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【摘要】房地一体确权登记是一项重要的政策，有助于提高城乡居民房地一体化的管理水平，确保对宅基地的使有权进行有效登记。然而，在实际确权登记过程中，却存在一些问题，如一户多宅、面积超标等，对确权登记过程具有较大的影响，需要采取有效的解决措施，从而保障宅基地确权登记的质量。基于此，本篇文章对农村宅基地登记发证工作中存在的问题及对策建议进行研究，以供参考。
【关键词】农村宅基地;登记发证;对策建议
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.014
随着社会经济不断发展，国家对于农村的基础建设也越来越重视，为了能够更好地保护农民合法权益，根据《国土资源部关于进一步推进宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》和《人民政府办公厅关于印发农村宅基地及住房确权登记发证工作实施方案的通知》，各县（市、区）从2016年开始陆续开展农村房地一体不动产确权登记工作。随着工作的不断推进，各种问题相继浮出水面，本文以农村房地一体不动产确权登记为例，根据开展工作过程中遇到的问题，结合当地以往土地政策，以及借鉴周边县（市、区）处理情况，总结并制定了一套适合不动产确权登记发证的有效工作方案，为全面完成农村房地一体不动产确权登记工作奠定了良好的基础。
1、宅基地确权的作用和意义
对房屋的取得不仅仅是占有了房屋就行，因为这属于不动产，按照我国法律中的规定，办理了不动产登记才能在法律上取得房屋的所有权，也就要求当事人要办理房产证。宅基地的使用权证与房屋的产权证将赋予农民更多的财产权利，为农民增加财产性收入提供产权保障，为全面实施乡村振兴战略提供支撑。宅基地的使用权在确权登记颁证后，就能够很好的避免因为宅基地使用权问题从而引发的相关纠纷。重要的是在房地一体证书领取后，宅基地上的房屋得到法律层面的保障。容易起争执的一点就是宅基地边界不够清晰，要是严重的话，某些人会因权属问题引发矛盾，四邻发生争吵、斗殴的行为。宅基地使用权在确权后，就明确了每家每户宅基的四至尺寸与面积数值的大小。宅基地要是得到了确权，那么常年在外面的打工者心里就会感到十分踏实，主要是因为这样一来计算各种的补偿费用有了很明确的依据。宅基地确权以后，农民如果在碰到急事且需要用到钱时，可直接向银行做抵押贷款解决资金困扰。因为土地确权证上将土地大小、使用年限等情况都进行了详细登记，而且也是将土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定。目前为盘活农村资产，新政策规定全国范围內均可推广土地确权经营证抵押贷款。所以有贷款需求的农户，可以使用土地使用权证，到农商银行进行贷款申请、资料提交、手续办理即可。贷款流程为贷款申请→贷款调查→贷款审查、审批→签订抵押借款合同→办理抵押登记手续→贷款发放→贷后检查→贷款归还。土地确权证的贷款额度具体要看土地证面积大小、用途等实际情况，并不是统一的。
2、登记发证过程中存在的困难
不动产确权登记工作实行的是依法申请登记原则。只有权利人积极主动、自愿前往不动产登记窗口申请办理登记手续，其相关登记部门不能强行办理，只能引导申请人，宣传不动产登记的重要性，降低不必要的风险，维护社会稳定。实际工作中，由于申请人对该项工作主动性、认知性不高，很多人持有怀疑观望态度，不少申请人觉得办理不动产登记资料多、手续多、程序繁琐而拖延登记。随着经济的发展、人民生活水平的提升以及对住房的需求量不断增加，很多农户把自家原有的房屋进行了扩建或翻建，有些农户住宅周围筑起了围墙，占用了原有的公共土地，导致现在的宗地面积和原有的批准面积相差甚大。一户多宅主要原因是农民新建住宅，但原有房屋未进行拆除，或者通过继承、赠与、私自买卖方式获得的住宅，由于各地方上缺乏严格的登记管理标准，加上长期对宅基地监督管理不到位，以及法律法规对于一户一宅的标准模糊不清，导致一户多宅现象增多。农村房地一体不动产确权登记主要包括申请登记、受理审核、调查测量、公示发证四个环节。其中各登记机构审核手段比较单一，有些经办人员没有经过全面系统专业的培训，业务水平参差不齐，使得在登记审核过程中错误频出。各地方拥有审批登记权利的机构比较少，很多乡镇机关都不具备审核登记的权利，导致工作进度缓慢。审核标准也未明确，国家尚未对审核标准做出明确规定，但要求登记机构应尽到相应的责任。
