张对房屋的装修也比较满意,于是双方签订了房屋租赁协议,约定租期一年,并当场预付了三个月的租金以及一个月的押金。
一个月后,小张正在屋里看电视,突然一位自称是洪先生父亲的老人找上门来,要求小张立即搬离房屋。莫名惊诧的小张立即拿出自己与洪先生签订的租赁协议,洪父一看,顿时捶胸顿足气不打一处来。
原来,洪先生几年前沾染上了赌博恶习,父子关系一直非常紧张,洪先生平时也很少回家。三个月前,洪先生的母亲因病去世,洪父去了乡下妹妹家中散心,却不料洪先生趁着这个机会“偷梁换柱”把房子租出去了。洪父拿出房产证,上面的产权人赫然是洪父的名字,洪父表示儿子出租房屋并没有得到他的许可,现在要求小张立即搬离,小张自然难以接受,最终洪父将小张告上了法庭。
法院经审理后认为,房屋系洪父所有,洪先生在没有征得产权人同意的情况下擅自以自己的名义将房屋出租给小张,显然侵害了房屋真正权利人的合法权益,现房屋所有人洪父要求小张立即搬离,合法有据,应予支持。小张在与洪先生签订租赁合同时,既没有查看相关证件,也没有核实相应的授权委托书等,就草率签约,具有一定过失。最终,法院判决小张立即搬离租赁的房屋。
房屋产权证是订立房屋租赁合同的前提和基础,租房者租房时要仔细查证,还要注意出租人是否为房产证上的房屋所有人。如果出租人仅是房屋的共有人之一,应当要求全体共有人出具书面同意书;如果出租人不是房屋的所有权人,必须加倍小心,应当要求其提供房东的授权委托书,否则房屋所有权人有权以出租人无权代理为由收回房屋;如果是“职业二房东”出租房屋的,应当要求其提供房屋所有人允许其转租的书面声明。司法实践中,常常会遇到中介公司声称房东已经委托其出租或者“职业二房东”声称原房东已经同意其转租的情况,这就给租赁关系的稳定持续带来了极大的隐患,出租者对于产权状况不明、授权不清的房屋,应该尽量避免租赁。
2.网络怎么租到这样的房!
小孙是武汉大学的应届毕业生,2009年5月,身在武汉的他在上海找到了一份工作,并通过网络开始寻找“落脚地”。在看到一篇配有详细文字描述和照片说明的出租广告后,小孙给房东打去了电话,表示自己想要租房。房东跟小孙说,自己的房子很好,有很多人想租,如果小孙有诚意的话,得赶紧确定。闻听此言,小孙马上通过银行划账向房东预付了500元定金。
抵达上海后,小孙到实地一考察,顿时傻了眼,房屋装修情况和网络上的文字图片基本符合,但是除此之外却有很多“隐情”:房屋所在小区紧临大马路,早晚车水马龙喧闹不已;屋内“混居”着其他陌生室友,进出人员十分混杂……
懊悔不已的小孙马上联系房东,表示不愿租赁这样的房子,希望房东退还已经交付的500元定金,不料房东一口回绝。2009年7月,小孙将房东告上法庭,要求解除与房东之间的定金合同,并退还已支付的定金。
法院经审理后认为,小孙与房东在电话中协商租房的基本情况后交付了定金,因此双方之间关于租赁房屋的定金合同关系已经成立。尽管该房存在一些问题,但并没有严重到影响小孙的实际居住,小孙也没有证据证明房东存在欺诈或者故意隐瞒的情形。小孙在没有全面了解房屋状况的情况下就草率支付定金,支付定金后,小孙又以租赁房屋存在诸多问题为由,不愿继续履行定金合同与房东签订租赁合同,已属违约。根据定金法则,房东有权没收定金。最终,法院判决驳回小孙的诉讼请求。
时下,通过网络来租赁房屋越来越盛行。网络租房已经不再是一件新鲜事儿。很多租客大多凭借出租人在网络上刊登的关于房屋的文字描述或照片就立即支付定金租房,很少会去实地看房。其实,网络租房风险极大:首先,一些房东或中介会故意隐瞒房屋存在的缺陷,只将房屋好的一面展示在网络上,租房者难以了解房屋的全貌。其次,社会上有一些人专门利用网络进行诈骗,他们将虚拟的房屋状况挂到网上,定金到位后便人间蒸发了,所以,网络租房难以识别房东的真实身份以及房产证等租赁凭证的真伪,租房时一定要慎之又慎。
3.违章要你搬你就得搬!
