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摘要：成本控制被看成企业提升竞争力的重要途径，那么房地产行业进行成本控制需先能准确核算成本，才能找到成本控制关键环节。本文探讨房地产成本核算中开发成本科目核算的内容及成本分摊方法，让企业在成本核算中更准确分摊成本，更准确核算每个成本对象产生的利润，为企业决策服务。
关键词：开发成本；房地产行业；成本核算
房地产行业特点是产品销售采用预售形式，收到客户房款作为企业的一项预收账款，达到交房条件从中结转形成收入，同时结转成本。
一、房地产行业成本构成
1.成本分类。房地产行业成本按核算科目分三类：期间费用、开发成本、税收支出。期间费用作为房地产业务的支持性费用，核算上与其他行业差别不大（房地产利息支出计入开发间接费用）；开发成本包含土地、前期工程、基础设施、配套设施、建筑安装、开发间接费用；税收支出属刚性支出，所不同的是企业所得税、土地增值税按照收入前期预缴，项目达到清算条件时，分别进行项目清算，多退少补。
2.成本构成。从成本构成来说，分为三部分：土地、报批报建、税收等政府类成本，属于刚性支出，缺少支付弹性，一般占到总成本支出的40%。勘察、设计、施工、监理等工程类成本，可通过谈判沟通、加强管理来控制，一般占到40%。工资福利、车辆费、营销费、银行手续费等费用支出，通过费用预算加强管理，占到总成本支出的20%。
二、开发成本核算内容
“开发成本”作为房地产行业一个特有的科目，包含从土地购买到最后交房整个过程的支出核算。“开发成本”科目惯例上设置六个二级科目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费用、配套设施费用、建筑安装工程费用及开发间接费用。在未达到收入结转条件时，期末作为资产负债表中存货项目。
国家对一级科目的设置要求规范性，对于明细科目各单位可据自身情况设置。在六个二级科目下，据需要下设三级、四级五级等明细。前期核算细化对后期在成本分摊环节会有很大帮助。不论当初采用什么方法确定成本核算对象，最后都需要核算出每栋楼的成本，甚至到每一平方单位成本。
1.土地费用。习惯上设“土地征用及拆迁补偿费用”，笔者认为已不符合现代土地使用权转让的国家政策的规定，建议改设为“土地取得费用”或“土地费用”。土地征用是政府为了公共利益，经过法定程序向被征用土地者支付补偿费，是政府特有的行为和权力；且目前土地多采用招拍挂的方式出让，需达到出让的条件，大多是净地，是政府而并不是房地产企业支付拆迁补偿费。所以，笔者认为用“土地取得费用”或“土地费用”更能与时俱进。对于土地费用的分摊，由于会遇到整个小区分期开发的情况，可在每个工期内结转收入时按照基地面积的比例、建筑面积的比例（建筑业态相同或相似）、成本造价的比例中选择其一乘以单位土地成本分摊计入每一期每一栋楼的土地费用。
2.建安费用。施工合同要在建设主管部门备案，所以一般都有独立的每栋楼的合同价，每笔结算的工程款都有具体的楼栋归属；且安装款项中电梯、门窗、防盗门安装等都能具体到每栋楼，所以建议此二级明细科目下的明细科目直接核算到楼栋。
3.配套设施费用。配套设施费用分两部分，一种是可形成建筑实体的幼儿园、物业用房等可直接核算到此成本对象；另一种就是不形成建筑实体，是为整个小区服务的，如车棚、康体设施、水塔等可按规划面积的比例分到每栋楼。
4.其他费用。前期工程费、基础设施费、开发间接费在发生的初期无法分摊到每一栋楼，可先进行成本的归集，待到结转收入时，参照土地费用分摊方法进行结转。
三、建议和挑战
房地产行业取得商品房预售许可证后即可对外销售，而开发产品还在建设中。等达到交房条件即结转收入的条件，工程结算也已进行了大部分，成本估算随实际发生的调整更接近真实，在此时结转成本中如果某些费用无法准确结转，可以按照调整后的造价进行分摊结转成本。
个别房地产企业在开发成本下设第七个二级明细科目“结转成本”，从“结转成本”中转出要结转收入相应估算的成本金额，到有完整的成本核算资料再从前六个二级明细中转到“开发产品”科目中，同时调整“结转成本”科目。
核算出每栋楼的成本显示在“开发产品”中，如果一栋楼中有两种以上业态，需要把成本分摊到不同业态中。比如实务中提出按照销售价格比分摊住宅、商业成本，结合土地使用权年限，住宅使用年限70年，商业40年。这种方法具有一定的合理性，可避免商业成本过低利润奇高的现象。
房地产行业成本核算是一个复杂过程，对开发流程的了解有助于更好地认识成本核算，实务中业务多种多样，远比核算理论、方法复杂，房地产企业商业经营模式下形成的投资性房地产，代建廉租房等都给房地产核算提出新的要求，需要在实践过程中不断的探索总结，找到适合企业的核算方法。
参考文献：
[1]李舒平：浅议房地产企业的成本核算.中国市场.2011年9月.86-87.
[2]段志坚：房地产行业的成本核算.金融经济.2005年16期.81-82.
[3]http：//www.chinaacc.com/new/635_651_201106/10ya130217412. shtml.
