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摘 要 本文以招商银行为例，通过阐述中国招商银行信用风险现状、存在的主要问题，分析风险产生的成因，从而采取措施以期提高商业银行的信用风险管理水平，降低信用风险。
关键词 招商银行 信用风险管理 对策 评价
中图分类号：F832.7文献标识码：A
一、引言
随着银行规模的不断扩大以及近几年来席卷全球的金融危机的不断加剧，银行以及其他类似的金融机构无力偿付存款负债的案例屡屡发生。如何进行有效的风险管理是商业银行的重要课题。风险管理是银行管理的一个重要组成部分，风险管理水平是现代商业银行核心竞争力的重要组成部分。信用风险是金融市场中最古老、也是最重要的风险形式之一，它是商业银行所面临的主要风险。
二、商业银行信用风险管理基本理论
（一）信用风险的定义。
信用风险（Credit Risk），亦称履约风险，即交易对手不能或不愿意履行合约的条款而导致损失的可能性。商业银行的信用风险是指由于借款人或交易对手违约而导致损失的可能性。
（二）信用风险的特征。
信用风险具有四个特征：（1）客观性，不以人的意志为转移；（2）传染性，一个或少数信用主体经营困难或破产就会导致信用链条的中断和整个信用秩序的紊乱；（3）可控性，其风险可以通过控制降到最低；（4）周期性，信用扩张与收缩交替出现。
（三）信用风险的成因。
（1）政府部门对银行业的隐含担保；（2）缺乏强效有力的监督制约机制；（3）信息不对称所产生的问题。
（四）信用风险管理的概念。
信用风险管理是针对交易对象、借款人或债券发行人具有违约的可能性所产生的风险进行管理。
（五）信用风险管理的内容及策略。
商业银行信用风险管理的内容包括风险识别、风险计量、风险监测和风险控制。
商业银行信用风险管理的主要策略包括风险分散、风险对冲、风险转移、风险规避、风险补偿。
三、招商银行信用风险管理现状
（一）资产质量。
本文用不良资产总额与不良贷款率两个指标考察招商银行的资产质量。不良贷款率是评价金融机构信贷安全状况的重要指标之一，不良贷款率高，说明金融机构收回贷款的风险大；不良贷款率低，说明金融机构收回贷款的风险小。
截至2009年12月末，不良贷款总额为97.32亿元，不良贷款率比2008年减少0.29个百分点，截至2008年12月末，不良贷款总额为96.77亿元。截至2007 年12 月末，不良贷款余额为103.94 亿元，比上年减少16.12 亿元，不良贷款率为1.54%，比2006 年下降了0.58 个百分点。 拨备覆盖率达到180.39%，较上年末大幅提升了45 个百分点。关注类贷款占比上升了0.1 个百分点，主要是对关注类贷款的划分标准更加严格。招商银行今年以来加大不良贷款专业化的清收，三季度末不良贷款余额为91.49 亿元，比年初减少12.45亿元，不良贷款率为1.2%，比年初下降0.34 个百分点，不良贷款拨备覆盖率为220.72%，比年初增加40.33 个百分点。贷款质量指标持续向好，该行一向秉承的审慎信贷政策效应继续显现。2007年末到2008年末，不良贷款率比上年减少0.43个百分比。截至2006年12月末不良贷款总额为120.06亿元。2006年末到2007年末不良贷款率减少了0.58个百分比。截至2005年12月末不良贷款总额121.61亿元，2005年末到2006年末不良贷款总额减少1.61亿元，不良贷款率下降0.46个百分点。
由以上数据可以看出，2005年末至2009年末招商银行的不良贷款总额与不良贷款率均呈下降趋势。其中，2007年本公司实现了不良贷款总额与不良贷款率的大幅双降。年末不良贷款余额为人民币103.94亿元，比上年下降了人民币16.12亿元，降幅为13.4%；年末不良贷款率为1.54%，比上年下降了0.58个百分点。2007年本公司把握资本市场与房地产市场价格上升的机遇，积极推动不良贷款清收工作。2007年累计现金收回年初后三类不良贷款人民币24.36亿元，同比多收人民币8.6亿元，是历年来清收成效最好的一年。得益于本公司不良贷款生成率下降，以及存量不良资产清收、核销处置力度的加强，2007年末次级、可疑及损失类贷款占比较上年均呈现下降。