原籍湖南的袁女士在浦东川沙开了一家服装店,随着业务不断扩大,袁女士急需租赁一个仓库用于存放货物。2008年3月,袁女士在花木地区找到了一幢二层的楼房和一个自行车库,房东愿意以每年4万元的标准出租。这一价格大大低于市场价,袁女士既高兴又有些不放心。
为了打消袁女士的疑惑,房东特地提供了其与生产队签订的土地租赁协议及该生产队出具的准许建造房屋的证明。看了证明后的袁女士放心地与房东签订了为期五年的房屋租赁协议,并在支付了首期六个月的租金后,对房屋进行了装修。
谁知,正当袁女士将房屋装修一新,突然接到房东的书面通知,通知上说房屋是违章建筑,双方租赁协议无效,要求袁女士立即搬离。事后袁女士得知,原来是房东见到袁女士将房屋装修一新后,觉得租金太便宜了,便想将袁女士赶走,然后再以高价将房屋租给他人。袁女士气愤不已,坚决不同意搬迁,于是房东将她告上了法庭。
法院经审理后认为,袁女士租赁的房屋虽然有生产队出具的证明,但该片土地性质上属于农业用地而非建筑用地,且依据有关法律规定,生产队无权将农用地出租给他人建造房屋,因此该生产队出具的准许建造房屋的证明并不具有法律效力。该房屋属于违章搭建,是不合法建筑,故袁女士与房东签订的租赁合同在内容上违反法律、行政法规的规定,是无效合同。房东明知租赁物为违章建筑,仍出租给袁女士,现又以此为由要求确认合同无效,其主观过错明显,应承担相应的缔约过失责任,即承担袁女士因信赖租赁合同有效成立从而作出相应的准备工作所造成的经济损失。法院最终判决袁女士立即搬离,房东赔偿袁女士经济损失2万元。
违章建筑的租赁不受法律保护。租房者在租赁房屋时,一定要了解清楚该房屋的权属情况,确认该房屋是不是出租人所有的合法建筑。具体说来,租房者首先要看这个建筑有没有国家房屋土地管理部门颁发的房地产权证。如果对房产证真假有疑问的,可以去区(县)的房地产登记部门核实;有些房屋虽然没有房产证,但是出租人能够提供区(县)级以上政府部门出具的合法建造手续的,这些房屋也是合法建筑。如果想租的房子既没有房产证,又没有合法建造证明,那么该房屋很可能是不合法建筑。
需要特别提醒的是,生产队、村民小组、村委会、乡镇政府没有建设用地或房屋建造的审批权,因此他们出具的关于出租土地建房的批准或证明文件不具有法律效力。对于出租人来讲,建造房屋一定要依法进行,履行相应的法律手续,禁止违章搭建,已经搭建的要立即拆除,更不能将违章建筑出租以牟取非法利益。根据国家相关规定,违章建筑一经发现,房地产管理部门有权予以拆除,并对违章搭建人给予行政处罚。
4.售后包租听上去很美
2009年初,刚结完婚的蔡先生经人介绍,参与了一个酒店式公寓的投资项目,由蔡先生出资购买位于浦东大道某公寓的一套房屋,然后再将房屋返租给开发该楼盘的房产公司用于开办酒店式公寓,即俗称的“售后包租”。
蔡先生在合同中与房产公司约定,自2009年3月起至2019年2月止共10年的时间,房产公司承租蔡先生上述房屋用以经营经济型商务酒店;租金支付方式为公司每月5日向蔡先生支付上个月的租金,公司为每位像蔡先生这样以“售后包租”形式参与该酒店式公寓投资项目的“尊贵业主”统一办理银行卡,并于每月5日将租金收益打入各位业主的银行卡内;前五年的租金每月3500元,第六至第十年的租金为每月4500元;该租金中包含应由蔡先生承担的税费和物业管理费,公共事业费用由房产公司承担。