[4]严海建：房地产行业的成本核算之我见.中国乡镇企业会计.2011年8期.48-49.
[5]冯树建：房地产行业成本核算中存在的主要问题及建议.财政监督.2008年9期.53.
关键词：开发成本；房地产行业；成本核算
房地产行业特点是产品销售采用预售形式，收到客户房款作为企业的一项预收账款，达到交房条件从中结转形成收入，同时结转成本。
一、房地产行业成本构成
1.成本分类。房地产行业成本按核算科目分三类：期间费用、开发成本、税收支出。期间费用作为房地产业务的支持性费用，核算上与其他行业差别不大（房地产利息支出计入开发间接费用）；开发成本包含土地、前期工程、基础设施、配套设施、建筑安装、开发间接费用；税收支出属刚性支出，所不同的是企业所得税、土地增值税按照收入前期预缴，项目达到清算条件时，分别进行项目清算，多退少补。
2.成本构成。从成本构成来说，分为三部分：土地、报批报建、税收等政府类成本，属于刚性支出，缺少支付弹性，一般占到总成本支出的40%。勘察、设计、施工、监理等工程类成本，可通过谈判沟通、加强管理来控制，一般占到40%。工资福利、车辆费、营销费、银行手续费等费用支出，通过费用预算加强管理，占到总成本支出的20%。
二、开发成本核算内容
“开发成本”作为房地产行业一个特有的科目，包含从土地购买到最后交房整个过程的支出核算。“开发成本”科目惯例上设置六个二级科目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费用、配套设施费用、建筑安装工程费用及开发间接费用。在未达到收入结转条件时，期末作为资产负债表中存货项目。
国家对一级科目的设置要求规范性，对于明细科目各单位可据自身情况设置。在六个二级科目下，据需要下设三级、四级五级等明细。前期核算细化对后期在成本分摊环节会有很大帮助。不论当初采用什么方法确定成本核算对象，最后都需要核算出每栋楼的成本，甚至到每一平方单位成本。
1.土地费用。习惯上设“土地征用及拆迁补偿费用”，笔者认为已不符合现代土地使用权转让的国家政策的规定，建议改设为“土地取得费用”或“土地费用”。土地征用是政府为了公共利益，经过法定程序向被征用土地者支付补偿费，是政府特有的行为和权力；且目前土地多采用招拍挂的方式出让，需达到出让的条件，大多是净地，是政府而并不是房地产企业支付拆迁补偿费。所以，笔者认为用“土地取得费用”或“土地费用”更能与时俱进。对于土地费用的分摊，由于会遇到整个小区分期开发的情况，可在每个工期内结转收入时按照基地面积的比例、建筑面积的比例（建筑业态相同或相似）、成本造价的比例中选择其一乘以单位土地成本分摊计入每一期每一栋楼的土地费用。
2.建安费用。施工合同要在建设主管部门备案，所以一般都有独立的每栋楼的合同价，每笔结算的工程款都有具体的楼栋归属；且安装款项中电梯、门窗、防盗门安装等都能具体到每栋楼，所以建议此二级明细科目下的明细科目直接核算到楼栋。
3.配套设施费用。配套设施费用分两部分，一种是可形成建筑实体的幼儿园、物业用房等可直接核算到此成本对象；另一种就是不形成建筑实体，是为整个小区服务的，如车棚、康体设施、水塔等可按规划面积的比例分到每栋楼。
4.其他费用。前期工程费、基础设施费、开发间接费在发生的初期无法分摊到每一栋楼，可先进行成本的归集，待到结转收入时，参照土地费用分摊方法进行结转。
三、建议和挑战
房地产行业取得商品房预售许可证后即可对外销售，而开发产品还在建设中。等达到交房条件即结转收入的条件，工程结算也已进行了大部分，成本估算随实际发生的调整更接近真实，在此时结转成本中如果某些费用无法准确结转，可以按照调整后的造价进行分摊结转成本。
个别房地产企业在开发成本下设第七个二级明细科目“结转成本”，从“结转成本”中转出要结转收入相应估算的成本金额，到有完整的成本核算资料再从前六个二级明细中转到“开发产品”科目中，同时调整“结转成本”科目。
核算出每栋楼的成本显示在“开发产品”中，如果一栋楼中有两种以上业态，需要把成本分摊到不同业态中。比如实务中提出按照销售价格比分摊住宅、商业成本，结合土地使用权年限，住宅使用年限70年，商业40年。这种方法具有一定的合理性，可避免商业成本过低利润奇高的现象。
房地产行业成本核算是一个复杂过程，对开发流程的了解有助于更好地认识成本核算，实务中业务多种多样，远比核算理论、方法复杂，房地产企业商业经营模式下形成的投资性房地产，代建廉租房等都给房地产核算提出新的要求，需要在实践过程中不断的探索总结，找到适合企业的核算方法。
参考文献：
[1]李舒平：浅议房地产企业的成本核算.中国市场.2011年9月.86-87.
[2]段志坚：房地产行业的成本核算.金融经济.2005年16期.81-82.
[3]http：//www.chinaacc.com/new/635_651_201106/10ya130217412. shtml.
[4]严海建：房地产行业的成本核算之我见.中国乡镇企业会计.2011年8期.48-49.
[5]冯树建：房地产行业成本核算中存在的主要问题及建议.财政监督.2008年9期.53.