（二）资本充足情况。
本文用核心资本充足率与资本充足率两个指标考察招商银行的资本充足情况，资本充足率是反应商业银行防范风险能力的主要指标。资本充足率并不是越高越好，资本充足率高有可能是产生收益的资产低，从而影响银行的盈利能力，因此银行所拥有的资本要兼顾盈利性和安全性。
近5年来，2006年12月末核心资本充足率9.58%，2007年比上年减少0.7个百分点。2005年12月末，核心资本充足率为5.57%，2006年比上年增加4.01个百分点。2005年12月末至2009年12月末，资本充足率分别为9.01%，11.39%，10.40%，11.34%，10.45%。
2007年12月末核心资本充足率为8.78%，2008年比上年减少2.22个百分点。2008 年，由于本行深入推进经营战略调整，不断创新零售金融产品，大力推广“网点创赢”流程整合及个贷业务新流程，加快发展零售银行业务，同时在本年该行收购了永隆，对其发展起了很大的作用。
2009年12月末，核心资本充足率为6.63%，2008年12月末，核心资本充足率为6.56%，2009年比上年增加0.07个百分点，2009年资本充足率变动，一是全行各项业务快速发展，使得风险加权资产增长快于资本增长，资本充足率有所下降；二是在风险加权资产快速增长的同时，我行较强的盈利能力保证了较强的核心资本内生能力，使得全年核心资本充足率有所上升。
通过上述数据显示，我国招商银行信用风险的现状主要表现在以下几点：
（1）不良贷款数额与不良贷款比例虽然表面下降，实际仍
转型期浙江房企的新型融资应对策略研究
——基于开征物业税和取消预售制度的施行
□ 贝 蕾 吴淼华
摘 要 随着国家政策的不断推进和房地产改革的不断进行，开征物业税和取消预售制度的争论越来越激烈，与此同时，浙江房企也必将重整旗鼓重新布局来应对转型期的考验。本文基于开征物业税和取消预售制度的设想，分析浙江房企面临的新格局,借鉴其他地区的房地产发展经验，提出一些建议。希冀浙江房地产能够在转型时期未雨绸缪，能够顺利渡过敏感时期，取得稳定的发展。
关键词 物业税 预售制度 融资 保险基金
中图分类号：D64文献标识码：A
一、开征物业税和取消预售制度的趋势
房地产近年来越来越多地成为国家和百姓关注的热点和焦点，国家屡出调控政策，引起社会各界广泛争论。而在众多争论中，“开征物业税”和“取消预售制度”一直是热点。
我们国家的税收体制一直不是很完善，客观上鼓励了房地产投资或投机行为。为了抑制投机行为、优化税制体系、完善房地产市场，从2003年开始，国务院逐渐推进房产税改革之路。而我国也自2011年1月28日起，上海重庆率先公布房产税细则，征收相应税率的房产税。
与此同时，中国的预售房制度也开始了一系列的变革。中国的预售制度起源于改革开放初期，为应对房地产市场供不应求局面，给予成长中的房地产开发商的一项扶持政策。随着国内经济地不断发展预售制度带来了很多市场风险和交易问题：首先，购房者和开发商取得的信息不对称。其次，开发商利用供不应求的情况，太高房价，囤货居奇。再者，楼盘“烂尾”现象屡见不鲜，消费者权益不能保证。2010年初广西设立南宁试点改期房销售为现房销售，而后北京也于年底发表《关于加强我市商品房预售方案管理的通知》，体现了取消预售制度的趋势。
基于上述趋势，本文以在浙江开征物业税以及取消预售制度为前提，通过对财务报表的分析，调查等形式在对浙江房地产企业如何面临的新格局展开了讨论及分析，探讨浙江的房企在转型期如何通过寻求新的融资组合方式、调整资本内部结构等战略，长期稳定健康地成长。
二、两种制度的施行对目前浙江房企的影响
