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【摘要】国内房地产市场的需求，促进了精装修楼盘的建设，精装修交房已经是商品房开发的一個趋势，然而精装修房的质量问题也逐渐显露，如何对精装修楼盘的装饰装修工程进行管理，控制好施工质量，是本文探析的重点。
【关键词】精装修楼盘；装饰装修工程；工程管理；施工质量控制
【 abstract 】 the domestic real estate the demand of the market, promote the construction of the fine decoration building dish, fine decoration makes a room is a tendency of the commodity housing development, however fine decoration in the room of the quality problem also gradually revealed, how to fine decoration building dish decoration works for the management, and control the construction quality, is the focus of the analysis in this paper.
【 key words 】 fine decoration building dish; Decoration engineering; Engineering management; Construction quality control
中图分类号：O213.1文献标识码：A 文章编号：
0.引言
随着国内房地产市场的发展，为了满足越来越多购房者的需求，房地产业出现了“精装修楼盘”（精装修房）的装饰装修趋势。而精装修楼盘（精装修房）的质量问题也逐渐显现出来，因此务必要加强精装修楼盘装修装饰工程的管理，以人为本，抓住施工进场前和现场的控制则为管理的重点工作。
1.精装修楼盘
房产在交付最终客户之前，对楼盘房屋内部进行了装饰装修工程。比如：吊顶、墙面粉刷、墙纸安装、地板、门窗、洁具、家具等整体装饰安装工程。交房入住时，购房者，仅需配备部分家用电器和日常生活用品即可。就是大家常说的拎包入住模式。这就是精装修楼盘。
2.精装修楼盘的特点
对于精装修楼盘来说，它和传统的毛胚房相比，其特点主要体现在：
2.1 符合市场需求
精装修楼盘是房地产市场中部分购房者的特定需求。可以避免各个购房者单独装修房屋，而耗费精力、装饰装修工程因个人原因导致房屋安全隐患等。作为建筑单位对楼盘的特点和建筑结构比较了解，利用装饰装修质量的整体控制，并且一次性解决了购房者二次装修的困扰。
2.2“精”字为准的质量考量
如上文所述，首先精装修楼盘的建筑单位对整个楼盘、各单位户型结构和工程状况非常了解，所以每一户型都会从起居和建筑的特点进行专业的衡量而设计，功能会更加合理。
同时，面对精装装饰，在大量采购装饰装修材料的时候，一般都会进行统一的招投标，比单独从小商户那购买材料，质量上更趋于保证。
2.3 利于装饰装修周期的缩短
大型楼盘交房后，各个单位各户人家会根据自身的要求进行相关的装饰装修，那么整个楼盘或小区建筑全部完成装饰装修，全部的装修时间加起来至少需要3-5年。而同一装饰装修，施工工期一致，必定会比分别装修而短。
3.精装修楼盘装饰装修工程的管理
3.1 施工进场前的管理
3.1.1 设计图纸的明确和定位
精装修楼盘的装饰装修关系到整个楼盘的销售与交付，装修设计图纸的明确和定位将会对整个装饰装修工程产生重大的影响。在楼盘主体施工前就应该着手准备室内装饰装修的设计。在主体施工时的管线预埋，要根据装修设计图纸的平面布置、吊顶布局来完成。
3.1.2装饰材料的明确和选购
精装修楼盘的装修工程量庞大，装修材料和设备种类多。如地板、石材、涂料、墙布、地砖、墙砖、抛光砖、淋浴房、座便器，龙头、台盆、整体橱柜、防盗门、门锁、卫浴五金挂件、工程五金、玻璃幕墙、电梯、空调、冰箱、新风、热水器、浴霸、灯具、开关面板等等。为了保证这些主要材料的品质，通常开发商都会对上述材料采取甲供或甲定乙供的方式采购。
3.1.3 进场前现场协调