签订了这样一份“只赚不赔”的合同,蔡先生便和新婚妻子在家高枕无忧地做起了“大房东”。天有不测风云,起初,房产公司每月按约履行合同,在扣除相关费用后,每月支付蔡先生租金3200元。然而好景不长,2009年4月起,公司以经营困难为由,每月仅支付蔡先生2000元的租金。蔡先生极为不满,与公司多次交涉,最后公司负责人索性避而不见。蔡先生只得将房产公司告上法庭,要求按期足额支付租金。
法院经审理后认为,蔡先生与房产公司之间的租赁合同真实有效,双方都应按约履行。房产公司以事前估算错误导致亏损严重为由,要求减少租金数额,没有法律依据,法院不予支持。合同中对于租金数额已有明确约定,房产公司应当按时如数支付。法院最终判决支持蔡某的诉讼请求。然而由于房产公司经营不善,濒临破产,丧失履行判决的能力,蔡先生至今都没有拿到足额租金。
作为一种纯粹商业行为,法律保护“售后包租”业主进行投资的权利,但不保证业主的投资行为一定能够取得收益。业主在投资前一定要注意三方面问题:一是对投资风险要有清醒认识并做好充分的心理准备,综合考虑开发商资信状况、租金回报情况、自身经济实力等因素,慎重决定;二是对房屋所处环境的发展前景有自己的判断,不能一味相信销售广告的描述或开发商的单方承诺;三是要弄清楚自己购买房屋的基本信息,如果是商铺等非居住性房屋,一定要现场查看,确认所购房屋是独立的建筑单元,千万不要出现当租赁合同解约时,连自己购买的商铺“位置”都不清楚。采取“售后包租”的业主对于自己所购买的房屋的基本信息必须清晰确认,以保证自己的合法权益能得到有效保护。■
编辑:董晓菊[email protected]
1.房东怎么说变就变?
今年25岁的小张在大学主修心理学,她怎么也没有想到刚出校门就被人“骗”了一回。2008年4月,小张看中一个招租广告,遂与广告中的房东洪先生联系看房。实地看房后,小张对房屋的装修也比较满意,于是双方签订了房屋租赁协议,约定租期一年,并当场预付了三个月的租金以及一个月的押金。
一个月后,小张正在屋里看电视,突然一位自称是洪先生父亲的老人找上门来,要求小张立即搬离房屋。莫名惊诧的小张立即拿出自己与洪先生签订的租赁协议,洪父一看,顿时捶胸顿足气不打一处来。
原来,洪先生几年前沾染上了赌博恶习,父子关系一直非常紧张,洪先生平时也很少回家。三个月前,洪先生的母亲因病去世,洪父去了乡下妹妹家中散心,却不料洪先生趁着这个机会“偷梁换柱”把房子租出去了。洪父拿出房产证,上面的产权人赫然是洪父的名字,洪父表示儿子出租房屋并没有得到他的许可,现在要求小张立即搬离,小张自然难以接受,最终洪父将小张告上了法庭。
法院经审理后认为,房屋系洪父所有,洪先生在没有征得产权人同意的情况下擅自以自己的名义将房屋出租给小张,显然侵害了房屋真正权利人的合法权益,现房屋所有人洪父要求小张立即搬离,合法有据,应予支持。小张在与洪先生签订租赁合同时,既没有查看相关证件,也没有核实相应的授权委托书等,就草率签约,具有一定过失。最终,法院判决小张立即搬离租赁的房屋。
房屋产权证是订立房屋租赁合同的前提和基础,租房者租房时要仔细查证,还要注意出租人是否为房产证上的房屋所有人。如果出租人仅是房屋的共有人之一,应当要求全体共有人出具书面同意书;如果出租人不是房屋的所有权人,必须加倍小心,应当要求其提供房东的授权委托书,否则房屋所有权人有权以出租人无权代理为由收回房屋;如果是“职业二房东”出租房屋的,应当要求其提供房屋所有人允许其转租的书面声明。司法实践中,常常会遇到中介公司声称房东已经委托其出租或者“职业二房东”声称原房东已经同意其转租的情况,这就给租赁关系的稳定持续带来了极大的隐患,出租者对于产权状况不明、授权不清的房屋,应该尽量避免租赁。
2.网络怎么租到这样的房!