（一）开征物业税。
物业税，又称财产税或地产税，是不动产保有环节的税收，主要针对土地、房屋等不动产，要求承租人或所有者每年缴纳的一定比率的税款，应纳税额度随不动产市场价值升高而升高。
开征物业税能够抑制投机行为，优化税赋体系，增长政府财政收入，优化房地产市场。由于土地转让税以及房产税将被未来的物业税所取代,使得原来一部分在房地产开发阶段的税费流向房地产保有阶段,税收负担将由购房者而非开发商承担。因此,开发商的现金流将有所提高,房价可能出现下调,进一步刺激房地产需求,缓解开发商的现金流量状况,也可以减少开发的信贷风险。
在香港地区，物业税制度经过近70年的发展，其制度设计、税收征管、评税技术等诸多方面已日臻成熟，香港形成了较完善的税收体制和监管体制，物业税对抑制房地产短期投机行为、稳定香港房产几次的过热和崩盘起到了很大的作用。较欧美等国，我国香港的人文环境、经济地理、社会往来与大陆更为接近，借鉴香港物业税制的成功经验对浙江省乃至大陆物业税改革有参考价值。香港地区强化征管体系，并于2008年1月推出“税务易”这个全新便捷的纳税人网站，使物业税的征收更加人性化，这些都是值得我们借鉴的。一旦开征物业税，必须根据实际情况设定税率和征收范围，加强纳税人的纳税意识，同时强化税收征管，也为保护房地产企业和购房者提供保障。
对于浙江地区来说，如果征收的物业税将土地出让金与现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税，能使开发商的项目开发初期的资金压力有所减少，某种程度上有利于降低上市公司的资产负债率水平。但是，物业税将会减少业主持有物业预期享有的未来土地增值收益，降低地产股的活跃度，影响房价。因此，如果这种现象出现，依赖股市资本的房企融资时也会受到一定的打击，商品房如果不能尽早开发售出，将面临较重的物业税负担。
（二）取消预售制度。
商品房预售,是指房地产开发商将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。
一旦预售制度被取消，开发商和购房者的矛盾将得到一定缓解，购房者的利益将得到一定程度的保护，但同时，也会带来一系列的问题。
1、不少融资渠道少的中小民营房地产商（尤其是未上市的部分企业）利益受损甚至被迫退出市场，浙江房地产将产生一系列的格局变动。浙江多民营房地产企业，预售房款约占总资金的40%。这些房企通常非上市企业，如果取消预售制度，中断了预售房款40%的资金来源，房企的资金链将面临巨大的压力，甚至会出现资金链断流等情况，目前由于民营企业的融资渠道少，势必会造成一大批中小开发商被淘汰。
2、少数龙头房企行业垄断，外资流入使本地房价上涨。由于部分中小民营房企退出市场竞争，少数集团化大企业将会主导整个浙江的房地产，形成恶性竞争，同时，随着预售资金链的断裂，外资将会持续注入本地的房地产市场，从而形成对房价的间接控制，导致房价上涨等一系列不良影响。
3、房企贷款渠道不合理，间接影响金融市场。购房者房屋个人按揭这一块历来对各大银行都十分重要的存款组成部分，如果这部分资金减少，银行贷款数量剧减，会使银行的业务拓展和发展受到一定限制，影响金融市场的健康。开发商趋向于向境外资金甚至地下钱庄求助，在法制尚不完善下，会造成房企内部信用危机。
4、现房调整空间小，成本大，不利于调控。相对于现行的期房来说，现房会因为资金链的紧张等问题而影响工程进度，也易因首付款太高而令购房者望而却步，出现滞销的局面。
5、商品房供应量锐减，开发商回笼资金更困难。房屋滞销、工期延长等造成房企回笼资金困难，营业利润下滑，资金流动性下降，短期可能引起供不应求的局面。
三、房企在转型期的应对措施
在开征物业税和取消预售制度的情况下，浙江的房企必须通过其他渠道获取资金并加强资金的流动性管理，来支持自身的发展。