（1）现场管理人员在精装修施工单位进场前负责协调其与土建施工单位的相关事宜（诸如住宿、食堂、水电费用、垃圾清运、垂直运输、成品保护、精装修施工单位与土建施工单位的交接验收等）及装修现场加工场地的安排，并要求双方签订相关协议。
（2）现场管理人员负责协调精装修施工单位及其它与精装修工程相关的建设方指定分包单位之间的配合事宜（诸如与空调、网络（弱电）、消防、安防等），并要求双方签订相关协议。
（3）现场管理人员负责协调精装修施工单位及土建施工单位的交接验收，保证精装修单位施工的前置条件，并形成验收纪要、明确整改时间和让步接收条件等相关事宜。如：①原土建垃圾清运是否已完成；②土建施工质量（垂直度、平整度、烟道畅通性等）检查；③消防主机等设备是否运行正常；④铝合金门窗及幕墙淋水试验；⑤管道洞口、地面闭水试验；⑥铝合金门窗及幕墙外型目测检查（检查内容：五金件是否齐全，使用是否灵活，是否有撞伤、变形、破损、砂浆污染、玻璃破损等）；⑦给、排水系统检查；⑧强、弱电、空调、消防系统接口是否到位。
3.2施工过程中的质量和进度控制
精装修楼盘的装饰装修工程在进行大面积施工前，必须先做样板间，以检验装饰效果、施工工艺和施工质量。样板间施工完毕后，经各有关部门验收达标后，方可进行大面积施工。要全程跟踪装修施工过程，对关键工序严格实行质量控制，进场材料及时取样送检，严格执行规范要求的各项检验。
(1)吊顶工程检查：确保吊顶工程饰面材料、吊杆、龙骨的材质、品种、规格和安装间距及连接方式符合规范要求。吊顶标高、尺寸和造型符合设计要求。
(2)木龙骨、木饰面板和塑料饰面板的燃烧性能等级证明，石材面板应进行防碱背涂处理。
(3)厨房、卫生间防水工程检查：严格审查防水工程施工工艺，严格按施工工艺要求监督控制防水施工全过程，施工完成后，进行48小时避水试验，确认无渗漏后才能进入下道工序。
(4)墙面涂饰工程检查：涂料的品种、型号、颜色、图案和性能都必须符合设计要求，产品合格证和性能质量检测报告齐全，水性涂料涂饰工程施工确保在适宜的温度进行，涂饰均匀、粘结牢固，杜绝漏涂、透底、起皮和反锈等问题。涂饰工程中新建筑物的混凝土或抹灰基层应涂刷抗碱封闭底漆。
(5)细部工程检查：确保各个细部使用的材料合格、安全，检验结果符合有关规定，并落实各细部工程安装预埋件或后置预埋件的数量、规格、位置以及造型、尺寸和固定方法符合设计要求，表面平整、线条顺直、接缝严密、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。
(6)实木复合地板检查：选用品种、规格符合设计要求并有出厂合格证的实木复合地板，在铺装前对地板进行选配，将纹理、颜色接近的地板集中使用于一个房间或部位，并对基层进行防潮处理，防潮层宜涂刷防水涂料或铺设塑料薄膜。
(7)精装修住宅室内环境质量控制。样板间完成后应做一次室内空气质量检测，发现问题及时找出原因后分析改进，预先对室内空气中有害物质进行监控，以免发生大面积装修施工完工后空气质量不合格的情况。
3.3全方位跟踪监控施工质量
要及时对正在施工的部位及工序进行定时检查或不定期抽查，发现问题及时处理。现场进行质量检查的方法有多种，归纳起来主要有：目测法、实测法和试验法三种。
“目测法”就是采取“看、摸、敲、照”来进行质量检查的方法，其中“看”就是根据质量标准进行外观目测，如内墙砖大面及阴阳角是否平直，地面是否光洁平整，施工工序是否合理，工人操作是否正确等“;摸”就是进行手感检查，如涂料有无掉粉，水泥墙地面有无起砂等，均可通过手摸加以鉴别。“敲”就是运用检测工具进行音感检查，通过声音的虚实、清脆与沉闷来判断装修质量“;照”就是通过难以看到或光线较暗的部位，用镜子或灯光照射进行检查。
“实测法”就是通过使用有关检测仪器，用现场实测的数据与有关规范数据相对照来进行质量检查的方法。“试验法”就是通过采取实验检验手段来进行质量检查的方法。
最后，要根据国家有关装修施工及验收规范，对在工程施工过程中已完成的分项子分部和分部工程，积极协调有关单位进行全面检查验收，严把验收关。对不符合验收标准和存在隐患的要坚决进行返工处理，认真把好装修工程质量控制的最后一关，确保质量管理目标的全面实现。
实践证明，以上措施对加强精装修楼盘装饰装修工程的管理非常有效，希望能为业界同仁提供有意义的借鉴作用。
参考文献
史勇.北京锋尚国际公寓的精装修实践[M].2006，5.
李瀚.浅谈装饰装修工程施工现场的规范化管理.中国高新技术企业，2008.