3、农村宅基地房地一体确权登记的对策分析
3.1提高农村宅基地规范管理水平
为了保障农村宅基地房地一体确权登记工作能够顺利进行，需要提高宅基地的管理水平，使管理过程更加规范化。农村宅基地管理过程主要包含以下几个方面：①提高农民的法律意识，使其能够充分地了解确权登记政策，使农民更好地配合确权登记工作，进而更好地维护自身的权益;②纠正农民的错误观念，部分农民认为自己花钱建设的房屋就属于个人财产，这是对房屋所属权理解的严重误区，对这种错误的观念进行纠正非常重要;③部分农村地区还存在乱占耕地的现象，这是一种非法占用的行为，对耕地具有较大的破坏性，需要严厉禁止，使农民能够规范地使用住宅用地，既要对耕地进行保护，又要满足农民的住房需求。从文件《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》中了解到，我国针对违规乱占耕地建房的情况也提出了新要求，内容要求各地严格落实确权制度，不得通过确权登记把乱占耕地的房屋合法化。也就是说，只要农民的房屋在没有通过批准的情况下，私自乱占耕地建造的房屋，这类房屋是无法得到确权的，也不允许任何人采取手段和方式把这些违规房合法化。
3.2制定有效政策，规范农村宅基地
针对“建新不拆旧”的情况，对那些多出的房屋是不能进行确权的，而且一般都会采取有偿退出的政策，只要农民将多余的宅基地退出，那房屋将会获得一定的补偿。同时也鼓励那些进城发展的农民，将自己的宅基地退出，这样就能够保障宅基地不会出现闲置的现象。针对“超面积”的情况，如果现有使用面积超过了地方规定的面积标准时，应该按照实际批准的面积进行登记。对于超过标准的那部分面积，应在相关文件上注明，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定做出处理，并按照当地规定的面积标准重新进行确权登记。 3.3依据政策界线文件
（1）宅基地使用权应该严格按照“一户一宅”要求，依法确认给本农村集体经济组织成员，农村集体经济组织成员资格和具体“户”的認定办法由各县（市、区）人民政府结合实际情况确定;（2）符合宅基地申请条件的农村集体经济组织成员，依法流转本农村集体经济组织成员的宅基地及房屋的，应当予以确权登记;（3）已拥有一处宅基地，另购买集体土地的房屋作为住宅的，只确权登记一处宅基地使用权;（4）因地质灾害、新农村建设、移民安置、易地扶贫搬迁、城乡建设用地增减挂钩等政策要求，按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋的所有权;（5）已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员、非本农村集体经济组织成员的农村或城镇居民，因依法继承或受遗赠取得房屋占用农村宅基地的，应予以登记，在不动产登记簿和不动产权属证书的附记栏注记“该权利人为本农村集体经济组织成员住宅的合法继承人”;（6）三级确认，妥善解决历史遗留问题;（7）对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，在符合“一户一宅”的前提下，由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告无异议，并出具证明，经乡镇人民政府审核批准确认，可予以确权登记（不在违规占用耕地建房清查范围）。
3.4多项解决措施共同促进农村宅基地权属纠纷的解决