早在19世纪70年代，为了应对地产迅猛的发展，香港的房地产公司便充分发挥股市的功能，通过发售新股、配股，并将股票在银行按揭贷款来筹集大量资金，造成了一种“股地拉扯”的现象，引发了房地产投机热潮和更大的地产泡沫的形成。而同时，一些集团化的大企业, 例如长江实业、信和集团、新世界发展等,在多年的起起伏伏中找准市场先机，不断改革，率先得到了发展。
因此，浙江的房企要在这样的环境下生存和发展，必须借鉴各地的经验教训，通过各种融资方式获得资金以满足企业的发展需求。企业可以通过寻找风险投资，上市，发行债券等适合自己企业的融资方式获得资金。
同时，房企需要更多地引进机构投资者。其中保险公司的资金投资需要具有安全性、流动性和收益性三个特点。房地产投资信托基金是非关联性的投资，有利于分散投资风险，且房地产具有保值性，较安全。机构信托投资与直接投入房地产不同，常采用股票或受益凭证的形式,可以使房地产这种不动产流动起来，具有比较高的流动性。房地产信托投资基金的高回报率，也使保险公司受益。在2010年9月3日，保监会发布《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》，允许保险资金投资未上市企业股权和不动产，使保险资金进入房地产市场成为一个趋势。浙江处在东部沿海的经济发达地区，保险业也日臻发展，保险机构投资房地产的力量应该受到各个浙江房企的重视和利用。
面对征收物业税和取消预售制度的趋势，浙江的房企亟待改革，必须熟识并借鉴各国各地成功或失败的经验教训，制定与时俱进的企业战略，从而成功的渡过转型时期。□
本文是浙江大学生新苗计划项目《浙江杭州房地产企业的新型融资模式研究——基于开征物业税和取消预售制度的施行》成果之一，项目编号：2010R414012。
（作者单位：浙江财经学院）
参考文献：
[1]冯邦彦.香港地产业百年.2007年1月第1版，东方出版社.
[2]张红，殷红.房地产金融学.2007年2月第1版，清华出版社.
[3]张程.我国开征物业税的思考.中国外资.2010年5月第217期.
[4]杜泽珊.对我国商品房预售制度存废之探讨.金卡工程•经济与法.2010年10期.
关键词 招商银行 信用风险管理 对策 评价
中图分类号：F832.7文献标识码：A
一、引言
随着银行规模的不断扩大以及近几年来席卷全球的金融危机的不断加剧，银行以及其他类似的金融机构无力偿付存款负债的案例屡屡发生。如何进行有效的风险管理是商业银行的重要课题。风险管理是银行管理的一个重要组成部分，风险管理水平是现代商业银行核心竞争力的重要组成部分。信用风险是金融市场中最古老、也是最重要的风险形式之一，它是商业银行所面临的主要风险。
二、商业银行信用风险管理基本理论
（一）信用风险的定义。
信用风险（Credit Risk），亦称履约风险，即交易对手不能或不愿意履行合约的条款而导致损失的可能性。商业银行的信用风险是指由于借款人或交易对手违约而导致损失的可能性。
（二）信用风险的特征。
信用风险具有四个特征：（1）客观性，不以人的意志为转移；（2）传染性，一个或少数信用主体经营困难或破产就会导致信用链条的中断和整个信用秩序的紊乱；（3）可控性，其风险可以通过控制降到最低；（4）周期性，信用扩张与收缩交替出现。
（三）信用风险的成因。
（1）政府部门对银行业的隐含担保；（2）缺乏强效有力的监督制约机制；（3）信息不对称所产生的问题。
（四）信用风险管理的概念。
信用风险管理是针对交易对象、借款人或债券发行人具有违约的可能性所产生的风险进行管理。
（五）信用风险管理的内容及策略。
商业银行信用风险管理的内容包括风险识别、风险计量、风险监测和风险控制。
商业银行信用风险管理的主要策略包括风险分散、风险对冲、风险转移、风险规避、风险补偿。
三、招商银行信用风险管理现状
（一）资产质量。
本文用不良资产总额与不良贷款率两个指标考察招商银行的资产质量。不良贷款率是评价金融机构信贷安全状况的重要指标之一，不良贷款率高，说明金融机构收回贷款的风险大；不良贷款率低，说明金融机构收回贷款的风险小。
