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摘要：物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取费用的行为。物业服务市场的快速发展促进了物业服务收费管理改革，现阶段住宅物业服务还未全部实行市场调节价，为此要健全住宅物业服务收费管理体制。文章就物业服务费管理存在的问题进行了分析，并提出了有效的解决对策，以期能够加强其管理。
关键词：物业服务费管理问题措施。
中图分类号：C93文献标识码： A
引言
随着社会的发展，城市化建设进程的加快，以及物业管理市场化程度不斷提高，物业服务业快速发展的同时，其服务收费已成为重要的民生价格。然而，物业纠纷的数量及复杂程度也伴随着物业服务的发展而日益增多、日益严重。本文侧重探讨物业服务费管理存在的问题并提出相应的解决建议，以期提高物业管理服务水平，维护业主的合法权益。
1.基本情况
某市物业服务管理起步于上世纪九十年代中后期。截至目前，全市登记注册备案的物业企业211家，其中一级资质企业12家（本地仅1家，其余11家均为市外企业分公司），二级资质企业35家，三级及暂定三级资质企业164家，从业人员近8000人；物业管理的住宅小区577个，其中，中心城区住宅小区253个，物业服务面积达4792万平方米。市区有国家级优秀物业管理大厦1个，省级物业管理优秀小区23个，市级三星级以上住宅小区34个，市级优秀和十佳安全文明小区32个。
目前市区执行的是2011年物业收费标准：0.18-082元/㎡之间，多层住宅小区物业服务费在0.25元-0.50元/㎡之间，高层在0.70-1.10元/㎡之间（含电梯维护保养、运行电费费用），由于物价上涨，服务成本增加，无力继续服务“跑路”的企业就达到14家。经调查，市区253个小区，物业费平均收缴率仅为68.8%，其中：收缴率超过90%的小区13个，收缴率在80%-90%的小区23个，收缴率在70%-79%的小区116个，收缴率在60%-69%的小区70个，低于60%的小区31个。
2.现行物业管理收费的内容
2.1物业服务收费。普通住宅物业服务收费实行政府指导价，物业服务企业与业主委员会根据业主大会的决定对照普通住宅物业服务分等收费标准，在相应等级基准价和规定的幅度内协商确定具体收费标准，并在物业管理区域的显著位置公布协商确定的结果。未成立业主委员会的，物业服务收费标准不得超过政府指导价的基准价标准，具体收费标准由物业服务企业依据提供的服务内容与业主或使用人协商确定。
2.2共用水电费用分摊。住宅楼内电梯运行用电、二次供水用电、公共照明用电、园林绿化用水等共用费用，要单独装表计费，由共用人按户或住户用量据实分摊。
2.3车辆停放服务收费。物业管理区域内车辆停放服务收费实行政府指导价。物业管理公司管理的停车场，物业管理公司应当与区域内的车主签订车辆停放管理协议，明确车辆停放管理的责任关系和收费关系，车辆停放管理的收费标准由省价格主管部门统一制定。
2.4代收水电费。物业管理法规政策规定：供水、供电等专业经营单位应当抄表到户，并向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收水电费，应当按照价格主管部门制定的分类水、电价格标准收取，不得向业主收取额外费用。但当前绝大多数的物业服务企业在没有委托的情况下向业主收取水电费。
3.物业服务费管理存在的问题
3.1物业服务费管理比较混乱，收费及管理主体的设置有待完善。由于我国《物业管理条例》中没有对于物业服务费的收取和管理予以明确规定，尽管在各地立法中均规定物业服务费有物业公司收取并进行管理，但是在现实生活中，关于物业服务费的收取以及对于物业服务费的管理却经常出现种种问题。而同时业主对于物业服务费缺乏相应的监督措施，导致问题逐步恶化，成为业主和物业公司发生矛盾的主要原因之一。有一种观点认为大部分业主对于物业服务费都是持有抵制态度的，其实这种观点不是十分正确的，如果服务质量好，物业服务费哪怕贵一点，业主们也不会有意见。而物业公司服务质量的好坏在很大程度上在于是否有针对物业公司服务质量的有效监管手段。