（1）协商处理。依据《土地管理法》的第十六条第一款要求：土地权与土地使用权证的异议，由当事人两个人协商处理。依据此要求，假如中国公民中间发生了农村宅基地确权登记的纠纷案件，要最先根据协商的方法开展处理。（2）行政部门处理。依据《土地管理法》第十四条第二款要求：本人间、本人和企业中间的异议，由各乡镇级市人民政府或县级以上的市人民政府协商解决。《土地管理法》中第十四条第四款要求：在土地权与土地使用权证异议处理以前，任何一方不可更改土地资源利用现况。（3）司法部门处理。《土地管理法》第十四条，若被告方对相关市人民政府的处分决定有异议的，能够在收到处分决定通告生效日的30天内，向人民法院提到起诉。这说明中国公民就土地资源的所有权与土地权产生的纠纷案件，按《土地管理法》第十四条规定，先历经有关行政单位的解决。对处分决定有异议的，才可以向人民法院提起诉讼。不然，人民法院将不予审理。可是假如产生侵害土地权或侵害土地使用权证的个人行为，被侵权人就能立即将侵权人提起诉讼到人民法院，能够不必依照步骤而先由行政单位解决该事件。
结语：
综上所述，实施农村房地一体化登记是中国深化改革的一项重要举措，关乎农民的切身利益，涉及农民的财产权利，必须高度重视。对农村房地一体不动产确权登记过程中遇到的问题进行分析与探讨，有助于进一步提升农村房地一体不动产确权登记工作效率，同时也能为接下来全面开展农村房地一体不动产确权登记工作打下坚实的基础。
参考文献：
[1]浙江省宅基地和农房确权登记发证工作成效显著[J].浙江国土资源，2019（12）：10.
[2]董晶.农村宅基地确权登记发证工作实践研究[J].国土资源，2019（12）：43-44.
[3]张占学.我国农村房地一体确权登记发证问题的研究[J].经贸实践，2018（15）：51.
[4]杨宏健，陈战武.浅谈农房地一体不动产确权登记问题与对策[J].北京测绘，2018，32（06）：734-736.
[5]尚作为.宅基地及房屋确权登记问题及建议[J].国土资源，2018（06）：38-39.
[6]彭凤珍.浅谈新县农村集体土地使用权确权登记发证存在的问题[J].冶金与材料，2018，38（02）：56-57.
[7]李洪涛，赵岩，王博.农村集体土地确权登记发证工作实施及意义[J].居业，2018（03）：12-13.
【关键词】农村宅基地;登记发证;对策建议
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.014
随着社会经济不断发展，国家对于农村的基础建设也越来越重视，为了能够更好地保护农民合法权益，根据《国土资源部关于进一步推进宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》和《人民政府办公厅关于印发农村宅基地及住房确权登记发证工作实施方案的通知》，各县（市、区）从2016年开始陆续开展农村房地一体不动产确权登记工作。随着工作的不断推进，各种问题相继浮出水面，本文以农村房地一体不动产确权登记为例，根据开展工作过程中遇到的问题，结合当地以往土地政策，以及借鉴周边县（市、区）处理情况，总结并制定了一套适合不动产确权登记发证的有效工作方案，为全面完成农村房地一体不动产确权登记工作奠定了良好的基础。
1、宅基地确权的作用和意义
对房屋的取得不仅仅是占有了房屋就行，因为这属于不动产，按照我国法律中的规定，办理了不动产登记才能在法律上取得房屋的所有权，也就要求当事人要办理房产证。宅基地的使用权证与房屋的产权证将赋予农民更多的财产权利，为农民增加财产性收入提供产权保障，为全面实施乡村振兴战略提供支撑。宅基地的使用权在确权登记颁证后，就能够很好的避免因为宅基地使用权问题从而引发的相关纠纷。重要的是在房地一体证书领取后，宅基地上的房屋得到法律层面的保障。容易起争执的一点就是宅基地边界不够清晰，要是严重的话，某些人会因权属问题引发矛盾，四邻发生争吵、斗殴的行为。宅基地使用权在确权后，就明确了每家每户宅基的四至尺寸与面积数值的大小。