截至2009年12月末，不良贷款总额为97.32亿元，不良贷款率比2008年减少0.29个百分点，截至2008年12月末，不良贷款总额为96.77亿元。截至2007 年12 月末，不良贷款余额为103.94 亿元，比上年减少16.12 亿元，不良贷款率为1.54%，比2006 年下降了0.58 个百分点。 拨备覆盖率达到180.39%，较上年末大幅提升了45 个百分点。关注类贷款占比上升了0.1 个百分点，主要是对关注类贷款的划分标准更加严格。招商银行今年以来加大不良贷款专业化的清收，三季度末不良贷款余额为91.49 亿元，比年初减少12.45亿元，不良贷款率为1.2%，比年初下降0.34 个百分点，不良贷款拨备覆盖率为220.72%，比年初增加40.33 个百分点。贷款质量指标持续向好，该行一向秉承的审慎信贷政策效应继续显现。2007年末到2008年末，不良贷款率比上年减少0.43个百分比。截至2006年12月末不良贷款总额为120.06亿元。2006年末到2007年末不良贷款率减少了0.58个百分比。截至2005年12月末不良贷款总额121.61亿元，2005年末到2006年末不良贷款总额减少1.61亿元，不良贷款率下降0.46个百分点。
由以上数据可以看出，2005年末至2009年末招商银行的不良贷款总额与不良贷款率均呈下降趋势。其中，2007年本公司实现了不良贷款总额与不良贷款率的大幅双降。年末不良贷款余额为人民币103.94亿元，比上年下降了人民币16.12亿元，降幅为13.4%；年末不良贷款率为1.54%，比上年下降了0.58个百分点。2007年本公司把握资本市场与房地产市场价格上升的机遇，积极推动不良贷款清收工作。2007年累计现金收回年初后三类不良贷款人民币24.36亿元，同比多收人民币8.6亿元，是历年来清收成效最好的一年。得益于本公司不良贷款生成率下降，以及存量不良资产清收、核销处置力度的加强，2007年末次级、可疑及损失类贷款占比较上年均呈现下降。
（二）资本充足情况。
本文用核心资本充足率与资本充足率两个指标考察招商银行的资本充足情况，资本充足率是反应商业银行防范风险能力的主要指标。资本充足率并不是越高越好，资本充足率高有可能是产生收益的资产低，从而影响银行的盈利能力，因此银行所拥有的资本要兼顾盈利性和安全性。
近5年来，2006年12月末核心资本充足率9.58%，2007年比上年减少0.7个百分点。2005年12月末，核心资本充足率为5.57%，2006年比上年增加4.01个百分点。2005年12月末至2009年12月末，资本充足率分别为9.01%，11.39%，10.40%，11.34%，10.45%。
2007年12月末核心资本充足率为8.78%，2008年比上年减少2.22个百分点。2008 年，由于本行深入推进经营战略调整，不断创新零售金融产品，大力推广“网点创赢”流程整合及个贷业务新流程，加快发展零售银行业务，同时在本年该行收购了永隆，对其发展起了很大的作用。
2009年12月末，核心资本充足率为6.63%，2008年12月末，核心资本充足率为6.56%，2009年比上年增加0.07个百分点，2009年资本充足率变动，一是全行各项业务快速发展，使得风险加权资产增长快于资本增长，资本充足率有所下降；二是在风险加权资产快速增长的同时，我行较强的盈利能力保证了较强的核心资本内生能力，使得全年核心资本充足率有所上升。
通过上述数据显示，我国招商银行信用风险的现状主要表现在以下几点：
（1）不良贷款数额与不良贷款比例虽然表面下降，实际仍
转型期浙江房企的新型融资应对策略研究
——基于开征物业税和取消预售制度的施行
□ 贝 蕾 吴淼华