建设部.建筑装饰装修工程质量验收规(GB50210-2001)[S]，中国建筑工业出版社.
【关键词】精装修楼盘；装饰装修工程；工程管理；施工质量控制
【 abstract 】 the domestic real estate the demand of the market, promote the construction of the fine decoration building dish, fine decoration makes a room is a tendency of the commodity housing development, however fine decoration in the room of the quality problem also gradually revealed, how to fine decoration building dish decoration works for the management, and control the construction quality, is the focus of the analysis in this paper.
【 key words 】 fine decoration building dish; Decoration engineering; Engineering management; Construction quality control
中图分类号：O213.1文献标识码：A 文章编号：
0.引言
随着国内房地产市场的发展，为了满足越来越多购房者的需求，房地产业出现了“精装修楼盘”（精装修房）的装饰装修趋势。而精装修楼盘（精装修房）的质量问题也逐渐显现出来，因此务必要加强精装修楼盘装修装饰工程的管理，以人为本，抓住施工进场前和现场的控制则为管理的重点工作。
1.精装修楼盘
房产在交付最终客户之前，对楼盘房屋内部进行了装饰装修工程。比如：吊顶、墙面粉刷、墙纸安装、地板、门窗、洁具、家具等整体装饰安装工程。交房入住时，购房者，仅需配备部分家用电器和日常生活用品即可。就是大家常说的拎包入住模式。这就是精装修楼盘。
2.精装修楼盘的特点
对于精装修楼盘来说，它和传统的毛胚房相比，其特点主要体现在：
2.1 符合市场需求
精装修楼盘是房地产市场中部分购房者的特定需求。可以避免各个购房者单独装修房屋，而耗费精力、装饰装修工程因个人原因导致房屋安全隐患等。作为建筑单位对楼盘的特点和建筑结构比较了解，利用装饰装修质量的整体控制，并且一次性解决了购房者二次装修的困扰。
2.2“精”字为准的质量考量
如上文所述，首先精装修楼盘的建筑单位对整个楼盘、各单位户型结构和工程状况非常了解，所以每一户型都会从起居和建筑的特点进行专业的衡量而设计，功能会更加合理。
同时，面对精装装饰，在大量采购装饰装修材料的时候，一般都会进行统一的招投标，比单独从小商户那购买材料，质量上更趋于保证。
2.3 利于装饰装修周期的缩短
大型楼盘交房后，各个单位各户人家会根据自身的要求进行相关的装饰装修，那么整个楼盘或小区建筑全部完成装饰装修，全部的装修时间加起来至少需要3-5年。而同一装饰装修，施工工期一致，必定会比分别装修而短。
3.精装修楼盘装饰装修工程的管理
3.1 施工进场前的管理
3.1.1 设计图纸的明确和定位
精装修楼盘的装饰装修关系到整个楼盘的销售与交付，装修设计图纸的明确和定位将会对整个装饰装修工程产生重大的影响。在楼盘主体施工前就应该着手准备室内装饰装修的设计。在主体施工时的管线预埋，要根据装修设计图纸的平面布置、吊顶布局来完成。
3.1.2装饰材料的明确和选购
精装修楼盘的装修工程量庞大，装修材料和设备种类多。如地板、石材、涂料、墙布、地砖、墙砖、抛光砖、淋浴房、座便器，龙头、台盆、整体橱柜、防盗门、门锁、卫浴五金挂件、工程五金、玻璃幕墙、电梯、空调、冰箱、新风、热水器、浴霸、灯具、开关面板等等。为了保证这些主要材料的品质，通常开发商都会对上述材料采取甲供或甲定乙供的方式采购。
3.1.3 进场前现场协调
（1）现场管理人员在精装修施工单位进场前负责协调其与土建施工单位的相关事宜（诸如住宿、食堂、水电费用、垃圾清运、垂直运输、成品保护、精装修施工单位与土建施工单位的交接验收等）及装修现场加工场地的安排，并要求双方签订相关协议。