宅基地要是得到了确权，那么常年在外面的打工者心里就会感到十分踏实，主要是因为这样一来计算各种的补偿费用有了很明确的依据。宅基地确权以后，农民如果在碰到急事且需要用到钱时，可直接向银行做抵押贷款解决资金困扰。因为土地确权证上将土地大小、使用年限等情况都进行了详细登记，而且也是将土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定。目前为盘活农村资产，新政策规定全国范围內均可推广土地确权经营证抵押贷款。所以有贷款需求的农户，可以使用土地使用权证，到农商银行进行贷款申请、资料提交、手续办理即可。贷款流程为贷款申请→贷款调查→贷款审查、审批→签订抵押借款合同→办理抵押登记手续→贷款发放→贷后检查→贷款归还。土地确权证的贷款额度具体要看土地证面积大小、用途等实际情况，并不是统一的。
2、登记发证过程中存在的困难
不动产确权登记工作实行的是依法申请登记原则。只有权利人积极主动、自愿前往不动产登记窗口申请办理登记手续，其相关登记部门不能强行办理，只能引导申请人，宣传不动产登记的重要性，降低不必要的风险，维护社会稳定。实际工作中，由于申请人对该项工作主动性、认知性不高，很多人持有怀疑观望态度，不少申请人觉得办理不动产登记资料多、手续多、程序繁琐而拖延登记。随着经济的发展、人民生活水平的提升以及对住房的需求量不断增加，很多农户把自家原有的房屋进行了扩建或翻建，有些农户住宅周围筑起了围墙，占用了原有的公共土地，导致现在的宗地面积和原有的批准面积相差甚大。一户多宅主要原因是农民新建住宅，但原有房屋未进行拆除，或者通过继承、赠与、私自买卖方式获得的住宅，由于各地方上缺乏严格的登记管理标准，加上长期对宅基地监督管理不到位，以及法律法规对于一户一宅的标准模糊不清，导致一户多宅现象增多。农村房地一体不动产确权登记主要包括申请登记、受理审核、调查测量、公示发证四个环节。其中各登记机构审核手段比较单一，有些经办人员没有经过全面系统专业的培训，业务水平参差不齐，使得在登记审核过程中错误频出。各地方拥有审批登记权利的机构比较少，很多乡镇机关都不具备审核登记的权利，导致工作进度缓慢。审核标准也未明确，国家尚未对审核标准做出明确规定，但要求登记机构应尽到相应的责任。
3、农村宅基地房地一体确权登记的对策分析
3.1提高农村宅基地规范管理水平
为了保障农村宅基地房地一体确权登记工作能够顺利进行，需要提高宅基地的管理水平，使管理过程更加规范化。农村宅基地管理过程主要包含以下几个方面：①提高农民的法律意识，使其能够充分地了解确权登记政策，使农民更好地配合确权登记工作，进而更好地维护自身的权益;②纠正农民的错误观念，部分农民认为自己花钱建设的房屋就属于个人财产，这是对房屋所属权理解的严重误区，对这种错误的观念进行纠正非常重要;③部分农村地区还存在乱占耕地的现象，这是一种非法占用的行为，对耕地具有较大的破坏性，需要严厉禁止，使农民能够规范地使用住宅用地，既要对耕地进行保护，又要满足农民的住房需求。从文件《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》中了解到，我国针对违规乱占耕地建房的情况也提出了新要求，内容要求各地严格落实确权制度，不得通过确权登记把乱占耕地的房屋合法化。也就是说，只要农民的房屋在没有通过批准的情况下，私自乱占耕地建造的房屋，这类房屋是无法得到确权的，也不允许任何人采取手段和方式把这些违规房合法化。
3.2制定有效政策，规范农村宅基地
针对“建新不拆旧”的情况，对那些多出的房屋是不能进行确权的，而且一般都会采取有偿退出的政策，只要农民将多余的宅基地退出，那房屋将会获得一定的补偿。同时也鼓励那些进城发展的农民，将自己的宅基地退出，这样就能够保障宅基地不会出现闲置的现象。针对“超面积”的情况，如果现有使用面积超过了地方规定的面积标准时，应该按照实际批准的面积进行登记。对于超过标准的那部分面积，应在相关文件上注明，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定做出处理，并按照当地规定的面积标准重新进行确权登记。 3.3依据政策界线文件
