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摘要：随着国家宏观调控的不断实施以及国际金融危机的影响,房产企业的暴利时代已经终结,强化成本控制是保持企业市场竞争力的一个重要途径。文章阐述了房地产企业成本管理的概念和重要性，从房地产项目的决策、设计、招投标、施工和项目后期等阶段对房地产投资项目成本全过程的有效控制与管理措施进行了详细分析。
关键词：房地产 成本控制 措施
随着我国房地产业的不断发展，我国也相应出台了一些相关的对房地产业的相应控制法规和政策。随着新的发展形势，对房地产业的成本控制和管理水平提出了更新的要求，这就要求对新政策、新法规有深刻的理解，重视对房地产企业成本的控制与管理，不断创新工作方法，以适应高速发展的市场需求。
一、房地产成本管理的概念。
房地产成本管理是房地产公司生产经营及管理的重要组成部分，它的管理控制对象是成本，然后凭借管理会计的形式对成本信息进行管理的一种形式。企业进行成本管理的最终目的绝对不是单纯的为了节约，更不是刻意地降低成本，主要是为了提高房地产公司在同行业的激烈竞争中保持一定的竞争力而采用的一种管理措施。
二、房地产企业成本控制的作用
(一)加强成本控制才能提升企业的竞争力
2010年5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中,“逐步推进房产税改革”这一表态,被认为是最高决策层对于楼市调控具体税收手段的明示之一。成本已从影响企业利润高低的一个因素发展到影响企业生存与持续发展,成为影响房地产企业竞争力的关键因素之一。
(二)加强成本控制是降本增效的重要途径
利润是销售收入扣除成本费用的余额。这一个简单的公式让我们明白,在其他条件保持不变时,降低成本是提升利润的最有效方法。因此,大部分房地产企业都是以实现利润最大化为其目标,而成本控制就是实现这一目标的重要手段。
(三)加强成本控制才能提升企业的整体运营效率
我们说成本控制是提高管理效率的重要手段主要基于以下两点提出的,其一成本控制是成本管理的重要内容,成本控制水平的高低关系到成本管理水平的高低。其二,成本控制是提高生产管理效率的重要手段。
(四)加强成本控制是项目管理的最重要的内容
项目管理的三大目标是由成本、质量与进度控制三个组成部分构成的。当然不同性质的项目,对三大目标是有不同侧重的。但是对于房地产企业而言,将成本控制在既定的范围内是项目管理最重要的目标。
三、房地产企业加强成本控制的措施分析
(一)注重项目决策阶段的成本控制
据有关资料统计,在建筑项目各阶段中,投资决策阶段影响工程造价的程度最高,达到80%~90%。因此,决策阶段是决定工程造价的基础阶段,直接影响决策阶段之后的各个建设阶段工程造价控制是否科学合理。让决策层事先了解完成该项目需策划的资金规模、估算投入、产出、经济效益,为决策层做好正确的投资决策服务。
(二)重视规划设计阶段的成本意识
设计阶段是体现投资估算的实施阶段,是項目决策在技术上和经济上的全面详尽的体现,是项目计划的具体化。采取公开招标的方式,可以将费用尽最大努力的降低。在图纸的设计上,不同的设计人员设计的结果有较大的差异,在追求造型完美、设计新颖的前提下也要注重工程的实用价值,杜绝出现设计浪费。设计之前,要选定经验丰富的设计人员,分管工程的技术人员要与设计人员进行充分的交流,以使工程的价值与市场销售定位相吻合。
(三) 严格工程招投标的管理
1.把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行评估,目的是筛选出优秀的投标人,以降低工程承包风险。
2.根据项目实际,确定合理的投标条件：①根据住宅工程的特点,其工期短,工程总投资相对规模不大,应采取工程量清单、固定合同价格的方式,以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。②对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目,无定额项目无单价、信息价可参照的,应重点说明,让投标人明确在投标时以综合价报价,以避免结算纠纷。③确定合理、科学的评标原则:对有标底的,可在评标前确定合理的中标降低率,在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下,采取合理低价中标的原则,从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。
3.严格依照工程招投标有关文件签定工程承包合同,注意合同的结构及合同价,对工程造价、质量、工期、风险因素承担等重要条款,应以专用条款或补充合同的方式加以约束。
(四) 加强工程施工现场的动态管理
1.加强现场管理。严格督促施工方按图施工,严格控制设计变更及材料代用,对必要的变更要做到先算帐后花钱,在建设工程施工过程中,引起设计变更的原因很多。如何减少设计变更,首先应严禁通过设计变更扩大建设规模,提高设计标准,增加建设内容,一般情况下不允许设计变更,除非不变更会影响项目功能的正常发挥,或使项目无法继续进行下去。
2.严格现场签证管理。开发企业应建立工程签证管理制度,明确有关部门、有关人员的职权、分工,确保签证的质量,杜绝不实及虚假签证的发生。签证发生后应根据合同规定及时处理,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通。要加强预见性,尽量减少签证发生。
(五)做好项目后期的成本控制
竣工结算阶段的成本控制。凡结算工程必须按设计图纸及合同规定全部完成,要有竣工验收单,如有甩项应在验收单中注明,结算中予以扣除。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制,确保结算质量。
参考文献：
[1] 徐蓉,王旭峰.工程造价管理[M].上海:同济大学出版社.2005.