3.2关于物业费的收取，在实际生活中经常会有部分物业公司出于种种目的，对少数业主减免或赠送物业服务费，而这种行为将会导致比较严重的后果。一方面由于少收了部分物业服务费，所以容易导致物业服务质量的下降，另一方面由于只是针对少数业主实行特别优惠，容易造成对其他正常缴费业主的不公平，更为严重的是一旦其他业主得知内幕消息后也会要求物业公司减免物业服务费，从而导致更加严重的恶性循环。综上，对于物业服务费的收取及管理需要进一步的完善，只有物业服务费的收取及管理走上正轨，才能有效预防由于物业服务费的收取所引发的种种问题，才能在切实维护业主的合法权益。
4.加强物业服务收费管理的措施
4.1健全市场管理体制。要管好物业服务收费，首先要管好物业服务市场。物业服务综合性强，市场涉及面广，要明确政府及其相关部门、街道办、居委会、公共服务单位和社会对物业服务市场监督管理和服务的职权及其责任界限，使其各司其职，各负其责，要建立统筹协调机制，加强统筹协调，协同配合，形成合力。要健全物业服务市场管理法律、法规、政策和制度体系，防空白、阻漏洞、增强可操作性。
4.2健全收费管理制度。即健全普通住宅公共专项物业服务实行政府指导价，其他物业服务实行市场调节价的管理制度。保洁、绿化、保安、房屋和公共场地、设施设备的维护养护等公共物业服务和二次转供水、电梯运行等专项物业服务，具有共性。为便于指导、规范物业行为，政府价格主管、物业主管部门应制定普通住宅公共物业服务的内容和各等级服务质量标准、收费指导标准。随市场发展，业主需求提升，应适时增加公共物业服务内容，提高质量标准。物业服务质量标准既要有结果标准，又要有过程标准。如公共保洁，除规定要全天候保洁外，一般还要规定每日清洁次数和作业程序等。既要有客观标准，还要有主观感受评价标准，设立业主满意度指标。
4.3加强前期物业服务收费管理。商品住宅小区在未成立业主委员会之前，是由小区房地产开发商选聘物业服务企业，确定物业服务内容、质量和收费标准的。开发商一般从提升小区品质、促进小区商品房销售这个角度出发，要求高等级服务、高标准收费，而较少考虑业主的实际需要和意愿。物业服务企业又往往将其与开发商约定好的前期物业服务内容、质量和收费标准直接移植到其要与业主签订的物业服务合同中，并要求业主依此订约，导致业主意见大，投诉多。因此，价格主管部门可以从维护业主权益，促进依法、公平、公正、合理确定物业服务收费标准为由，积极介入前期物业服务收费管理。可在小区商品住宅交付前，要求物业服务企业向价格主管部门提供物业服务企业与开发商签订的前期物业服务合同、物业服务方案、小区前期物业服务收支测算等资料。
4.4成立业主委员会
对于由于种种原因没有成立业主委员会的个别老旧小区以及分散小区，可以建立一个物业服务费收取及监管联合平台，该平台由各个小区的业主按比例选出负责人，共同组建一个监管机构，共同委托给一个会计师事务所，从而一方面有利于物业服务费的收取和使用监管，同时有利于为今后成立正式的业主委员会打好坚实的基础。
4.5培育市场主体。住宅物业服务是居民基本生活必需品，又是第三产业，要从市场准入、行政审批、税费、融资、培训、水电气价格等方面给予更多更优惠的政策。要加强宣传教育，普及物业服务市场基本知识，增强市场意识，培养物业服务专门人才，提高物业服务水平。行业主管部门、街道办、居委会要及时帮助小区成立业主委员会，建立健全业主大会、业主委员会、业主公约等制度，切实提高小区物业自主管理能力，加强行为自律。要坚决落实业主决定权利，在选聘物业服务企业，确定物业服务内容、等级、收费标准等事关业主切身利益的大事上，要经小区多数业主同意。
结束语
通过分析物业服务费管理存在的问题及其发生的原因，结合实际，提出了几点完善建议。希望本文能够为完善物业服务费管理制度，提高物业公司服务水平，维护业主的合法权益奉献微薄的力量。
参考文献：
[1]谢平,黄剑平,李胜兰.武汉市老旧住宅区物业管理现状及改善分析报告[J].中华建设,2013,09:80-83.
[2]梁坚强,陈亚云.兴平市物业管理与收费情况调查[J].价格与市场,2013,09:38-40.