摘 要 随着国家政策的不断推进和房地产改革的不断进行，开征物业税和取消预售制度的争论越来越激烈，与此同时，浙江房企也必将重整旗鼓重新布局来应对转型期的考验。本文基于开征物业税和取消预售制度的设想，分析浙江房企面临的新格局,借鉴其他地区的房地产发展经验，提出一些建议。希冀浙江房地产能够在转型时期未雨绸缪，能够顺利渡过敏感时期，取得稳定的发展。
关键词 物业税 预售制度 融资 保险基金
中图分类号：D64文献标识码：A
一、开征物业税和取消预售制度的趋势
房地产近年来越来越多地成为国家和百姓关注的热点和焦点，国家屡出调控政策，引起社会各界广泛争论。而在众多争论中，“开征物业税”和“取消预售制度”一直是热点。
我们国家的税收体制一直不是很完善，客观上鼓励了房地产投资或投机行为。为了抑制投机行为、优化税制体系、完善房地产市场，从2003年开始，国务院逐渐推进房产税改革之路。而我国也自2011年1月28日起，上海重庆率先公布房产税细则，征收相应税率的房产税。
与此同时，中国的预售房制度也开始了一系列的变革。中国的预售制度起源于改革开放初期，为应对房地产市场供不应求局面，给予成长中的房地产开发商的一项扶持政策。随着国内经济地不断发展预售制度带来了很多市场风险和交易问题：首先，购房者和开发商取得的信息不对称。其次，开发商利用供不应求的情况，太高房价，囤货居奇。再者，楼盘“烂尾”现象屡见不鲜，消费者权益不能保证。2010年初广西设立南宁试点改期房销售为现房销售，而后北京也于年底发表《关于加强我市商品房预售方案管理的通知》，体现了取消预售制度的趋势。
基于上述趋势，本文以在浙江开征物业税以及取消预售制度为前提，通过对财务报表的分析，调查等形式在对浙江房地产企业如何面临的新格局展开了讨论及分析，探讨浙江的房企在转型期如何通过寻求新的融资组合方式、调整资本内部结构等战略，长期稳定健康地成长。
二、两种制度的施行对目前浙江房企的影响
（一）开征物业税。
物业税，又称财产税或地产税，是不动产保有环节的税收，主要针对土地、房屋等不动产，要求承租人或所有者每年缴纳的一定比率的税款，应纳税额度随不动产市场价值升高而升高。
开征物业税能够抑制投机行为，优化税赋体系，增长政府财政收入，优化房地产市场。由于土地转让税以及房产税将被未来的物业税所取代,使得原来一部分在房地产开发阶段的税费流向房地产保有阶段,税收负担将由购房者而非开发商承担。因此,开发商的现金流将有所提高,房价可能出现下调,进一步刺激房地产需求,缓解开发商的现金流量状况,也可以减少开发的信贷风险。
在香港地区，物业税制度经过近70年的发展，其制度设计、税收征管、评税技术等诸多方面已日臻成熟，香港形成了较完善的税收体制和监管体制，物业税对抑制房地产短期投机行为、稳定香港房产几次的过热和崩盘起到了很大的作用。较欧美等国，我国香港的人文环境、经济地理、社会往来与大陆更为接近，借鉴香港物业税制的成功经验对浙江省乃至大陆物业税改革有参考价值。香港地区强化征管体系，并于2008年1月推出“税务易”这个全新便捷的纳税人网站，使物业税的征收更加人性化，这些都是值得我们借鉴的。一旦开征物业税，必须根据实际情况设定税率和征收范围，加强纳税人的纳税意识，同时强化税收征管，也为保护房地产企业和购房者提供保障。
对于浙江地区来说，如果征收的物业税将土地出让金与现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税，能使开发商的项目开发初期的资金压力有所减少，某种程度上有利于降低上市公司的资产负债率水平。但是，物业税将会减少业主持有物业预期享有的未来土地增值收益，降低地产股的活跃度，影响房价。因此，如果这种现象出现，依赖股市资本的房企融资时也会受到一定的打击，商品房如果不能尽早开发售出，将面临较重的物业税负担。
（二）取消预售制度。
商品房预售,是指房地产开发商将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。