[2] 段珺.房地产开发企业成本的管理与控制初探[J].商业会计.2009(07).
[3] 金渡,关海玲.房地产项目的成本控制分[J].山西高等学校社会科学学报.2004(16).
关键词：房地产 成本控制 措施
随着我国房地产业的不断发展，我国也相应出台了一些相关的对房地产业的相应控制法规和政策。随着新的发展形势，对房地产业的成本控制和管理水平提出了更新的要求，这就要求对新政策、新法规有深刻的理解，重视对房地产企业成本的控制与管理，不断创新工作方法，以适应高速发展的市场需求。
一、房地产成本管理的概念。
房地产成本管理是房地产公司生产经营及管理的重要组成部分，它的管理控制对象是成本，然后凭借管理会计的形式对成本信息进行管理的一种形式。企业进行成本管理的最终目的绝对不是单纯的为了节约，更不是刻意地降低成本，主要是为了提高房地产公司在同行业的激烈竞争中保持一定的竞争力而采用的一种管理措施。
二、房地产企业成本控制的作用
(一)加强成本控制才能提升企业的竞争力
2010年5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中,“逐步推进房产税改革”这一表态,被认为是最高决策层对于楼市调控具体税收手段的明示之一。成本已从影响企业利润高低的一个因素发展到影响企业生存与持续发展,成为影响房地产企业竞争力的关键因素之一。
(二)加强成本控制是降本增效的重要途径
利润是销售收入扣除成本费用的余额。这一个简单的公式让我们明白,在其他条件保持不变时,降低成本是提升利润的最有效方法。因此,大部分房地产企业都是以实现利润最大化为其目标,而成本控制就是实现这一目标的重要手段。
(三)加强成本控制才能提升企业的整体运营效率
我们说成本控制是提高管理效率的重要手段主要基于以下两点提出的,其一成本控制是成本管理的重要内容,成本控制水平的高低关系到成本管理水平的高低。其二,成本控制是提高生产管理效率的重要手段。
(四)加强成本控制是项目管理的最重要的内容
项目管理的三大目标是由成本、质量与进度控制三个组成部分构成的。当然不同性质的项目,对三大目标是有不同侧重的。但是对于房地产企业而言,将成本控制在既定的范围内是项目管理最重要的目标。
三、房地产企业加强成本控制的措施分析
(一)注重项目决策阶段的成本控制
据有关资料统计,在建筑项目各阶段中,投资决策阶段影响工程造价的程度最高,达到80%~90%。因此,决策阶段是决定工程造价的基础阶段,直接影响决策阶段之后的各个建设阶段工程造价控制是否科学合理。让决策层事先了解完成该项目需策划的资金规模、估算投入、产出、经济效益,为决策层做好正确的投资决策服务。
(二)重视规划设计阶段的成本意识
设计阶段是体现投资估算的实施阶段,是項目决策在技术上和经济上的全面详尽的体现,是项目计划的具体化。采取公开招标的方式,可以将费用尽最大努力的降低。在图纸的设计上,不同的设计人员设计的结果有较大的差异,在追求造型完美、设计新颖的前提下也要注重工程的实用价值,杜绝出现设计浪费。设计之前,要选定经验丰富的设计人员,分管工程的技术人员要与设计人员进行充分的交流,以使工程的价值与市场销售定位相吻合。
(三) 严格工程招投标的管理
1.把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行评估,目的是筛选出优秀的投标人,以降低工程承包风险。
2.根据项目实际,确定合理的投标条件：①根据住宅工程的特点,其工期短,工程总投资相对规模不大,应采取工程量清单、固定合同价格的方式,以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。②对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目,无定额项目无单价、信息价可参照的,应重点说明,让投标人明确在投标时以综合价报价,以避免结算纠纷。③确定合理、科学的评标原则:对有标底的,可在评标前确定合理的中标降低率,在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下,采取合理低价中标的原则,从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。
3.严格依照工程招投标有关文件签定工程承包合同,注意合同的结构及合同价,对工程造价、质量、工期、风险因素承担等重要条款,应以专用条款或补充合同的方式加以约束。
(四) 加强工程施工现场的动态管理
1.加强现场管理。严格督促施工方按图施工,严格控制设计变更及材料代用,对必要的变更要做到先算帐后花钱,在建设工程施工过程中,引起设计变更的原因很多。如何减少设计变更,首先应严禁通过设计变更扩大建设规模,提高设计标准,增加建设内容,一般情况下不允许设计变更,除非不变更会影响项目功能的正常发挥,或使项目无法继续进行下去。
2.严格现场签证管理。开发企业应建立工程签证管理制度,明确有关部门、有关人员的职权、分工,确保签证的质量,杜绝不实及虚假签证的发生。签证发生后应根据合同规定及时处理,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通。要加强预见性,尽量减少签证发生。
(五)做好项目后期的成本控制
竣工结算阶段的成本控制。凡结算工程必须按设计图纸及合同规定全部完成,要有竣工验收单,如有甩项应在验收单中注明,结算中予以扣除。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制,确保结算质量。
参考文献：
[1] 徐蓉,王旭峰.工程造价管理[M].上海:同济大学出版社.2005.
[2] 段珺.房地产开发企业成本的管理与控制初探[J].商业会计.2009(07).
[3] 金渡,关海玲.房地产项目的成本控制分[J].山西高等学校社会科学学报.2004(16).