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“新国五条”出台已经三个月了,按照此规定,出售自有住房需按转让所得20%计征个税。政策一出,二手房市场地震,当月二手房交易量剧增,甚至有人以离婚规避新政,以至于当月离婚率同比大幅提高。但地方版的二手房交易计征个税细则多数未落地,或者有名无实,三个月下来,“新国五条”面临成为一纸空文的尴尬时刻——这是我们十分眼熟的局面。
这三个月发生了很多事情。首先新房市场出现井喷。由于限购与二手房交易税费居高不下,购房者负担的二手房实际交易价格相对于同档新房来说高出不少。这使得购房者不得不转向新房市场来满足需求,这是新房市场持续热烈的基本面。与新房市场井喷对应的是一级土地市场的井喷,土地出让频出地王。5月末,北京拟拍卖的三环内热地丰台区花乡夏家胡同被叫停,因为业界预测其地价将超过3.5万/平方米,建成后的商品房价则会超过6万,势必加深市场对房价上涨的预期。当然,地方政府是最乐见地价上涨的。数据显示,前5个月,北上广深4个城市合计土地出让金高达1411.8亿元,相比去年同期的314.4亿元,上涨幅度达350%,已接近去年一年的收入。
限购不发挥作用,二手房交易征个税不能落实,未来房地产调控怎么办?政府还有一招,开征房产税。自前几年上海、重庆试点开征房产税以来,社会各界对房产税的争议一直很大,但这并未抑制中央政府房产税扩围的决心。在5月份,国务院明确提出将扩大房产税改革试点范围,国家发改委有关负责人也做了明确的回应。在基础设施层面,全国的房地产登记系统也正在联网、统一。问题是,这能抑制住房价吗?目前的信息显示,房产税改革试点扩围仍将遵循“向增量征收”的思路,对于房价的压力微乎其微。
回顾历次调控,政策核心莫不以提高二手房交易成本、身份准入等为主,尤以限购和国五条为最。这些政策抑制甚至冻结了大部分二手房市场的交易,使得购房刚需不得不在新房市场释放,形成增量(新房市场)撬动存量(二手房市场)的格局。这对政府是极为有利的,政府在房地产市场的主要收入源自土地出让金,全部来自增量市场,冻结存量市场的交易、提高其交易成本,将扩大购房者对增量市场的需求。
同时据有关估算,住宅市场的存量可能已经超过真实的居住需求。放任二手房市场的自由交易,可能会抑制甚至打压房价,此时冻结存量市场,有利于维持二手房的名义价格,保证整个房地产市场不崩盘,从而维持住地方政府的土地出让收入以及土地储备的名义价格,以此稳定地方政府在银行的贷款信用。
从这一点上讲,房地产调控的核心反而在于维持住商品房的价格。政府如果真的有心打压房价,不妨公布各地的住房空置率、户均住房套数与分布等数据。相信各地一户拥有四五套住房的样本并不在少数。房产税的开征亦是如此,存量才是关键,才能从根本上抑制投资性需求,也是地方政府完成从土地出让收入向房产税转型的基础。
从长远来看,房产税自然是降低房价的利器。试想一下,在上海,一套300万的房子,一年要交税两三万,但一户家庭一年收入才多少钱?能养得起几套这样的房子?关键是谁敢动用这个大杀器,近十万亿的地方政府债务就不管不顾了?未来待建的基础设施从哪儿融资?
众所周知,房产税开征必须以降低直至停止土地出让收入为前提。但这可能是市场的一厢情愿,燃油税等先例预示着我们可能面临着旧费未去、新税已来的格局,这也是市场激烈反对房产税的主要原因。同时,一次性获得改为常年征收,将非常考验地方政府的治理水平。种种迹象,都使得人们怀疑调控房价的真实意愿。房价的前景如何,很值得我们思量。
(作者为上海法律与金融研究院研究员)
这三个月发生了很多事情。首先新房市场出现井喷。由于限购与二手房交易税费居高不下,购房者负担的二手房实际交易价格相对于同档新房来说高出不少。这使得购房者不得不转向新房市场来满足需求,这是新房市场持续热烈的基本面。与新房市场井喷对应的是一级土地市场的井喷,土地出让频出地王。5月末,北京拟拍卖的三环内热地丰台区花乡夏家胡同被叫停,因为业界预测其地价将超过3.5万/平方米,建成后的商品房价则会超过6万,势必加深市场对房价上涨的预期。当然,地方政府是最乐见地价上涨的。数据显示,前5个月,北上广深4个城市合计土地出让金高达1411.8亿元,相比去年同期的314.4亿元,上涨幅度达350%,已接近去年一年的收入。
限购不发挥作用,二手房交易征个税不能落实,未来房地产调控怎么办?政府还有一招,开征房产税。自前几年上海、重庆试点开征房产税以来,社会各界对房产税的争议一直很大,但这并未抑制中央政府房产税扩围的决心。在5月份,国务院明确提出将扩大房产税改革试点范围,国家发改委有关负责人也做了明确的回应。在基础设施层面,全国的房地产登记系统也正在联网、统一。问题是,这能抑制住房价吗?目前的信息显示,房产税改革试点扩围仍将遵循“向增量征收”的思路,对于房价的压力微乎其微。
回顾历次调控,政策核心莫不以提高二手房交易成本、身份准入等为主,尤以限购和国五条为最。这些政策抑制甚至冻结了大部分二手房市场的交易,使得购房刚需不得不在新房市场释放,形成增量(新房市场)撬动存量(二手房市场)的格局。这对政府是极为有利的,政府在房地产市场的主要收入源自土地出让金,全部来自增量市场,冻结存量市场的交易、提高其交易成本,将扩大购房者对增量市场的需求。
同时据有关估算,住宅市场的存量可能已经超过真实的居住需求。放任二手房市场的自由交易,可能会抑制甚至打压房价,此时冻结存量市场,有利于维持二手房的名义价格,保证整个房地产市场不崩盘,从而维持住地方政府的土地出让收入以及土地储备的名义价格,以此稳定地方政府在银行的贷款信用。
从这一点上讲,房地产调控的核心反而在于维持住商品房的价格。政府如果真的有心打压房价,不妨公布各地的住房空置率、户均住房套数与分布等数据。相信各地一户拥有四五套住房的样本并不在少数。房产税的开征亦是如此,存量才是关键,才能从根本上抑制投资性需求,也是地方政府完成从土地出让收入向房产税转型的基础。
从长远来看,房产税自然是降低房价的利器。试想一下,在上海,一套300万的房子,一年要交税两三万,但一户家庭一年收入才多少钱?能养得起几套这样的房子?关键是谁敢动用这个大杀器,近十万亿的地方政府债务就不管不顾了?未来待建的基础设施从哪儿融资?
众所周知,房产税开征必须以降低直至停止土地出让收入为前提。但这可能是市场的一厢情愿,燃油税等先例预示着我们可能面临着旧费未去、新税已来的格局,这也是市场激烈反对房产税的主要原因。同时,一次性获得改为常年征收,将非常考验地方政府的治理水平。种种迹象,都使得人们怀疑调控房价的真实意愿。房价的前景如何,很值得我们思量。
(作者为上海法律与金融研究院研究员)