（1）宅基地使用权应该严格按照“一户一宅”要求，依法确认给本农村集体经济组织成员，农村集体经济组织成员资格和具体“户”的認定办法由各县（市、区）人民政府结合实际情况确定;（2）符合宅基地申请条件的农村集体经济组织成员，依法流转本农村集体经济组织成员的宅基地及房屋的，应当予以确权登记;（3）已拥有一处宅基地，另购买集体土地的房屋作为住宅的，只确权登记一处宅基地使用权;（4）因地质灾害、新农村建设、移民安置、易地扶贫搬迁、城乡建设用地增减挂钩等政策要求，按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋的所有权;（5）已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员、非本农村集体经济组织成员的农村或城镇居民，因依法继承或受遗赠取得房屋占用农村宅基地的，应予以登记，在不动产登记簿和不动产权属证书的附记栏注记“该权利人为本农村集体经济组织成员住宅的合法继承人”;（6）三级确认，妥善解决历史遗留问题;（7）对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，在符合“一户一宅”的前提下，由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告无异议，并出具证明，经乡镇人民政府审核批准确认，可予以确权登记（不在违规占用耕地建房清查范围）。
3.4多项解决措施共同促进农村宅基地权属纠纷的解决
（1）协商处理。依据《土地管理法》的第十六条第一款要求：土地权与土地使用权证的异议，由当事人两个人协商处理。依据此要求，假如中国公民中间发生了农村宅基地确权登记的纠纷案件，要最先根据协商的方法开展处理。（2）行政部门处理。依据《土地管理法》第十四条第二款要求：本人间、本人和企业中间的异议，由各乡镇级市人民政府或县级以上的市人民政府协商解决。《土地管理法》中第十四条第四款要求：在土地权与土地使用权证异议处理以前，任何一方不可更改土地资源利用现况。（3）司法部门处理。《土地管理法》第十四条，若被告方对相关市人民政府的处分决定有异议的，能够在收到处分决定通告生效日的30天内，向人民法院提到起诉。这说明中国公民就土地资源的所有权与土地权产生的纠纷案件，按《土地管理法》第十四条规定，先历经有关行政单位的解决。对处分决定有异议的，才可以向人民法院提起诉讼。不然，人民法院将不予审理。可是假如产生侵害土地权或侵害土地使用权证的个人行为，被侵权人就能立即将侵权人提起诉讼到人民法院，能够不必依照步骤而先由行政单位解决该事件。
结语：
综上所述，实施农村房地一体化登记是中国深化改革的一项重要举措，关乎农民的切身利益，涉及农民的财产权利，必须高度重视。对农村房地一体不动产确权登记过程中遇到的问题进行分析与探讨，有助于进一步提升农村房地一体不动产确权登记工作效率，同时也能为接下来全面开展农村房地一体不动产确权登记工作打下坚实的基础。
参考文献：
[1]浙江省宅基地和农房确权登记发证工作成效显著[J].浙江国土资源，2019（12）：10.
[2]董晶.农村宅基地确权登记发证工作实践研究[J].国土资源，2019（12）：43-44.
[3]张占学.我国农村房地一体确权登记发证问题的研究[J].经贸实践，2018（15）：51.
[4]杨宏健，陈战武.浅谈农房地一体不动产确权登记问题与对策[J].北京测绘，2018，32（06）：734-736.
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[6]彭凤珍.浅谈新县农村集体土地使用权确权登记发证存在的问题[J].冶金与材料，2018，38（02）：56-57.
[7]李洪涛，赵岩，王博.农村集体土地确权登记发证工作实施及意义[J].居业，2018（03）：12-13.