[3]左自才.物业服务费纠纷的处理[N].江苏法制报,2013-12-2400C.
关键词：物业服务费管理问题措施。
中图分类号：C93文献标识码： A
引言
随着社会的发展，城市化建设进程的加快，以及物业管理市场化程度不斷提高，物业服务业快速发展的同时，其服务收费已成为重要的民生价格。然而，物业纠纷的数量及复杂程度也伴随着物业服务的发展而日益增多、日益严重。本文侧重探讨物业服务费管理存在的问题并提出相应的解决建议，以期提高物业管理服务水平，维护业主的合法权益。
1.基本情况
某市物业服务管理起步于上世纪九十年代中后期。截至目前，全市登记注册备案的物业企业211家，其中一级资质企业12家（本地仅1家，其余11家均为市外企业分公司），二级资质企业35家，三级及暂定三级资质企业164家，从业人员近8000人；物业管理的住宅小区577个，其中，中心城区住宅小区253个，物业服务面积达4792万平方米。市区有国家级优秀物业管理大厦1个，省级物业管理优秀小区23个，市级三星级以上住宅小区34个，市级优秀和十佳安全文明小区32个。
目前市区执行的是2011年物业收费标准：0.18-082元/㎡之间，多层住宅小区物业服务费在0.25元-0.50元/㎡之间，高层在0.70-1.10元/㎡之间（含电梯维护保养、运行电费费用），由于物价上涨，服务成本增加，无力继续服务“跑路”的企业就达到14家。经调查，市区253个小区，物业费平均收缴率仅为68.8%，其中：收缴率超过90%的小区13个，收缴率在80%-90%的小区23个，收缴率在70%-79%的小区116个，收缴率在60%-69%的小区70个，低于60%的小区31个。
2.现行物业管理收费的内容
2.1物业服务收费。普通住宅物业服务收费实行政府指导价，物业服务企业与业主委员会根据业主大会的决定对照普通住宅物业服务分等收费标准，在相应等级基准价和规定的幅度内协商确定具体收费标准，并在物业管理区域的显著位置公布协商确定的结果。未成立业主委员会的，物业服务收费标准不得超过政府指导价的基准价标准，具体收费标准由物业服务企业依据提供的服务内容与业主或使用人协商确定。
2.2共用水电费用分摊。住宅楼内电梯运行用电、二次供水用电、公共照明用电、园林绿化用水等共用费用，要单独装表计费，由共用人按户或住户用量据实分摊。
2.3车辆停放服务收费。物业管理区域内车辆停放服务收费实行政府指导价。物业管理公司管理的停车场，物业管理公司应当与区域内的车主签订车辆停放管理协议，明确车辆停放管理的责任关系和收费关系，车辆停放管理的收费标准由省价格主管部门统一制定。
2.4代收水电费。物业管理法规政策规定：供水、供电等专业经营单位应当抄表到户，并向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收水电费，应当按照价格主管部门制定的分类水、电价格标准收取，不得向业主收取额外费用。但当前绝大多数的物业服务企业在没有委托的情况下向业主收取水电费。
3.物业服务费管理存在的问题
3.1物业服务费管理比较混乱，收费及管理主体的设置有待完善。由于我国《物业管理条例》中没有对于物业服务费的收取和管理予以明确规定，尽管在各地立法中均规定物业服务费有物业公司收取并进行管理，但是在现实生活中，关于物业服务费的收取以及对于物业服务费的管理却经常出现种种问题。而同时业主对于物业服务费缺乏相应的监督措施，导致问题逐步恶化，成为业主和物业公司发生矛盾的主要原因之一。有一种观点认为大部分业主对于物业服务费都是持有抵制态度的，其实这种观点不是十分正确的，如果服务质量好，物业服务费哪怕贵一点，业主们也不会有意见。而物业公司服务质量的好坏在很大程度上在于是否有针对物业公司服务质量的有效监管手段。