一旦预售制度被取消，开发商和购房者的矛盾将得到一定缓解，购房者的利益将得到一定程度的保护，但同时，也会带来一系列的问题。
1、不少融资渠道少的中小民营房地产商（尤其是未上市的部分企业）利益受损甚至被迫退出市场，浙江房地产将产生一系列的格局变动。浙江多民营房地产企业，预售房款约占总资金的40%。这些房企通常非上市企业，如果取消预售制度，中断了预售房款40%的资金来源，房企的资金链将面临巨大的压力，甚至会出现资金链断流等情况，目前由于民营企业的融资渠道少，势必会造成一大批中小开发商被淘汰。
2、少数龙头房企行业垄断，外资流入使本地房价上涨。由于部分中小民营房企退出市场竞争，少数集团化大企业将会主导整个浙江的房地产，形成恶性竞争，同时，随着预售资金链的断裂，外资将会持续注入本地的房地产市场，从而形成对房价的间接控制，导致房价上涨等一系列不良影响。
3、房企贷款渠道不合理，间接影响金融市场。购房者房屋个人按揭这一块历来对各大银行都十分重要的存款组成部分，如果这部分资金减少，银行贷款数量剧减，会使银行的业务拓展和发展受到一定限制，影响金融市场的健康。开发商趋向于向境外资金甚至地下钱庄求助，在法制尚不完善下，会造成房企内部信用危机。
4、现房调整空间小，成本大，不利于调控。相对于现行的期房来说，现房会因为资金链的紧张等问题而影响工程进度，也易因首付款太高而令购房者望而却步，出现滞销的局面。
5、商品房供应量锐减，开发商回笼资金更困难。房屋滞销、工期延长等造成房企回笼资金困难，营业利润下滑，资金流动性下降，短期可能引起供不应求的局面。
三、房企在转型期的应对措施
在开征物业税和取消预售制度的情况下，浙江的房企必须通过其他渠道获取资金并加强资金的流动性管理，来支持自身的发展。
早在19世纪70年代，为了应对地产迅猛的发展，香港的房地产公司便充分发挥股市的功能，通过发售新股、配股，并将股票在银行按揭贷款来筹集大量资金，造成了一种“股地拉扯”的现象，引发了房地产投机热潮和更大的地产泡沫的形成。而同时，一些集团化的大企业, 例如长江实业、信和集团、新世界发展等,在多年的起起伏伏中找准市场先机，不断改革，率先得到了发展。
因此，浙江的房企要在这样的环境下生存和发展，必须借鉴各地的经验教训，通过各种融资方式获得资金以满足企业的发展需求。企业可以通过寻找风险投资，上市，发行债券等适合自己企业的融资方式获得资金。
同时，房企需要更多地引进机构投资者。其中保险公司的资金投资需要具有安全性、流动性和收益性三个特点。房地产投资信托基金是非关联性的投资，有利于分散投资风险，且房地产具有保值性，较安全。机构信托投资与直接投入房地产不同，常采用股票或受益凭证的形式,可以使房地产这种不动产流动起来，具有比较高的流动性。房地产信托投资基金的高回报率，也使保险公司受益。在2010年9月3日，保监会发布《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》，允许保险资金投资未上市企业股权和不动产，使保险资金进入房地产市场成为一个趋势。浙江处在东部沿海的经济发达地区，保险业也日臻发展，保险机构投资房地产的力量应该受到各个浙江房企的重视和利用。
面对征收物业税和取消预售制度的趋势，浙江的房企亟待改革，必须熟识并借鉴各国各地成功或失败的经验教训，制定与时俱进的企业战略，从而成功的渡过转型时期。□
本文是浙江大学生新苗计划项目《浙江杭州房地产企业的新型融资模式研究——基于开征物业税和取消预售制度的施行》成果之一，项目编号：2010R414012。
（作者单位：浙江财经学院）
参考文献：
[1]冯邦彦.香港地产业百年.2007年1月第1版，东方出版社.
[2]张红，殷红.房地产金融学.2007年2月第1版，清华出版社.
[3]张程.我国开征物业税的思考.中国外资.2010年5月第217期.
[4]杜泽珊.对我国商品房预售制度存废之探讨.金卡工程•经济与法.2010年10期.