小孙是武汉大学的应届毕业生,2009年5月,身在武汉的他在上海找到了一份工作,并通过网络开始寻找“落脚地”。在看到一篇配有详细文字描述和照片说明的出租广告后,小孙给房东打去了电话,表示自己想要租房。房东跟小孙说,自己的房子很好,有很多人想租,如果小孙有诚意的话,得赶紧确定。闻听此言,小孙马上通过银行划账向房东预付了500元定金。
抵达上海后,小孙到实地一考察,顿时傻了眼,房屋装修情况和网络上的文字图片基本符合,但是除此之外却有很多“隐情”:房屋所在小区紧临大马路,早晚车水马龙喧闹不已;屋内“混居”着其他陌生室友,进出人员十分混杂……
懊悔不已的小孙马上联系房东,表示不愿租赁这样的房子,希望房东退还已经交付的500元定金,不料房东一口回绝。2009年7月,小孙将房东告上法庭,要求解除与房东之间的定金合同,并退还已支付的定金。
法院经审理后认为,小孙与房东在电话中协商租房的基本情况后交付了定金,因此双方之间关于租赁房屋的定金合同关系已经成立。尽管该房存在一些问题,但并没有严重到影响小孙的实际居住,小孙也没有证据证明房东存在欺诈或者故意隐瞒的情形。小孙在没有全面了解房屋状况的情况下就草率支付定金,支付定金后,小孙又以租赁房屋存在诸多问题为由,不愿继续履行定金合同与房东签订租赁合同,已属违约。根据定金法则,房东有权没收定金。最终,法院判决驳回小孙的诉讼请求。
时下,通过网络来租赁房屋越来越盛行。网络租房已经不再是一件新鲜事儿。很多租客大多凭借出租人在网络上刊登的关于房屋的文字描述或照片就立即支付定金租房,很少会去实地看房。其实,网络租房风险极大:首先,一些房东或中介会故意隐瞒房屋存在的缺陷,只将房屋好的一面展示在网络上,租房者难以了解房屋的全貌。其次,社会上有一些人专门利用网络进行诈骗,他们将虚拟的房屋状况挂到网上,定金到位后便人间蒸发了,所以,网络租房难以识别房东的真实身份以及房产证等租赁凭证的真伪,租房时一定要慎之又慎。
3.违章要你搬你就得搬!
原籍湖南的袁女士在浦东川沙开了一家服装店,随着业务不断扩大,袁女士急需租赁一个仓库用于存放货物。2008年3月,袁女士在花木地区找到了一幢二层的楼房和一个自行车库,房东愿意以每年4万元的标准出租。这一价格大大低于市场价,袁女士既高兴又有些不放心。
为了打消袁女士的疑惑,房东特地提供了其与生产队签订的土地租赁协议及该生产队出具的准许建造房屋的证明。看了证明后的袁女士放心地与房东签订了为期五年的房屋租赁协议,并在支付了首期六个月的租金后,对房屋进行了装修。
谁知,正当袁女士将房屋装修一新,突然接到房东的书面通知,通知上说房屋是违章建筑,双方租赁协议无效,要求袁女士立即搬离。事后袁女士得知,原来是房东见到袁女士将房屋装修一新后,觉得租金太便宜了,便想将袁女士赶走,然后再以高价将房屋租给他人。袁女士气愤不已,坚决不同意搬迁,于是房东将她告上了法庭。
法院经审理后认为,袁女士租赁的房屋虽然有生产队出具的证明,但该片土地性质上属于农业用地而非建筑用地,且依据有关法律规定,生产队无权将农用地出租给他人建造房屋,因此该生产队出具的准许建造房屋的证明并不具有法律效力。该房屋属于违章搭建,是不合法建筑,故袁女士与房东签订的租赁合同在内容上违反法律、行政法规的规定,是无效合同。房东明知租赁物为违章建筑,仍出租给袁女士,现又以此为由要求确认合同无效,其主观过错明显,应承担相应的缔约过失责任,即承担袁女士因信赖租赁合同有效成立从而作出相应的准备工作所造成的经济损失。法院最终判决袁女士立即搬离,房东赔偿袁女士经济损失2万元。