3.2关于物业费的收取，在实际生活中经常会有部分物业公司出于种种目的，对少数业主减免或赠送物业服务费，而这种行为将会导致比较严重的后果。一方面由于少收了部分物业服务费，所以容易导致物业服务质量的下降，另一方面由于只是针对少数业主实行特别优惠，容易造成对其他正常缴费业主的不公平，更为严重的是一旦其他业主得知内幕消息后也会要求物业公司减免物业服务费，从而导致更加严重的恶性循环。综上，对于物业服务费的收取及管理需要进一步的完善，只有物业服务费的收取及管理走上正轨，才能有效预防由于物业服务费的收取所引发的种种问题，才能在切实维护业主的合法权益。
4.加强物业服务收费管理的措施
4.1健全市场管理体制。要管好物业服务收费，首先要管好物业服务市场。物业服务综合性强，市场涉及面广，要明确政府及其相关部门、街道办、居委会、公共服务单位和社会对物业服务市场监督管理和服务的职权及其责任界限，使其各司其职，各负其责，要建立统筹协调机制，加强统筹协调，协同配合，形成合力。要健全物业服务市场管理法律、法规、政策和制度体系，防空白、阻漏洞、增强可操作性。
4.2健全收费管理制度。即健全普通住宅公共专项物业服务实行政府指导价，其他物业服务实行市场调节价的管理制度。保洁、绿化、保安、房屋和公共场地、设施设备的维护养护等公共物业服务和二次转供水、电梯运行等专项物业服务，具有共性。为便于指导、规范物业行为，政府价格主管、物业主管部门应制定普通住宅公共物业服务的内容和各等级服务质量标准、收费指导标准。随市场发展，业主需求提升，应适时增加公共物业服务内容，提高质量标准。物业服务质量标准既要有结果标准，又要有过程标准。如公共保洁，除规定要全天候保洁外，一般还要规定每日清洁次数和作业程序等。既要有客观标准，还要有主观感受评价标准，设立业主满意度指标。
4.3加强前期物业服务收费管理。商品住宅小区在未成立业主委员会之前，是由小区房地产开发商选聘物业服务企业，确定物业服务内容、质量和收费标准的。开发商一般从提升小区品质、促进小区商品房销售这个角度出发，要求高等级服务、高标准收费，而较少考虑业主的实际需要和意愿。物业服务企业又往往将其与开发商约定好的前期物业服务内容、质量和收费标准直接移植到其要与业主签订的物业服务合同中，并要求业主依此订约，导致业主意见大，投诉多。因此，价格主管部门可以从维护业主权益，促进依法、公平、公正、合理确定物业服务收费标准为由，积极介入前期物业服务收费管理。可在小区商品住宅交付前，要求物业服务企业向价格主管部门提供物业服务企业与开发商签订的前期物业服务合同、物业服务方案、小区前期物业服务收支测算等资料。
4.4成立业主委员会
对于由于种种原因没有成立业主委员会的个别老旧小区以及分散小区，可以建立一个物业服务费收取及监管联合平台，该平台由各个小区的业主按比例选出负责人，共同组建一个监管机构，共同委托给一个会计师事务所，从而一方面有利于物业服务费的收取和使用监管，同时有利于为今后成立正式的业主委员会打好坚实的基础。
4.5培育市场主体。住宅物业服务是居民基本生活必需品，又是第三产业，要从市场准入、行政审批、税费、融资、培训、水电气价格等方面给予更多更优惠的政策。要加强宣传教育，普及物业服务市场基本知识，增强市场意识，培养物业服务专门人才，提高物业服务水平。行业主管部门、街道办、居委会要及时帮助小区成立业主委员会，建立健全业主大会、业主委员会、业主公约等制度，切实提高小区物业自主管理能力，加强行为自律。要坚决落实业主决定权利，在选聘物业服务企业，确定物业服务内容、等级、收费标准等事关业主切身利益的大事上，要经小区多数业主同意。
结束语
通过分析物业服务费管理存在的问题及其发生的原因，结合实际，提出了几点完善建议。希望本文能够为完善物业服务费管理制度，提高物业公司服务水平，维护业主的合法权益奉献微薄的力量。
参考文献：
[1]谢平,黄剑平,李胜兰.武汉市老旧住宅区物业管理现状及改善分析报告[J].中华建设,2013,09:80-83.
[2]梁坚强,陈亚云.兴平市物业管理与收费情况调查[J].价格与市场,2013,09:38-40.
[3]左自才.物业服务费纠纷的处理[N].江苏法制报,2013-12-2400C.