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政府主导是中国式城市更新的一大特征,这就需要建立一个基于政府视角的财务分析工具.按照两阶段增长模型和不可替代原则,城市更新可以分为资本性投入和建成后运营两个不同阶段,二者的财务必须独立地实现平衡,不能出现缺口.就财务平衡的模式而言,从时间上,可分为单一项目的静态平衡与多项目的动态平衡;在空间上,可分为就地平衡和异地平衡.一旦分析工具选择存在问题,财务上的“伪平衡”可能导致错误决策.土地赋予了中国地方政府强大的融资能力,这是中国面对全球竞争拥有的为数不多的宝贵优势,如果错误的城市更新模式不能得到及时纠正,这一优势可能会被毁于一旦.不同的财务平衡方式,将会像当年的“土地金融”那样,导致中国城市发展的第二次“大分流”.