违章建筑的租赁不受法律保护。租房者在租赁房屋时,一定要了解清楚该房屋的权属情况,确认该房屋是不是出租人所有的合法建筑。具体说来,租房者首先要看这个建筑有没有国家房屋土地管理部门颁发的房地产权证。如果对房产证真假有疑问的,可以去区(县)的房地产登记部门核实;有些房屋虽然没有房产证,但是出租人能够提供区(县)级以上政府部门出具的合法建造手续的,这些房屋也是合法建筑。如果想租的房子既没有房产证,又没有合法建造证明,那么该房屋很可能是不合法建筑。
需要特别提醒的是,生产队、村民小组、村委会、乡镇政府没有建设用地或房屋建造的审批权,因此他们出具的关于出租土地建房的批准或证明文件不具有法律效力。对于出租人来讲,建造房屋一定要依法进行,履行相应的法律手续,禁止违章搭建,已经搭建的要立即拆除,更不能将违章建筑出租以牟取非法利益。根据国家相关规定,违章建筑一经发现,房地产管理部门有权予以拆除,并对违章搭建人给予行政处罚。
4.售后包租听上去很美
2009年初,刚结完婚的蔡先生经人介绍,参与了一个酒店式公寓的投资项目,由蔡先生出资购买位于浦东大道某公寓的一套房屋,然后再将房屋返租给开发该楼盘的房产公司用于开办酒店式公寓,即俗称的“售后包租”。
蔡先生在合同中与房产公司约定,自2009年3月起至2019年2月止共10年的时间,房产公司承租蔡先生上述房屋用以经营经济型商务酒店;租金支付方式为公司每月5日向蔡先生支付上个月的租金,公司为每位像蔡先生这样以“售后包租”形式参与该酒店式公寓投资项目的“尊贵业主”统一办理银行卡,并于每月5日将租金收益打入各位业主的银行卡内;前五年的租金每月3500元,第六至第十年的租金为每月4500元;该租金中包含应由蔡先生承担的税费和物业管理费,公共事业费用由房产公司承担。
签订了这样一份“只赚不赔”的合同,蔡先生便和新婚妻子在家高枕无忧地做起了“大房东”。天有不测风云,起初,房产公司每月按约履行合同,在扣除相关费用后,每月支付蔡先生租金3200元。然而好景不长,2009年4月起,公司以经营困难为由,每月仅支付蔡先生2000元的租金。蔡先生极为不满,与公司多次交涉,最后公司负责人索性避而不见。蔡先生只得将房产公司告上法庭,要求按期足额支付租金。
法院经审理后认为,蔡先生与房产公司之间的租赁合同真实有效,双方都应按约履行。房产公司以事前估算错误导致亏损严重为由,要求减少租金数额,没有法律依据,法院不予支持。合同中对于租金数额已有明确约定,房产公司应当按时如数支付。法院最终判决支持蔡某的诉讼请求。然而由于房产公司经营不善,濒临破产,丧失履行判决的能力,蔡先生至今都没有拿到足额租金。
作为一种纯粹商业行为,法律保护“售后包租”业主进行投资的权利,但不保证业主的投资行为一定能够取得收益。业主在投资前一定要注意三方面问题:一是对投资风险要有清醒认识并做好充分的心理准备,综合考虑开发商资信状况、租金回报情况、自身经济实力等因素,慎重决定;二是对房屋所处环境的发展前景有自己的判断,不能一味相信销售广告的描述或开发商的单方承诺;三是要弄清楚自己购买房屋的基本信息,如果是商铺等非居住性房屋,一定要现场查看,确认所购房屋是独立的建筑单元,千万不要出现当租赁合同解约时,连自己购买的商铺“位置”都不清楚。采取“售后包租”的业主对于自己所购买的房屋的基本信息必须清晰确认,以保证自己的合法权益能得到有效保护。■
编辑:董晓菊[email protected]