（2）现场管理人员负责协调精装修施工单位及其它与精装修工程相关的建设方指定分包单位之间的配合事宜（诸如与空调、网络（弱电）、消防、安防等），并要求双方签订相关协议。
（3）现场管理人员负责协调精装修施工单位及土建施工单位的交接验收，保证精装修单位施工的前置条件，并形成验收纪要、明确整改时间和让步接收条件等相关事宜。如：①原土建垃圾清运是否已完成；②土建施工质量（垂直度、平整度、烟道畅通性等）检查；③消防主机等设备是否运行正常；④铝合金门窗及幕墙淋水试验；⑤管道洞口、地面闭水试验；⑥铝合金门窗及幕墙外型目测检查（检查内容：五金件是否齐全，使用是否灵活，是否有撞伤、变形、破损、砂浆污染、玻璃破损等）；⑦给、排水系统检查；⑧强、弱电、空调、消防系统接口是否到位。
3.2施工过程中的质量和进度控制
精装修楼盘的装饰装修工程在进行大面积施工前，必须先做样板间，以检验装饰效果、施工工艺和施工质量。样板间施工完毕后，经各有关部门验收达标后，方可进行大面积施工。要全程跟踪装修施工过程，对关键工序严格实行质量控制，进场材料及时取样送检，严格执行规范要求的各项检验。
(1)吊顶工程检查：确保吊顶工程饰面材料、吊杆、龙骨的材质、品种、规格和安装间距及连接方式符合规范要求。吊顶标高、尺寸和造型符合设计要求。
(2)木龙骨、木饰面板和塑料饰面板的燃烧性能等级证明，石材面板应进行防碱背涂处理。
(3)厨房、卫生间防水工程检查：严格审查防水工程施工工艺，严格按施工工艺要求监督控制防水施工全过程，施工完成后，进行48小时避水试验，确认无渗漏后才能进入下道工序。
(4)墙面涂饰工程检查：涂料的品种、型号、颜色、图案和性能都必须符合设计要求，产品合格证和性能质量检测报告齐全，水性涂料涂饰工程施工确保在适宜的温度进行，涂饰均匀、粘结牢固，杜绝漏涂、透底、起皮和反锈等问题。涂饰工程中新建筑物的混凝土或抹灰基层应涂刷抗碱封闭底漆。
(5)细部工程检查：确保各个细部使用的材料合格、安全，检验结果符合有关规定，并落实各细部工程安装预埋件或后置预埋件的数量、规格、位置以及造型、尺寸和固定方法符合设计要求，表面平整、线条顺直、接缝严密、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。
(6)实木复合地板检查：选用品种、规格符合设计要求并有出厂合格证的实木复合地板，在铺装前对地板进行选配，将纹理、颜色接近的地板集中使用于一个房间或部位，并对基层进行防潮处理，防潮层宜涂刷防水涂料或铺设塑料薄膜。
(7)精装修住宅室内环境质量控制。样板间完成后应做一次室内空气质量检测，发现问题及时找出原因后分析改进，预先对室内空气中有害物质进行监控，以免发生大面积装修施工完工后空气质量不合格的情况。
3.3全方位跟踪监控施工质量
要及时对正在施工的部位及工序进行定时检查或不定期抽查，发现问题及时处理。现场进行质量检查的方法有多种，归纳起来主要有：目测法、实测法和试验法三种。
“目测法”就是采取“看、摸、敲、照”来进行质量检查的方法，其中“看”就是根据质量标准进行外观目测，如内墙砖大面及阴阳角是否平直，地面是否光洁平整，施工工序是否合理，工人操作是否正确等“;摸”就是进行手感检查，如涂料有无掉粉，水泥墙地面有无起砂等，均可通过手摸加以鉴别。“敲”就是运用检测工具进行音感检查，通过声音的虚实、清脆与沉闷来判断装修质量“;照”就是通过难以看到或光线较暗的部位，用镜子或灯光照射进行检查。
“实测法”就是通过使用有关检测仪器，用现场实测的数据与有关规范数据相对照来进行质量检查的方法。“试验法”就是通过采取实验检验手段来进行质量检查的方法。
最后，要根据国家有关装修施工及验收规范，对在工程施工过程中已完成的分项子分部和分部工程，积极协调有关单位进行全面检查验收，严把验收关。对不符合验收标准和存在隐患的要坚决进行返工处理，认真把好装修工程质量控制的最后一关，确保质量管理目标的全面实现。
实践证明，以上措施对加强精装修楼盘装饰装修工程的管理非常有效，希望能为业界同仁提供有意义的借鉴作用。
参考文献
史勇.北京锋尚国际公寓的精装修实践[M].2006，5.
李瀚.浅谈装饰装修工程施工现场的规范化管理.中国高新技术企业，2008.
建设部.建筑装饰装修工程质量验收规(GB50210-2001)[S]，中国建筑工业出版社.